거주중인 서울 아파트 매도시 장기보유특별공제에 지방아파트 새로 구입하면 영향을 미치나요
서울아파트 8년째 부부공동명의로 거주중입니다, 남편이 직장때문에 지방 시골 면단위에 13평 6천만원 아파트 구입후 6년간살고 팔려고하는데요. 서울아파트를 추후 지방아파트 매도후 매도시 장기보유특별공제에 손해보는 것이 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지방 저가주택의 경우 양도소득세 계산 시 주택에서 제외를 시켜주고 또한 저가 주택 양도 후 기존 주택의 경우 1가구 1주택자가 되어 2년 보유 및 거주가 된 경우는 비과세 혜택을 받으실 수 있을 것으로 사료 됩니다.
감사합니다.
1명 평가서울아파트 8년째 부부공동명의로 거주중입니다, 남편이 직장때문에 지방 시골 면단위에 13평 6천만원 아파트 구입후 6년간살고 팔려고하는데요. 서울아파트를 추후 지방아파트 매도후 매도시 장기보유특별공제에 손해보는 것이 있나요?
==> 1가구 2주택인 경우 지방 아파트를 매도할 때 장기보유 특별공제대상이 되지 않고 또한 양도차익이 있다면 양도소득세 부과대상입니다. 참고적으로 장기보유 특별공제는 1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 해당됩니다. 지방 아파트를 매도한 후 서울아파트를 매도할 때만 장기보유 특별공제가능합니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울아파트 1채 보유상태에서 지방아파트를 구입하면 다주택자가되어 지방아파트를 3년이상 보유 후 매도시 매년 장특공 공제율 2%가 적용될 수 있으며, 지방아파트 매도 후 1주택인 상태에서 서울아파트를 매도 하게되면 1세대 1주택이므로 12억원 이내인 경우에는 양도세 비과세를 받을 수 있으므로 장특공이 필요없고, 12억 초과 주택인 경우에는 3년이상 보유, 2년이상 거주한 경우에 매년 8%의 공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 즉, 1주택인 상태에서 서울 주택을 매도하는 경우에는 다주택으로 인한 손해를 보지 않을 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 아파트의 장기보유특별공제 자체는 지방, 소형 아파트를 샀다가 6년 후 팔았다는 이유만으로 깎이거나 없어지지는 않습니다. 장특공은 각 주택별, 보유, 거주 기간으로 계산합니다.
걱정하지 않으셔도 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 지방 아파트를 추가로 구입하시더라도 서울 아파트 매도 시 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 받는 데는 전혀 영향이 없습니다. 2025년 현재 세법을 기준으로 안심하셔도 되는 이유를 명쾌하게 정리해 드립니다.
1. 장기보유특별공제는 '보유 및 거주 기간' 기준입니다
서울 아파트를 팔 때 받는 장기보유특별공제는 해당 주택을 얼마나 오래 보유하고 실제 거주했는지를 따지는 것이지, 중간에 다른 집을 샀다고 해서 기존의 공제율이 깎이거나 초기화되지 않습니다.
이미 8년째 거주 중이시라면, 나중에 서울 집을 팔 때 그 시점까지의 전체 보유·거주 기간을 합산하여 공제율(최대 80%)을 적용받습니다.
2. 지방 저가 주택은 주택 수에서 제외 (특례 적용)
지방 면 단위의 6,000만 원 아파트는 세법상 '지방 저가 주택'에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
양도세 비과세 특례: 공시가격 3억 원 이하의 지방 주택은 서울 주택 양도 시 주택 수에 포함되지 않는 특례가 있습니다. 즉, 지방 집을 보유한 상태에서 서울 집을 팔아도 여전히 '1세대 1주택 비과세' 혜택을 누릴 수 있습니다.
장특공 유지: 비과세 대상이거나 일반 과세 대상이라 하더라도, 장기보유특별공제는 각 주택별로 독립적으로 계산되므로 서울 집의 혜택을 침해하지 않습니다.
3. 세무상 불이익 여부
재산세/종부세: 두 채의 가격 합산이 높지 않다면 종부세 부담은 거의 없으며, 재산세만 각각 납부하시면 됩니다.
손해 보는 점: 사실상 세법상으로는 손해 볼 것이 거의 없습니다. 오히려 6년간 지불할 월세보다 집값 방어가 된다면 경제적으로 이득입니다.
💡 부동산보스의 실전 조언
지방 아파트를 매수하실 때 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 해당 주택의 공시가격이 3억 원 이하인지 한 번 더 확인하십시오. 6,000만 원 매매가라면 당연히 해당하겠지만, 이 확인 절차만 거치면 서울 집의 1주택 비과세와 장특공 80% 혜택은 안전하게 지킬 수 있습니다.
지방 아파트를 사셔도 서울 아파트의 장기보유특별공제는 그대로 유지되니 걱정 마시고 진행하셔도 좋습니다.
국세청 홈택스 양도소득세 안내 페이지에서도 관련 특례를 확인하실 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지방 주택을 보유한다고 해서 이미 보유한 서울 아파트의 보유기간 자체가 줄어들거나 장기보유특별공제 산식이 줄어들지는 않습니다
보유기간 계산 → 해당 아파트(서울)의 보유기간 길이에 따라 산정
거주기간 산정 → 해당 아파트에서 실제 거주한 기간에 따라 산정
이 계산 자체는 지방 아파트 구입 여부와 별개로 누적됩니다
그래서 단순히 지방 아파트를 샀다고 해서 장기보유특별공제 공제율이 줄어드는 것은 아닙니다
하지만 세무 전문가와 상담하여 양도 시점의 정확한 세대 및 주택 수 판단을 꼭 확인하시기 바랍니다
지방 아파트 팔 때와 서울 아파트 팔 때의 순서를 미리 계획하면 절세 측면에서 큰 차이가 발생할 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
지방 아파트를 추가로 취득하더라도 서울 아파트의 보유기간 자체가 끊기지는 않아 장기보유특별공제 기간은 그대로 인정됩니다.
지방 아파트를 먼저 매도하고 이후 서울 아파트를 매도한다면 최종적으로 1세대 1주택 요건을 충족하게 되어 장특공 적용에는 불이익은 없습니다.
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