부동산 시장이 얼어붙어 서울을 비롯해 지방에서도 집값이 떨어진다고 하는데 분양가는 왜 떨어지지 않나요?
뉴스를 보면 부동산 시장이 얼어붙어 서울을 비롯해 지방에서도 집값이 떨어진다고 해요.
하지만 최근 분양하는 아파트의 분양가는 천정부지로 올라가고 있는데 왜 떨어지지 않나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.
** 기존 주택 가격 하락 이유
경기 침체와 고금리 영향으로 인한 구매 수요 감소
대출 부담 증가로 실수요자 및 투자자 유입 감소
매도자들이 가격을 낮춰서라도 매각하려는 경우에는 증가할 수 있음
** 신규 분양가 상승 이유
분양가는 정부 규제로 인해 건축 원가와 관계없이 일정 수준을 유지
건축 자재비, 노무비 상승으로 인한 원가 부담 증가
땅값 상승 - 정부가 공급하는 공공택지조차 가격이 오르고 있음
건축비, 토지비 상승으로 인해 분양가의 하락은 어려울 것으로 보이며, 분양가 상한제 조정 등으로도 분양가의 하락은 어려울 듯 합니다.
지방의 경우 이러한 사유들로 인해서 미분양 물건들이 늘어나고 있는 추세이기도 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 아파트 분양가가 오르고있는 것은 자재비와 인건비 등 원가가 많이 상승하여 건설사에서 물가상승분을 반영하고 있는데다가, 경기 침체와 대출규제 등으로 수요마저 줄어들어 건설사들의 실적이 부실하게 되고, PF대출 상환에 어려움을 겪다보니 부실로 이어지고 이러한 상황을 만회하고자 건설사들이 돈되는 프로젝트에만 참여하고 분양가를 인상하여 만회를 하고 있기 때문입니다. 전체적인 수요가 줄어든데 비해 신규주택공급이 더 줄다 보니 얼마 안 되는 신축에 사람들이 몰려들고 더욱 집값은 올라가도록 만들고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 큰 문제로 고금리로 인해서 대출이자가 높게 형성이 되었기 때문입니다. 통상적으로 조합이나 건설사의 경우 대출을 내고 공사를 해서 완공을 하고 분양을 해서 대출이자를 갚고 사업을 청산을 하는데 대출이자가 높다보니 건설원가가 올라가는 것입니다. 그리고 물가상승으로 인한 건설자재비 상승, 인건비 상승등으로 공사원가가 올라가고 거기에 이윤을 반영하다보니 고분양가가로 형성이 되는 것입니다. 결국 이러한 고분양가는 미분양으로 이어지고 건설사들은 유동성에 문제가 발생이 되어서 경영에 어려움을 겪게 되는 악순환이 반복되고 있는 실정입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신축 분양가가 떨어지지 않는 이유는 부동산 상승기 때 분양가를 책정했을 수도 있고 요즘 인건비와, 원자재 가격이 올라 이를 반영하여 가격을 산정하기 때문에 일반 매매가와 비교했을 때 떨어지지 않았을 수도 있습니다.
요즘은 신축 현상이 강하여 분양가를 낮게 책정하지 않아도 완판된 경우도 많기 때문에 시행사에서 전력적으로 고분양 정책으로 가격을 책정하기도 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
코로나와 이웃나라 전쟁으로 인해 모든 것이 올랐습니다
금리,원자재값,인건비,공사비,땅값등 안오른게 없으니 분양가는 오를수밖에 없습니다
그러니 분양을 해도 미분양이 나오고 건설사들은 위태롭고 계속 악순환이 되고 있는거 같습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
분양가는 부동산시장의 수요와 공급을 기준으로 반영되기도 하지만, 기본적으로 토지매입, 인건비, 건설비 등 원가 반영이 가장 크게 반영됩니다.
최근 토지가격 상승과 인건비, 건설비의 증가로 분양가가 상승한 상태입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 분양가는 거래를 통해 발생하는 시세보다 건축비등에 따라 영향을 더 크게 받습니다. 즉, 물가상승에 따른 원자재 인상은 분양가 상승으로 이어지게 됩니다. 보통 거래를 통해 가격이 형성되는 시세는 시장에서는 수요와 공급 변동에 따라 가격이 변동되는 것과 차이가 있습니다. 특히나 이전년도 물가상승이 크게 되면서 분양시 건축비 상승이 매우 커졌기 때문에 시장상황이 어렵더라도 분양가 자체는 떨어지지 않습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
부동산시장에서 주택 가격이 하락했다고 분양가도 하락한다는 논리는 맞지 않습니다
기존 아파트 가격은 신축 분양가에 비교하여 월등히 상승된 시장가격인데 반하여 분양가격은 이에 미치지 않아 가격차이를 보고 신청자가 밀리게 됩니다
따라서 분양아파트 당첨만 돠면 몇 천만에서 억대까지 가격차를 보이기 때문에 선호지역은 로또 당첨이라고 합니다
그러나 지벙은 분양가와 기존아파트 가격차가 별로 없기 때문에 미분양 사태가 속출하고 있어 부동산 시장이 추락하고 있다고 봅니다 따라서 자금 압박을 받는 시행사에서는 신축아파트 분양가를 내리면서 까지 재분양 사례가 늘어나고 있움을 이해하시기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
분양가의 결정요소는 건설원가,토지비용,수요와 공급, 정부정책,지역적 득성, 시장환경, 개발자의 마케팅 전락 ,브랜드 가치, 분양시점의 시장분석등어 따라 분양가가 결정 된다고 봅니다
부동산 시장이 얼어붙어 집값이 하락하는 상황에서도 분양가가 떨어지지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.
● 건설 원가 상승: 최근 몇 년간 건설 자재비와 인건비가 상승하면서, 개발자들은 이러한 원가 상승을 반영하여 분양가를 높게 책정할 수밖에 없습니다. 이는 분양가가 하락하지 않는 주요 요인 중 하나입니다.
● 정부 정책: 정부의 규제나 정책이 분양가에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 분양가 상한제와 같은 규제가 없거나, 특정 지역에서 분양가를 높게 유지하도록 유도하는 정책이 시행되면 분양가는 안정적으로 유지될 수 있습니다.
● 수요와 공급의 불균형: 비록 집값이 하락하고 있다고 하더라도, 특정 지역에서는 여전히 수요가 많을 수 있습니다. 특히 인기 있는 지역에서는 분양가가 높게 유지될 수 있습니다.
● 미래 가치에 대한 기대: 많은 소비자와 투자자들이 부동산의 미래 가치를 고려하여 현재의 분양가가 비싸더라도 구매를 결정하는 경우가 많습니다. 이러한 기대감이 분양가를 지탱하는 요소가 됩니다.
● 금융 환경: 저금리 환경에서는 대출이 용이해져 사람들이 아파트 구매를 더 쉽게 할 수 있습니다. 이로 인해 분양가가 하락하지 않고 유지될 수 있습니다.
결국, 분양가는 다양한 요인들에 의해 영향을 받으며, 시장 상황이 다르기 때문에 단순히 집값 하락과 연결짓기 어려운 부분이 있습니다.