임대차목적물 계속사용하며 전세보증금 반환

Question

아파트 소유자입니다

세입자가 아파트에 계속 거주하며

전세보증금 반환 청구 소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다

이 경우 반드시 임대차목적물인 아파트의 반환이 있어야 보증금 반환의무가 발생할 수 있습니다

하지만 아파트를 반환하지 않고 승소판결문을. 가지고 경매신청을하여 낙찰받은 경우에는 헌법의 기본원리인 적법절차를 위반하여 무효라고 생각되었습니다

만약 보험을 가입하고 질병이나 사고가 나지 않은 상태에서 약정된 보험금 청구와 같은 무효가 아닌가해서 질문 드려봅니다

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

보증금 반환에 대해서 동시 이행이 아니라 단순이행 판결이 이루어진 경우에 그 이후에 경매를 신청한 것이라면 상대방의 이행 제공 즉 목적물에 대한 인도가 이루어지지 않았다는 점을 경매의 적법 여부와 관련하여 다툴 수 있을 것으로 보입니다. 이상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

세입자가 집을 비워주지 않은 상태에서 경매를 진행하여 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 세입자가 임대차목적물을 반환하지 않고 승소 판결문으로 경매를 신청한 것은 현행법상 적법한 절차이며 무효가 아닙니다.

1. 주택임대차보호법상의 특례

원칙적으로 보증금 반환과 주택 반환은 동시에 이루어져야 하는 것이 맞습니다. 하지만 주택임대차보호법에서는 세입자 보호를 위해 특별한 예외를 두고 있습니다. 임차인이 보증금 반환 소송의 확정판결에 기해 강제경매를 신청할 때는 반대의무의 이행, 즉 집을 비워주지 않아도 경매 절차를 개시할 수 있도록 법에 명시되어 있습니다. 따라서 이를 적법절차 위반이나 무효라고 볼 수 없습니다.

2. 배당금 수령 시의 목적물 반환

세입자가 거주하면서 경매를 신청하는 것은 가능하지만, 추후 낙찰이 이루어지고 세입자가 법원으로부터 보증금에 해당하는 배당금을 실제로 수령하기 위해서는 반드시 집을 비워주었다는 사실을 증명해야 합니다. 즉 경매 신청 요건과 실제 배당금 수령 요건이 다르게 적용되는 것입니다.

지금 당장은 해당 경매 절차가 적법하다는 점을 인지하시고, 법원의 매각 기일 및 배당 절차 등 향후 진행 상황을 꼼꼼히 확인해 두세요.

사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.