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매매계약서에 특약사항은 왜 꼼꼼히 확인해야 하나요?
부동산 매매계약서를 보면 기본 조항 외에 특약사항이 따로 있는데, 이 부분이 왜 그렇게 중요하다고 강조되는지, 어떤 내용을 특히 신경 써서 확인해야 하는지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
특약사항은 표준 계약서의 일반 내용보다 당사자간의 합의가 우선으로 적용되므로 불리한 조항이 있으면 향후 분쟁시 법적으로 큰 책임을 지게 됩니다. 잔금 전 근저당권 말소, 하자 보수 책임, 세입자 승계 등 거래 과정에서 발생하는 특수한 조건과 비용 부담 주체를 명확히 규정하고 계약 불이행시 위약금 조건이나 대출 거부시 계약금 반환 여부 등 리스크를 방어하는 핵심 장치이므로 한글자도 빠짐없이 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산 매매계약서의 경우 민법에 정의가 되어져 있는 방식에 의해서 법적으로 정의가 되어져 있는 부분이 있고 특약의 경우 매매당사자가 민법외에 합의에 의해서 결정을 하는 부분이므로 매우 중요한 요소라 확인을 반드시 해야 됩니다. 매도자나 매수자 어느 한편에서 유리한 특약이 있을 수 있으니 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있고 특히 하자 부분, 현 상태의 매매 등에 대한 문구는 향후 잔금 후 아파트 하자에 대해서 책임을 물 수 없다는 문구라 하자 부분에 대해서 잘 체크를 하시고 매매가격을 정하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 매매계약서의 경우 기본적인 내용은 대부분 정형화되어 있어서 대부분 대동소이한 내용이고, 특약사항의 경우 해당 매매에서 당사자들이 추가로 합의한 구체적인 약속이 기재가 되어 있기 때문에 꼼꼼하게 확인을 해야 합니다. 특약 사항은 해당 거래에만 적용되는 세부적인 규칙이라고 볼 수 있습니다. 만약 임차인이 있다면 언제 나가는지? 잔금 전에 집은 비워 주는지? 대출이나 근저당권은 언제 말소를 할 건지? 누수나 보일러 등 주요 하자 부분에 대한 책임은 언제까지로 할건지? 매도인이 잔금일까지 다른 권리를 설정하지는 않을 것인지 등등 세부적인 내용을 특약사항에 구체적으로 기재를 하지 않고 구두로만 이야기가 될 경우 나중에 반드시 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 계약서에 실제로 기재를 해둬서 명확하게 해두는 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
매매계약서 특약사항은 표준계약서로 해결되지 않는 개별 조건을 명시하는 핵심조항으로 분쟁 예방과 권리보호를 위해 꼼꼼히 확인해야 합니다.
그리고 특약사항은 매도인과 매수인의 권리와 의무를 명확히 하여 분쟁 발생 시 신속한 해결의 기준이 되기 때문에 중요하다 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약서에 특약사항은 계약상 생길수 있는 분쟁을 예방하고, 혹시라도 발생하는 분쟁이 있을 경우 권리보호를 위한 중요한 근거가 될수 있는 부분입니다. 질문처럼 매매계약이라면 대표적으로 하자담보책임등에 대한 특약은 매우 중요한 역할을 할수 있습니다. 예로 하자담보책임을 배제하는 특약등이 있다면 매매이후에 발생하는 하자에 대해서는 책임을 묻기 어려울수 있고, 있더라도 그 범위나 배상에 대한 책임을 명확하게 하지 않을 경우 분쟁이 커질수 있습니다. 그리고 권리상 조건 미이행시 해지, 손해배상에 대한 권리구제등을 명확히 하여 권리를 보호할수 있는 부분이 특약사항입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
특약 내용을 꼼꼼하게 확인해야 하는 이유는 나에게 불리한 조항이 있는지 있다면 수정을 해야 나중에 분쟁 발생시 피해를 보지 않기 때문입니다