아파트 매매시 근저당이 너무 많은매물
13억7천 매물이고 계약금
1억3천700 넣었습니다
근데 이 매물이 근저당이 7.86억이 들어가있고
전세가 3.5억/100만으로 반전세가 있습니다
매도자말론 감액등기를 안한거고 실제론 많이 갚았다고하고
중도금 3억으로 근저당 갚고 감액등기 특약 넣었는데
큰 문제없을까요..?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당권 설정액이 너무 많으면 법적 위험이 큽니다.
하지만 특약으로 중도금 상환과 감액등기 조건을 걸었다면 안전성이 올라갑니다.
즉, 등기 확인과 특약 이행이 확실하다면 큰 문제는 없습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 지금 상황으로 보았을 때는 큰 문제는 없어보입니다.
다만, 현재 남은 대출잔액을 은행으로부터 확인을 한번 해 보시고, 특약을 넣었더라도 중도금일에 은행에 반드시 함께 방문하셔서 상환하는지, 그리고 법무사 동행하셔서 바로 감액등기 하실수 있도록 하시는 절차가 필수입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
근저당권 설정일이 언제인지 그리고 많이 갚았는지 확인이 필요하고 또한 매매계약서 상 중도금으로 근저당 감액등기 한다고 하니 크게 문제가 될 것은 없어 보입니다. 특약사항 잘 챙기시면 크게 문제는 없어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매도자가 대출을 상환했어도 감액등기를 안 하면, 등기부상은 여전히 큰 채무로 보입니다
만약 매도자가 거짓말을 하거나, 감액등기를 미루다 문제가 생기면, 계약자가 피해를 입을 수 있으니 특약을 기재하시기 바랍니다
,특약에 감액등기 미이행 시 계약 해제 및 손해배상 명시
,중도금 지급 조건 = 감액등기 완료 or 근저당 말소 동시이행 조건
,잔금 지급 전까지 모든 근저당 말소 확약 받기
,세입자 보증금 인수 여부 확인
구체적이고 강제력 있는 특약이 안전의 핵심이 될수 있으니 함께 진행하는 부동산과 협의를 잘해서 하시기 바랍니다
13억7천 매물이고 계약금
1억3천700 넣었습니다
근데 이 매물이 근저당이 7.86억이 들어가있고
전세가 3.5억/100만으로 반전세가 있습니다
매도자말론 감액등기를 안한거고 실제론 많이 갚았다고하고
중도금 3억으로 근저당 갚고 감액등기 특약 넣었는데
큰 문제없을까요..?
==> 우선적으로 매매가격대비 보증금 및 선순위 근저당의 합계가 50% 정도여서 안전하다고 할 수 있습니다. 그러나 잔금이후 감액등기여부를 잘 확인해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
아파트 매매시 근저당은 크게 걱정할 필요가 없습니다
매수가격만 적당하다면 특약사항에 ㅡ선순위 및 근저당은 잔금 지급과 동시에 청산하여야 한다ㅡ라는 갓을 명시 한다면 아무런 문제가 없습니다
참고 하여 주시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네. 특약을 넣어두셨고, 매매가액에서 전세보증금을 제외한 금액이 10.2억(13.7억- 3.5억)이고 아는 채권최고액을초과하지 않기 떄문에 사실상 매매대금을 받아서 근저당말소를 하고 소유권이전을 잔행하면 되기에 크게 문제는 없어보입니다. 다만, 현재 임차인이 거주중이고, 잔금일에 해당 임차인이 퇴거를 하지 않고 임차인을 승계하는 조건의 전세낀 매매라면해당 과정에서 임차인이 승계거부권등을 사용할 가능성도 있기에 사전에 현 매도인에게 임차인이 해당 매매를 동의하였는지에 대해서는 확인이 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 매매가 13억 7 천만 원 대비 7억 8 천 6 백만 원의 근저당 설정 액과 3억 5 천만 원의 반 전세 보증금은 상당한 리스크를 동반합니다. 매도 인의 "실제 갚았다"는 말보다는 등기부 등본 상의 기록이 중요하며, 신중한 접근이 필요합니다.
중도금으로 근저당을 갚고 감액 등기 하는 특약은 가능하나, 몇 가지 안전장치를 반드시 마련해야 합니다.
실제 대출 잔액 확인 :
매도 인의 협조를 받아 은행에서 실제 대출 잔액 증명서를 반드시 확인하셔야 합니다.
특약 구체화 :
중도금 3억 원은 매도 인에게 직접 지급하는 대신, 해당 은행 계좌로 직접 상환하도록 특약에 명시해야 합니다.
잔금일 이전에 근저 당권이 확실히 감액 되거나 말소되고, 등기부 등본으로 확인될 경우에만 잔금을 지급하도록 해야 합니다.
특약 불 이행 시 계약 해지 및 위약금 조항을 명확히 하는 것도 필수 입니다.
전문가 활용 :
복잡한 거래인 만큼, 부동산 전문 법무 사나 변호사의 도움을 받아 특약 작성부터 감액 등기 과정까지 일임하시는 것이 가장 안전합니다.
세입 자 권리 확인 :
반 전세 세입 자의 전입 신고 및 확정 일자를 확인하여 만약의 사태에 대비해야 합니다.
고액의 부동산 거래는 작은 실수도 큰 손해로 이어질 수 있기에 , 불편하시더라도 위 안전 장치들을 철저히 이행하시고 전문가의 도움을 받으시어 안전하고 원활하게 계약을 마무리하시기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인 말대로라면 문제가 되지 않습니다.
또한 아파트 매도 시 근저당권 설정 해지 후 등기 이전되기 때문에 이 부분을 신경써서 계약서 작성하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
매수 계약하신 아파트의 매수가격은 13억 7천만원이고 이 중 근저당 7억 8,600만원과 전세보증금 3억 5천으로 총 11억 3,600만원이 매도자의 채무로 보이는 상황입니다.
매도자가 일부 상환하여 실제 채무는 위 금액 보다 적다고는 하지만 그대로 믿으시면 안되고 금융기관을 통해 서류 확인이 반드시 필요합니다.
안전하게 거래 하시려면 중도금 3억에 대해 근저당 일부 상환 요청 및 감액등기 요청해야 합니다.
추가로 특약에 잔금 시까지 근저당 말소 또는 매수인 동의하에 감액등기 완료 등 조항을 명확히 기재해야 하여 전세보증금 반환채무의 우선순위도 확인할 필요가 있습니다.
감사합니다.
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