재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
재건축 예정 아파트에 투자하려고 합니다. 조합 설립 단계부터 입주까지 어떤 위험 요소들을 조심해야 할까요?
답변 감사합니다 수고하세요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 아파트 투자의 핵심은 재건축 아파트의 사업성, 입지, 사업 속도등을 잘 고려를 해야 합니다.
우선 기존 아파트가 철거가 되고 새로 아파트를 지을 경우 사업성이 얼마나 좋은 지 그리고 주민들 동의율이 높아서 사업 진행속도가 좋은 지 또한 입지가 좋아서 시세 상승에 좋은 지등을 잘 따져보고 진입을 해야 향후 큰 수익을 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일단 안전 진단을 통과했는지를 확인해야 합니다. 안전진단 통과전이라면 진행이 수년씩 지연될 수 있습니다. 또한 조합 설립이 아직 되어 있지 않거나 조합내 분쟁이 심하면 사업의 진도가 나가지 않기 때문에 이를 확인해볼 필요가 있으며 초과이익환수제 적용 대상인지를 확인해보셔서 3천만원 초과 시 수익이 정부로 넘어가는지도 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 투자에 있어 리스크는 크게 재건축사업진행에 대한 리스크로 구매하는 시점에 따라 다르겠으나, 안전진단이나 조합갈등에 따른 사업지연 그리고 그에 따른 분담금 증가의 리스크가 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 해당 목적물의 사업성과 안정성등을 잘 판단하셔야 합니다. 또한 정부정책에 따른 리크스가 있을수 있는데, 간혹 재건축과열에 따른 규제나 반대로 규제완화에 따라 가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 재건축 전 구매를 하는 경우라면 관계가 없으나, 조합원 입주권을 매매하는 경우에는 사업진행에 따라 승계불가한 경우가 있을수 있기에 이에 대한 확인도 사전에 반드시 필요합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축 아파트추진에 있어 대개 조합장의 비리로 소송처리 되어 지연되거나 재건축사업이 취소되기도 합니다
그리고 최초 에상했던 시행사가 건축재료비 및 인건비 인상으로 조합원의 부담금이 늘어나 민원사레로 번지면서 추진이 어렵게 되기도 합니다
따라서 시공사가 도중 포기하게 되면 다시 시공사를 선정하는데 많은 문제점이 도출되어 재건축사업이 지연되는 사레가 많이 발샹합니다 특히 주택지보다도 상가 경우 터무는 없이 보성금을 요구할 때 재건축은 지연돱니다
따라서 저본력이 풍부하고 신뢰로운 시행사를 선정되어야 재건축사업이 원활하게 진행된다점을 유의하에야 할 것입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재건축 투자는 잘 진행될 경우 큰 수익을 기대할 수 있지만, 여러 단계와 복잡한 과정이 얽혀 있어 주의 깊게 살펴보아야 할 부분들이 많습니다. 특히 조합 설립부터 입주까지 각 단계 별로 예상치 못한 위험 요소들이 발생할 수 있습니다.
재건축 아파트 투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소들은 다음과 같습니다.
사업 진행 지연 및 중단 위험 :
재 건축 사업은 조합원들의 의견 일치가 매우 중요합니다. 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 조합원 간의 갈등으로 인해 사업 진행이 지연되거나 최악의 경우 중단될 수도 있습니다.
인 허가 문제 : 구청 등 관할 관청의 재건축 승인 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 용적률 등 계획이 변경될 수 있습니다.
시 공사 문제 : 시 공사 선정 과정에서 의 문제나 공사 중 시공 사의 부도 등 으 로 인해 사업이 지연되거나 중단 될 위험이 있습니다.
추가 분담금 증가 위험 :
사업비 증가 : 공사비 상승, 설계 변경, 예상치 못한 민원 등으로 인해 전체 사업비가 증가하면 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.
일반 분양가 하락 : 부동산 시장 상황에 다라 일반 분양가가 예상보다 낮게 책정될 경우, 이 또한 조합원의 추가 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.
용적률 변화 : 재건축 승인 과정에서 용적률이 변경되면 예상 수익이 줄어들고 추가 부담금이 늘어날 가능성이 있습니다.
시장 변동 위험 :
금리 변동 : 금리가 상승하면 대출 이자가 늘어나 투자 수익이 감소할 수 있으며, 부동산 시장 전반에 영향을 미쳐 집값 하락으로 이어 질 수도 있습니다.
부동산 시장 침체 : 재건축 사업이 진행되는 동안 부동산 시장이 침체될 경우, 완공 후 아파트 가치가 예상보다 낮아져 투자 수익이 줄어들 수 있습니다.
법적 및 제도적 위험 :
조합원 지위 양도 제한 : 투기 과열 지구 등 규제 지역에서는 재건축 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어 매도가 어려워 질 수 있습니다.
세금 문제 : 재건축 투자 시 양도소득세, 미 실현 이익 과세, 이중 과세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.
규제 변화 : 정부의 부동산 정책이나 재건축 관련 법규가 변경될 경우 사업 진행이나 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
사업 성 관련 고려 사항 :
용적률 및 대지 지분 : 기존 용적률이 낮고 가구 당 평균 대지 지분이 큰 단지가 일반적을 사업 성이 좋은 것으로 평가 받습니다. 하지만 용적률만 보고 섣불리 판단하기보다는 전체 세대 수, 조합원 물량 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
위치와 주변 환경 : 아파트의 위치, 교통 편의성, 학 군, 주변 개발 호재 등 입지 조건은 재건축 후 아파트 가치에 큰 영향을 미칩니다.
재건축 아파트에 투자하시기 전에는 해당 단지의 사업 진행 단계, 조합 운영의 투명성, 예상 사업 성, 그리고 현재 부동산 시장 상황 등을 면밀히 분석하고 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 모든 재개발, 재건축 사업이 성공적으로 진행되는 것은 아니므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재건축 투자는 아래 3단계 진행 단계별로 위험을 조심하시고 대비하면 됩니다.
먼저 조합설립인가 단계에서는 조합원 갈등, 조합 운영의 불투명성을 주의하시면 되고,
사업시행인가 및 관리처분인가 단계에서는 사업성 악화(자재비, 공사비 증가, 용적률 상한 불허) 등의 요인을 주의하셔야 합니다. 이전 조합설립인가시 갈등이 있다면 이 단계에 심화될 수 있습니다. 마지막으로는 착공 및 입주단계에서 시공사, 설계사와의 마찰과 미분양, 등 실제적인 요소를 중점적으로 파악하시면 됩니다.
성공적인 재건축 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 예정 아파트에 투자하시려면 사업 계획 일정과 추가분담금이 가장 큰 리스크입니다.
사업이 지지부진해 질수록 사업비가 올라 조합원들의 추가분담금이 늘어납니다.
이 부분을 잘 체크하시길 바랍니다.