전세제도는 왜 우리나라에서 활성화 된건가요?
지인이 외국에 사는데 외국에서는 전세제도개념자체가 없다고해서요 우리나라만 유독 전세제도가 활성화 되었다는데 왜 우리나라만 전세가 발달한건지 궁금합니다. .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
우리나라의 전세제도는 과거 부동산 관련한 금융 시스템이 없던 시절에 주거를 마련해가는 시스템으로 자리를 잡은 전세가 주거 사다리 역할을 하며 운용되고 있는 것인데, 전세의 장점은 무엇보다도 월세를 내지 않고 상대적으로 저렴하고 안정적인 주거를 영위할 수 있고, 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있어 미래를 준비해 나갈 수 있는 점입니다. 하지만 단점은 보증금이 묶여서 자산 활용을 제대로 할 수 없고 특히 물가나 집값 상승에 대해 대응을 할 수 없게 되는 것입니다.
유럽이나 미국등에서는 월세가 흔하고 보증금도 거의 없다시피 하는데 반해, 우리나라는 전세제도가 활성화되어 있고 월세도 보증금이 상당부분 있는 경우가 많습니다. 이렇게 된 이유는 외국에서는 월세가 밀리면 즉시 퇴거를 시킬 수가 있다보니 굳이 보증금이 필요없으나, 우리나라에서는 세입자 보호 정책으로 월세가 밀리더라도 퇴거시키기가 매우 어렵다보니 안전장치로 보증금을 상당부분 받아놓는 것이 일반적 입니다. 전세는 전세사기 뿐만 아니라 전세제도 자체가 집값을 올리는 원인 중하나로 지적되고 있어서 (임대인이 주택을 추가로 구매하게 되어 집값 상승에 기여) 전세 폐지론이 힘을 얻고 있는데, 정부에서는 대안으로 리츠 방식으로 운영되는 기업형 장기임대주택을 제시하고 있습니다. 그러나 도심내 선호지역에서 공급되기가 어렵고 기업이 운용하기에는 타산이 맞지 않고 임대가격이 올라가게되는 단점이 있어서 보완이 필요한 상황입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우리나라의 경우 산업화에 따라 서울,수도권집중이 심화되었고 그에 따른 주거부족이 사회적 문제가 되었던 시절이 있었습니다. 그만큼 전월세등의 주거비용이 높아졌고, 임차인에게는 주거불안정이 심화되었습니다.
이런 상황에서 큰 목돈을 한번에 지급하고 매월 월세부담이 없는 임대차계약이 점차 생겨났게 되었고, 임차인입장에서는 주거비용 감소라는 장점, 임대인입장에서는 목돈을 받아서 다른 주택을 구매하는 용도나 다른 용도로 활용할수 있는 장점이 있어 활성화되었고, 정부에서도 전세대출등의 지원을 지속적으로 하게 되면서 점차 중요한 임대차 방식으로 확대되게 됩니다. 참고로 전세제도는 볼리비아와 인도에도 존재를 하지만,인도는 그 제도에 차이가 있고 비슷한 제도를 운영하는 볼리비아 역시 임대차에서 차지하는 비중은 우리나라만큼은 크지 않습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
과거 우리나라가 급격한 경제 성장을 겪던 시기에는 인구가 도시로 집중되면서 주택 공급이 수요를 따라가지 못했습니다. 동시에 금융 시장이 충분히 발달하지 않아 일반인들이 주택 구입을 위한 자금을 쉽게 대출 받기 어려웠습니다.
이러한 상황에서 주택 소유주는 주택 건설이나 매입을 위한 대규모 자금이 필요했고, 세입 자는 목돈을 맡기고 월세 부담없이 주거를 해결할 수 있는 방법이 필요했습니다. 전세는 이 두 가지 이해관계가 맞아 떨어지면서 등장했습니다.
집주인의 투자 금 확보 용이 성==>
전세 제도는 집주인에게 세입 자로부터 집값의 상당 부분에 해당하는 목돈(전세금)을 무이자로 빌리는 것과 같은 효과를 주었습니다. 이 자금을 집주인은 다른 부동산에 투자하거나 사업 자금 등으로 활용하여 수익을 창출할 수 있었습니다.
특히 당시 고금리 시대에는 전세금을 은행에 예 치하는 것 만으로도 상당한 수익을 얻을 수 있어 집주인에게 매력적인 투자 방식이었습니다.
세입 자의 주거 안정성 및 자산 형성 기회==>
세입 자 입장에서는 월세 부담 없이 일정 기간 동안 주거를 유지할 수 있다는 큰 장점이 있었습니다. 월세를 내는 대신 목돈을 전세금으로 맡기고 그 기간 동안 월세를 아껴서 다시 종잣 돈을 모으거나 다른 곳에 투자할 기회를 얻을 수 있었습니다.
또한, 이사 시 전세금을 전액 돌려받을 수 있어 주택 마련을 위한 자산 형성에 유리했습니다.
정부 정책 및 세금 혜택 :
정부는 주택 공급을 늘리기 위해 민간 건설업체와 개인 투자자들이 주택을 짓고 매매하도록 유도했습니다. 이 과정에서 전세는 건설사의 자금 회수를 돕는 역할도 했습니다.
또한, 과거에는 전세 임대 소득에 대한 과세가 월세보다 훨씬 적거나 비 과세 되는 경우가 많아 집주인 입장에서도 절세 효과가 컷 습니다.
우리나라 외 전세 제도의 존재 여부 ==>
지인 분 말씀처럼 대다수의 외국에서는 보증금을 예치 하는 형태가 있더라고 한국의 전세처럼 주택 가격의 70~80%에 달하는 목돈을 맡기고 월세 없이 사는 형태는 드뭅니다. 대부분은 월세와 함께 한두 달 치 월세에 해당하는 보증금을 예치 하는 형태입니다.
최근의 전세 시장 변화==>
최근에는 저금리 기조와 전세 사기 등의 문제로 인해 전세 제도의 비중이 줄어들고 월세 거래가 늘어나는 추세입니다. 이는 전세 제도가 가지고 있던 장점들이 줄어들고, 역 전세나 전세 사기와 같은 위험 부담이 커졌기 때문입니다.
결론적으로, 전세 제도는 한국의 주거 문화를 형성하는 데 큰 영향을 미쳤지만, 시대의 변함에 따라 그 역할과 형태도 점차 변화하고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세제도는 과거 금융이 발달하지 않았던 시기 임차인은 거주의 안녕을 얻을 수 있고 임대인은 금융을 융통할 수 있었기에 서로 윈윈하던 계약이였습니다.
급격한 도시화로 인해 발생한 제도라고 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세제도는 한국의 독특한 금융환경과 주택부족 그리고 사회적,경제적 발전 구조가 만들어 낸 임대차 문화로 해외에서는 금융의 발달과 월세 관행, 문화적 환경 등으로 전세 제도가 뿌리내리지 못하였습니다. 최근 우리나라도 시장 상황의 변화로 전세가 점점 줄어들고 월세화되는 추세가 이어지고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1960~80년대 한국은 급속한 경제성장 시기였지만, 금융 인프라가 부족했습니다
집을 지으려 해도 은행 대출을 받기 어려웠고, 금리는 높고 신용 기반 금융이 발달하지 않았습니다
그래서 세입자에게 큰돈(전세금)을 받아 집을 짓거나 사는 데 사용하는 구조가 자연스럽게 만들어졌습니다
집주인은 목돈을 받아 집을 사고, 이자 이익을 누렸고 세입자는 월세 부담 없이 거주 가능했습니다
70~80년대 급속한 도시화로 인해 서울·수도권에 인구가 몰렸고, 주택 공급은 부족했고 주거 수요는 폭발했지만, 모두가 집을 사긴 어려웠고,그래서 전세는 집은 못 사지만 안정적으로 거주할 수 있는 현실적인 대안이었습니다
한국은 임대차 보호법이 비교적 잘 마련되어 있어, 전세 세입자도 일정한 거주 안정성을 확보할 수 있었고 보증금 반환 청구권, 계약갱신청구권 등이 전세 시장의 신뢰를 높였지만 지금은 전세사기나 이자율의 급등으로 전세가 많이 줄고 반전세나 월세가 증가하고 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우리나라의 경우 1970년부터 산업화가 본격화 되면서 일자리가 풍부한 도시로 사람들이 몰리게 되고 주택수요가 많아지게 되는데 당시 집값이 비싸고 금리가 높았던 시절 임대인 입장에서는 목돈을 잠시 받아서 다른 곳에 투자를 할 수는 있는 장점과 임차인 입장에서는 저렴한 가격에 목돈을 맡기고 거주를 할 수 있다는 장점으로 서로 일치가 하면서 전세제도가 본격화 되면서 지금까지 오게 되었습니다. 금융시스템이 발달이 된 지금 세계에서 유일하게 우리나라만 전세제도가 있지만 사실 금융시스템이 낙후된 인도나 볼리비아의 경우도 전세제도가 존재하긴 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
우리나라에서는 전통적 의식주 문제는 양반상놈의 계급사회에서도 대체로 관용이 믾은 편이었습니다
따라서 노비를 두더라도 꼭 노비방을 마련하여 주인이 주거문제를 해결하였습닉다
이러한 전통적인 사고 방식은 6.25를 거면서 피난살이에서 매월 먹고살기도 힘든 사회적 환경에서 월세를 받기보다는 전세를 통하여 우선 주거문제를 관용적으로 해결한 다음 의식문제를 고민하게 되면서 다른나라에서 찾아볼수 없는 전세제도가 정착되었다고 봅니다
그러나 이러한 전세제도도 캡투자로 인하여 전세사기가 노출되다 보니 많은 사회적 문제를 야기시키기도 하였습니다
캡투자는 부동산 가격상승시는 성공하지만 하락시에는 전세시장에 악영향을 초래하게 된다는 점을 유의할 필요가 있습니다