해외 체류 임대인 부친과 대리 계약 후 대리권 서류 미비로 인한 계약 해지 및 계약금 전액 반환 문의

Question

안녕하세요. 전세 계약 중 임대인 본인 참석 불가 및 서류 문제로 인한 계약 해지 관련 문의드립니다.

계약금 2,500만 원을 안전하게 전액 돌려받는 것이 목표입니다.

1. 현재 상황 요약

• 대상: 서울 서초구 방배동 신축 다세대주택 (전세 보증금 2억 5,000만 원)

• 계약금 입금: 총 2,500만 원 (2,400만 원은 임대인 명의 계좌, 100만 원은 중개사 안내에 따라 지정 업체 계좌로 분할 송금 완료)

• 참여 주체: 임차인 측 중개사 1인, 임대인 측 중개사 1인 (총 2명의 공인중개사 개입)

• 핵심 문제: 임대인(집주인)이 해외 체류 중이라 본인이 입국하거나 직접 참석하지 않은 상태이며, 대리인(부친) 역시 인감증명서나 위임장 등 적법한 대리권 서류 내지않고 계약을 진행했습니다.

2. 전문가분들께 드리는 핵심 질문

• [중개사고 및 공인중개사 과실 여부]

  양측 공인중개사가 2명이나 있음에도 불구하고, 임대인 본인 확인이나 적법한 대리권 서류(위임장, 인감) 검증 없이 계약 진행 및 계약금 입금을 유도한 행위가 공인중개사의 의무 위반 및 중개사고에 해당하는지 궁금합니다.

• [본인 참석 불가로 인한 계약 해지 및 귀책]

  임대인 본인이 직접 오지도 못하는 상태라면. 임차인이 이를 이유로 계약 이행을 거부하고 계약 해지 및 계약금 반환을 요구하는 것이 임대인 및 중개 측 귀책에 의한 적법한 해지 사유가 되나요?

• [계약금 2,500만 원 전액 반환 가능 여부]

  계약 해지 시, 집주인 계좌로 들어간 2,400만 원뿐만 아니라 중개사 안내로 지정 업체에 입금한 100만 원까지 합쳐서 총 2,500만 원 전액을 반환 청구할 수 있는 법적 근거가 확실한지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

부친이 위임장이나 인감증명서 없이 대신 계약했다는 점이 이 사건의 출발점입니다. 결론부터 말씀드리면 집주인 본인이 그 계약을 인정하기 전이라면, 대리권 없이 맺은 계약을 철회하고 계약금 반환을 요구할 여지가 있습니다.

1. 철회는 집주인이 추인하기 전에 하셔야 합니다

대리권 없는 사람이 맺은 계약은 본인이 추인하기 전까지 상대방이 철회할 수 있습니다. 다만 계약 당시 대리권이 없다는 사실을 알았다면 철회할 수 없으니, 대리권이 있다고 안내받은 정황을 정리해 두셔야 합니다.

2. 업체 계좌로 보낸 돈도 따로 따져야 합니다

집주인 계좌가 아닌 곳으로 보낸 금액은 누구의 지시로 어떤 명목으로 보냈는지에 따라 돌려받을 상대가 달라집니다. 중개사가 확인 의무를 다하지 않아 손해가 생겼다면 중개사에게도 배상을 구할 수 있습니다.

3. 그런데 집주인이 해외에서 추인하면 상황이 바뀐다는 점은 확인하셨을까요

본인이 계약을 인정하는 순간 계약은 처음부터 유효해져 철회할 수 없고, 그 뒤에 해지하면 계약금을 잃을 수 있습니다. 그래서 철회 의사는 빨리 밝힐수록 유리합니다.

지금은 집주인 본인과 부친에게 계약을 철회한다는 뜻을 내용증명으로 바로 보내시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

1. 위임장과 인감증명 없이 대리 계약을 진행한 것은 무권대리로 다툴 수 있습니다. 다만 부친이 자녀 명의 계좌로 계약금을 수령했다면 본인이 추인한 것으로 평가될 여지가 있어, 계약 자체를 무효로 돌리기보다 적법한 대리권 서류 제출을 최고하고 불응 시 해지하는 순서로 가시는 편이 안전합니다.

2. 임대인 계좌로 입금한 2,400만 원은 반환 청구가 명확하나, 중개사 안내로 제3자에게 보낸 100만 원은 성격이 달라 중개사를 상대로 한 손해배상으로 구성하셔야겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

위임장이나 인감증명서가 없었다는 사정만으로 계약이 무효가 되지는 않고, 부친에게 실제로 대리권이 없었는지가 핵심입니다. 대리권 없이 맺은 계약은 임대인 본인이 추인하지 않으면 효력이 없습니다(민법 제130조). 임차인은 기간을 정해 본인에게 추인 여부를 최고할 수 있고 확답이 없으면 추인 거절로 봅니다(민법 제131조). 본인의 추인 전에는 계약을 철회할 수도 있으나, 계약 당시 대리권 없음을 알았다면 철회할 수 없습니다(민법 제134조). 부친이 실제로 위임을 받았거나 본인이 추인하면 계약은 유효하므로, 본인 불참만을 이유로 해지하면 계약금을 잃을 수 있습니다.

계약이 무효이거나 철회되면 임대인 계좌로 간 2,400만 원은 부당이득으로 반환을 구할 수 있고(민법 제741조), 대리권을 증명하지 못한 부친에게 손해배상을 구할 수도 있습니다(민법 제135조). 중개사는 상대방이 진정한 권리자인지 확인하고 설명할 의무가 있고(공인중개사법 제25조 제1항, 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결), 과실로 손해가 생기면 배상책임을 집니다(공인중개사법 제30조 제1항).

100만 원은 받은 업체와 명목을 먼저 확인하시고, 중개사 안내로 보낸 돈이라면 중개사에게도 반환이나 배상을 요구하십시오. 우선 임대인 본인에게 추인 여부를 묻고 철회 의사를 밝히는 내용증명을 보내 두십시오.

Answer 4

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 대리권 증빙 서류가 없는 상태에서 계약을 체결하신 점은 명백한 중개 과실로 보입니다. 공인중개사는 중개대상물의 권리관계와 대리권의 존부를 명확히 확인해야 할 의무가 있으며, 이를 소홀히 한 것은 공인중개사법상 금지행위 및 손해배상 책임 대상이 될 수 있습니다.

임대인 측이 적법한 대리권 증빙(위임장, 인감증명서 등)을 제공하지 못한다면 이는 계약의 중요 부분을 이행하지 못한 것이므로, 의뢰인께서는 이를 이유로 계약 해지를 통보하고 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

임대인 계좌로 입금된 2,400만 원은 물론, 중개사 지시에 따라 지급한 100만 원 역시 계약 체결의 일환으로 지급된 것이므로 중개사와 임대인을 상대로 전액 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 상대방이 즉시 응하지 않을 경우 내용증명 발송을 통해 의사를 명확히 하고 반환을 압박하는 과정이 필요할 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.