경제
그런대로요염한래빗
미분양이 많이 생기면 시행사가 손해를 보는건가요?
시행사가 아파트분양을 못하면 건축근로자들에게 비용을 지불을 못하는건가요? 건축계열은 잘모르는데 구조가 넘 궁금하네요 답변부탁합니다
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네, 미분양이 많으면 시행사는 금전적으로 손해를 볼 가능성이 높습니다
건축근로자 임금 지급은 공사 진행 시점 기준이므로 즉각적 문제는 거의 없습니다
장기적으로 미분양이 심하면 시행사의 현금흐름 문제로 공사 지연 가능성은 있습니다
채택 보상으로 19.26AHT 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
미분양시 시행사가 사업의 주인이므로 분양 수입이 없으면 대출 이자를 감당 못해 파산할 위험이 가장 큽니다. 다음으로 시공사가 보통 시행사의 빚에 보증을 서기 때문에 시행사가 망하면 시행사의 빚을 대신 갚아야 하며 공사비도 못 받게 됩니다. 근로자는 분양 여부와 상관없이 미리 빌려둔 대출금으로 공사비를 주기 때문에 당장은 지급됩니다. 미분양이 장기화되어 시공사마저 부도가 나면 그때부터 하도급 업체와 근로자의 임금이 체불되기 시작합니다. 즉 시행사(땅 주인)이 망하게 되면 > 보증을 선 시공사=건설사가 빚을 떠안고> 시공사까지 무너지면 현장 근로자의 임금이 위험해지는 도미노 구조형태 입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 건축을 하는데에는 사업을 진행하는 주체인 시행사가 있고, 단순히 도급방식등을 통해 건축공사만 하는 시공사가 있습니다. 일반적인 시공사는 건설회사로 실제 건축비용만 받고 공사만 해주는 것으로 미분양과 건축근로자 급여미지급과는 관계가 없습니다. 다만 미분양으로써 시행사에게 돈이 없는 경우 시공사인 건설사에 공사대금을 지급하지 못하는 겅우에는 위와 같은 경우가 발생될수는 있으나, 현실적으로 그런 경우는 거의 없습니다. 만약 발생한다면 이는 건설사 자체의 하급하청에 따른 구조에 따라 중간에 누가 사고를 친경우가 대부분입니다.
보통 미분양이 발생하면 시행사가 이를 떠앉게 되고 할인분양이나 혜택을 제공하여 처분을 하게 되는데 이마저 어렵다면 임대로 전환하여 임대수익을 통해 어느정도 손실회복을 하는 경우도 있습니다. 결국에는 시행사가 미분양에 따른 손실을책임지는 구조이고 해당 시행사가 조합이나 프로젝트파이낸싱으로 자금을 모았다면 은행권등에서 그 피해가 이어진다고 보시면 됩니다 .
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 분양사업을 간단하게 설명을 하면 먼저 시행사등이 분양 사업 계획을 기획을 하고 토지등을 매입을 해서 PF대출을 일으키게 됩니다. 그리고 시공사등에 공사를 시켜서 완공이 되게 되면 분양을 하게 되고 분양대금을 받아서 은행에 대출 상환도 하고 시공사에도 공사대금을 갚고 나머지는 수익을 챙기는 구조인데 미분양이 발생을 하게 되면 이러한 대출 상환이나 시공사에 대한 대금지급에서 막히게 됩니다. 시공사가 돈을 받아야 또한 하청업체 및 용역회사에 돈을 주게 되는데 결국 하청업체도 돈을 못받게 되면 근로자들에게 돈을 못주는 연쇄적인 부도가 일어나는 것이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행하는데, 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 반면 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.
시행사는 초기에 브릿지론을 통해 토지매입 및 인허가 등을 추진하고 인허가 후 착공을하게되면 PF대출로 전환하여 본격적인 공사를 진행하게되는데 이러한 과정에서 분양을 통해 자금을 회수하게됩니다. 그런데 미분양이되면 자금을 회수할 수 없어서 PF대출을 상환하지 못하게되므로 시행사는 중도금 무이자, 정액제 등 여러가지 유인책을 내놓게되고 그럼에도 악성미분양이 발생하면 PF대출 상환이 어려워지므로 할인분양 등을 통해서라도 이를 해결하려고 하게 됩니다.
시행사가 아파트분양을 못하면 건축근로자들에게 비용을 지불을 못하는건가요? 건축계열은 잘모르는데 구조가 넘 궁금하네요 답변부탁합니다
===> 네 맞습니다. 분양이 잘 되어야 근로자 입금 지급은 물론 다른 지역에 공사를 시작함에 따라 일자리가 창출되는데 분양이 되지 않는다면 불경기의 악순환이라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
아파트 건설은 주로 자금을 모아 사업을 기획하는 시행사와 그 의뢰를 받아 실제 건물을 짓는 시공사로 나뉘어 진행됩니다. 만약 미분양으로 자금 회수가 어려워지면 일차적으로는 막대한 빚을 끌어온 시행사가 가장 큰 금전적 타격을 입게 될 확률이 높습니다. 다만 우리나라 구조상 시공사가 시행사의 대출에 보증을 서는 경우가 잦아서 시행사가 무너지면 시공사로 고스란히 빚이 넘어갈 여지가 다분합니다. 이로 인해 시공사마저 자금난에 빠지게 된다면 하청 업체에 대금을 지급하지 못하게 되고 결국 현장에서 일하는 건축 근로자들의 임금 체불로까지 연쇄적인 피해가 이어질 수 있을 듯합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
시행사가 분양을 못 하다고 해서 즉시 근로자 임금이 끊기는 구조는 아닙니다.
다만 상황이 장기화되거나 악화되면 결국 근로자에게 까지 영향을 미칠 수 있는 구조기는 합니다.
분양이 안되면 시행사의 통장에 돈이 안 들어오고 이때부터 하도급 업체가 돈을 받지 못하면 결국 근로자의 임금이 밀리게 됩니다.
감사합니다.