융자금이 있으면 보증보험 들기가 어렵나요?
지금 이사를 가려는 집에 융자금이 시세 대비 약 30% 정도 있습니다. 이런 경우 대출을 받거나 보증보험 받기가 어려울까요? 큰 아파트이긴 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
집에 근저당이 설정되어 있는 경우 전세대출 받기가 어려울 수 있습니다. 이런 경우 대출금 상환조건으로 전세대출을 받으실 수 있을 것입니다. 보증보험의 경우 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내를 만족해야 하며, 단독, 다중, 다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내 만족해야 가입이 가능합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
kb시세의 90% > 선순위 근저당 + 전세금액
근저당이 있어도, kb시세 90%이내 해당하면 보증보험 가입하시는데 무리 없습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
이사 가시려는 집에 융자금(근저당 등 담보대출)이 시세 대비 약 30% 정도 있다는 상황인데, 이럴 경우 전세 보증보험 가입 가능 여부와 대출 가능성에 대해 설명드릴게요.
1. 전세보증보험(보증금반환보증) 가입 가능성전세보증보험(예: HUG, SGI)은 아래 기준에 따라 보증가입을 거절하거나 가입은 가능하되 보증한도를 낮춰 책정합니다.
기본 심사 기준 중 하나 ,전세보증금 + 선순위채권(융자금 등)이 시세의 90% 이내여야 합니다.예를 들어: 집 시세: 5억 원
선순위 융자금: 1억5천만 원 (시세의 30%)
전세보증금: 3억8천만 원
총합: 5억3천만 원 → 시세 초과 → 보증보험 가입 거절될 수 있음
하지만, 아래 조건이라면 가입이 가능해질 수 있습니다.
전세보증금을 낮추거나, 후순위로 확정일자 + 전입신고를 빠르게 해 두고, 융자금(근저당)의 선순위 여부, 근저당 설정금액 vs 실제 채무액을 확인해 조정 가능성 검토 ,또한 대형 아파트의 경우는 보통 유동성이 높고 환금성도 높기 때문에, 보증기관에서도 좀 더 유연하게 판단하는 경우도 있습니다.
2. 은행 전세대출 가능성은행 전세대출도 비슷한 기준을 따릅니다.
전세보증금 + 기존 근저당이 시세 대비 과도하게 높으면, 대출 승인이 거절되거나 한도가 축소됩니다.시세 대비 대출+보증금이 90~95% 이내이면 상대적으로 안전
대출 심사 시 보증기관 심사 결과가 크게 영향을 줍니다
3. 대처 방법매도인(집주인)에게 융자금 내역 정확히 요구 (등기부등본, 실제 남은 대출액 등)
HUG 또는 SGI에 사전심사 신청 가능 (보증한도 미리 알아보기)
은행에서도 전세대출 사전심사 먼저 신청 → 가능 여부 확인 후 계약 진행
등기부등본 상 근저당권 설정 금액’이 1억5천으로 되어 있어도 실제 남은 채무는 훨씬 적을 수 있음
이 경우 은행이나 보증기관이 “실채무확인서”를 통해 확인하고 승인할 수 있습니다
보통 HUG는 기존 채권 총액을 기준, SGI는 실채무 기준으로 판단하는 경우도 있어 SGI가 조금 더 유연하게 나오는 경우도 있습니다. 기존 융자금을 전세금으로 상환하여 1순위로 들어가시는것이 가장 좋은 현실적인 방법 입니다. 참고하세요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있을 경우 후순위로 전세대출이 나오기가 힘듭니다. 2금융권이나 저축은행에서 가끔 후순위로 진행을 하지만 전세금이 60% 정도 잡힐 경우 최악의 경우 경매로 넘어가게되면 후순위는 배당에 불리하므로 대출이 안나올 가능성이 크다고 보여지고 같은 이유로 보증보험도 가입 시 안될 가능성이 크다고 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
시세 대비 30%면 보증보험 가입이 가능합니다.
KB시세 대비 90% 안으로 임대인이 받은 융자 금액과 임차인이 받는 대출이 들어오게 되면 가입이 가능합니다.
예를 들어 시세가 7억 원인 아파트에 임대인이 3억 원 대출이 있으면 시세 7억 원의 90%인 6억 3천만 원 안으로 들어오게 되면 가입이 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
융자금이 있는 경우 보증보험 가입에 어려움이 있을 수 있습니다
일반적으로 보증보험은 대출금이나 융자금을 상환할 수 있는 능력에 따라 가입 여부가 결정되는데, 융자금이 이미 시세 대비 상당한 비율(30%)을 차지한다면, 보험사에서 리스크를 우려할 수 있습니다
대출을 받거나 보증보험을 가입하는데 영향을 미칠 수 있으니 계약하기전에 미리 알아보시기 바랍니다
지금 이사를 가려는 집에 융자금이 시세 대비 약 30% 정도 있습니다. 이런 경우 대출을 받거나 보증보험 받기가 어려울까요? 큰 아파트이긴 합니다.
==> 그렇지 않습니다 .보증보험에 가입을 하기 위해서는 보증보험회사에서 자체 권리분석결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 즉 보증금 보호에 문제가 없다면 보증보험 가입이 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일반적으로 1금융권에서는 후순위대출을 취급하고 있지 않으며 보증보험에서도 후순위 보증을 취급하지 않습니다.
2금융권을 확인해보시기 바라겠습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
보증보험은 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해 주는 제도로 융자금이 있으면 가입이 까다로워질 수 있습니다. 전세금과 융자금을 합한 금액이 주택 시세(감정평가액)의 일정 비율(보통 90~100%)을 초과하지 않아야 합니다. 게다가 주택 시세 대비 전세금 비율이 적정해야 합니다. 이러한 문제나 궁금증은 HUG나 SGI 고객센터에 문의해 보는 게 가장 확실합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세대출이나 보증보험 모두 가입불가한 것은 아니나, 후순위 임차권이 되기 때문에 전세대출시에 은행별 제한이 있을수 있습니다. 보증보험의 경우는 근저당이 있더라도 주택평가가액과 보증금과 근저당을 더한 금액이 일정비율이하일 경우라면 가입에는 문제가 없습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
융자 금이 있는 경우 보증 보험 가입에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 보증 보험사는 차입 자의 신용도 와 상환 능력을 고려하기 때문에, 이미 융자 금이 있는 경우 추가 대출이나 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다.
특히 시세 대비 30%의 융자 금이 있다면, 해당 금액이 전체 자산에 비해 상당한 비율을 차지할 수 있습니다. 부채 비율의 요건이 보증금과 선 순위 채권의 합이 주택 가격의 90%를 초과하지 않아야 합니다. 이 경우, 대출 신청 시 금융 기관이 리스크를 우려하여 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대출이나 보증 보험을 고려하고 있다면, 다음과 같은 방법을 시도해 볼 수 있습니다.
신용 점수 확인 입니다 : 신용 점수가 좋다면 대출이나 보증 보험 가입에 유리할 수 있습니다.
소득 증명 입니다 : 안정적인 소득이 있음을 증명하면 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다.
상담 받기 입니다 : 금융 기관이나 보증 보험사와 상담하여 구체적인 조건을 알아보는 것이 좋습니다.
융자 금이 있는 경우 보증 보험 가입에 영향을 미칠 수 있습니다. 보증 보험사는 차입 자의 신용 도와 상환 능력을 고려하기 때문에, 이미 융자 금이 있는 경우 추가 대출이나 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다. 구체적인 상황에 따라 다르므로, 금융기관이나 보증 보험사와 직접 상담하여 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
