근저당 잡혀있는 빌라에 월세 괜찮은가요?

Question

이사문제로 집을 알아보던 중 빌리에 괜찮은 매물이 있어서 등기를 떼어보니 등기에 접수와 같은 날짜로 근저당권설정도 잡혀있습니다.

1건물담보 2토지담보로 동시에 두 번을 근저당권설정으로 되어있는데..

해당과 같은 건물에 월세로 들어가도 반환보증이 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

등기상 채권최고액과 본인의 보증금을 합친 금액이 주택가격의 90%를 초과하면 보증보험 가입이 거절될 확률이 높으니깐 계약전에 반드시 확인하세요 보증보험 가입이 불가능한 매물이라면 경매시 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 계약을 피하는 것이 안전하고 가능하다면 보증금을 최대하 낮추고 월세를 높이는 방법을 권장드립니다. 계약시에는 잔금 다음날까지 추가 담보권 설정을 금지하고 이를 위반할 경우 계약해지와 보증금 반환을 강제하는 특약사항도 반드시 명시하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

근저당이 설정되어 있다고해서 보증보험가입이 무조건 안되는 것은 아닙니다, 근저당이 있더라도 채권최고액과 질문자님의 보증금의 합이 공시지가 126%이내에 들어오게 된다면 보증보험가입자체에는 크게 문제가 없습니다, 참고로 월세라도 보증금이 소액임차인 최우선변제 이내라면 이때는 최우선변제로써 배당이 가능할수 있어 꼭 보증보험에 가입을 하지 않는 경우도 적지 않습니다.

결국, 해당 매물의 근저당여부보다 근저당의 채권최고약, 질문자님의 보증금, 공시지가. 시세를 종합적으로 보고 판단을 하셔야 하며, 중개사가 있는 경우 보증보험가입여부나 전세대출가능여부등에 대해서는 문의를 하시면 설명을 해주기에 직접문의를 하시는것도 방법이 될수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

빌라에 근저당이 설정된 경우에는 주택가액에서 차지하는 비중에 따라서 전세반환보증보험 가입이 될 수도 있고 안될 수도 있으므로 먼저 HUG 등에 문의해보셔야 합니다. 기본적으로 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격(KB시세 등) x 90%이내여야 합니다. 여기에 임대인의 신용이나 세금 체납여부 등 조건등도 고려되므로 먼저 HUG 등에 전세보증보험 가입 가능여부를 확인하시는 것이 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

근저당이 얼마나 잡혀있는지가 중요합니다.

매매가 대비 근저당 비율이 높으면 보증보험 가입이 어렵습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 월세의 경우 해당 근저당권 설정일 기준 해당 지역 소액보증금 기준 해당이 될 경우 해당 최우선변제금액까지 보증이 가능하게 됩니다. 즉 근저당권 설정일 기준 해당 지역의 소액보증금 기준이 얼마인지 살펴보고 또한 그 보증금 이하일 경우 최우선변제금액이 얼마인지 살펴 볼 필요가 있다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 6

이사문제로 집을 알아보던 중 빌리에 괜찮은 매물이 있어서 등기를 떼어보니 등기에 접수와 같은 날짜로 근저당권설정도 잡혀있습니다.

1건물담보 2토지담보로 동시에 두 번을 근저당권설정으로 되어있는데..

해당과 같은 건물에 월세로 들어가도 반환보증이 되나요?

==> 반환보증 가능여부는 해당 부동산에 대한 담보가치, 보증금 회수 가능성 등을 고려하여 판단되는 만큼 구체적으로 확인이 필요하고 현재 상황 만을 가지고는 확인이 불가합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

가능은 하지만 무조건 괜찮다고 보기는 어려운 상황입니다 즉 근저당이 먼저 있는 경우 이후 경매진행이 된다면 보증금이 위험해 질 수 있어 신중하게 결정을 하시기 바랍니다