부동산? 집 구매? 전세 매매? 등등등

Question

전세를 대출받아서 전세끼고 집을 구매해 살고있는집에서돈을모아서 구매한집들어가서 불려나가는법이랑

돈을 그냥 일단 2억정도 모아서 나중에 생애최초나 보금자리론등 대출로 4-5억 정도 집사기 중 어떤게 더 좋을까요,,? 그리고 전세끼고 살경우 지금 법이 바뀌여서 본인이 꼭 구매한 아파트에 살고있어여된다고 알고있는데 상관없나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 질문의 예시는 조금 구분해서 보셔야 할 것 같습니다.

전세대출은 임차인이 전세계약을 체결하면서 부족한 보증금을 마련하기 위한 주거자금 대출이기 때문에, 이를 본인의 주택구입자금으로 직접 이용하는 방식은 현실적으로 어렵습니다. 전세대출은 임대차계약을 전제로 심사를 받고 상품에 따라 대출금이 임대인에게 지급되는 방식으로 진행됩니다.

아마 질문에서 말씀하신 것이 갭투자라면, 일반적으로 전세가 있는 주택을 매수하거나 주택을 매수하면서 임차인을 받아 매매가격에서 임차인의 전세보증금을 제외한 차액을 자기자금으로 부담하는 방식을 말합니다.

이후 말씀하신 것처럼 2억원을 먼저 모은 뒤 주택담보대출을 이용하여 실거주 주택을 구입하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

다만 중요한 것은 2억원을 모으는 데 수년이 걸리는 동안 주택가격이 상승한다면 필요한 자기자금 역시 증가할 수 있다는 점입니다. 따라서 어느 방법이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 과거의 흐름만 놓고 보면 장기간 보유할 실거주 주택의 경우 매수시기가 빨랐던 것이 결과적으로 유리했던 사례가 많았던 것도 사실입니다.

마지막으로 구매한 주택에서 반드시 실거주해야 하는지는 주택의 소재지역이나 대출 이용 여부, 토지거래허가 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

또한 현재 수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되고 있기 때문에, 주택을 매수하면서 새로운 임차인의 전세대출을 실행하고 그 보증금으로 매매잔금을 치르는 방식은 현실적으로 어려울 수 있습니다.

기존 임차인이 있는 주택의 임대차계약을 승계하여 매수하는 방법은 가능할 수 있지만, 토지거래허가구역이나 대출규제가 적용되는 경우에는 실거주 의무나 별도의 제한이 있을 수 있기 때문에 개별적으로 확인하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 입지가 좋고 학군이 좋으며, 역세권에 좋은 아파트 즉 수요가 몰리는 아파트는 여유가 있을 때 좀 더 일찍 매수를 하는 것이 좋고 그렇치 않을 경우 즉 좀 더 투자금을 모을 필요나 청약을 놀릴 경우는 무주택자로 기간을 늘리고 전세대출 이자비용과 월세등을 비교를 해서 좀 더 유리한 쪽을 선택해서 전월세 생활을 하시는 것이 좋을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,지금 전세로 살면서 현금을 모아 2억 정도 만든 뒤 → 생애최초/보금자리론 등을 활용해 4~5억짜리 집을 매수

,지금 전세 낀 집을 먼저 매수 → 본인은 다른 집에서 전세/월세로 살면서 자산을 먼저 확보 → 나중에 세입자 나가면 그 집에 들어가고 추가 매수

결론부터 말하면, 2026년 현재라면 2번을 단순히 갭투자해서 자산을 불리는 전략으로 접근하기가 예전보다 훨씬 어려워졌습니다

특히 수도권·규제지역 아파트라면 대출의 전입의무 때문에 구조를 잘못 짜면 아예 성립하지 않을 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

부동산은 대출을 받고 최대한 좋은 입지에 매수를 하는 것이 재산 증식에 도움을 준다고 생각합니다.

각자 생각이 있겠지만 저는 부동산은 빨리 매수할 수록 좋다고 생각합니다.

감사합니다.