강남구 인근 월세 보증 보험과 집 계약 주의사항에대해서

Question

서울에서 3000/120 집 계약을 하기로했는데요.(아직 구두로만, 다가구 빌라)

보증금 3000만원에 대해 보증보험을 들을 수 있나요?

그리고 어떤 주의를해야할까요? 빌라는 처음이라 어떻게 주의해야할지... 그리고 30%까진아니지만 근저당 설정되어있는데 문제 없을지요.

강남구 일원동 빌라촌 인근인데 28억정도가 근저당 잡혀있어요. 3년정도 된 건물이고.. 2년은 계약해야한다고했던거같아요.

전문가 분들 께서 알려주실 수 있나요? 누군가에겐 적을 수 있지만 저한텐 소중한 돈이라 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

다가구주택은 건물 전체 소유주가 한명이라 등기부등본상의 근저당뿐만 아니라 기존 세입자들의 보증금 총액까지 합산해서 전체 채무가 주택 시세의 70~80%를 초과하는지 반드시 따져봐야 합니다. 선순위 채권액이 높으면 ㅓ전세보증보험 가입이 거저될 가능성이 매우 크고 계약전에 중개살르 통해 전입세대 열람원과 확정일자 부여현황을 반드시 확인해서 본인의 순위와 위험도를 명확하게 파악하셔야 합니다. 계약시에는 잔금일 다음날까지 새로운 근저당 설정을 금지한다는 특약을 넣고 가입이 안될경우 계약을 해제한다는 조항을 포함하는 것도 보증금을 지키는 안전장치입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 서울의 경우 소액임차인 1억 6500만원 이하일 경우 최우선변제금액 상한은 5500만원이므로 위의 경우 최우선변제금액에 해당이 될 수 있다 사료됩니다. 또한 월세보증금도 보증보험 가입이 가능하나 해당 임차물의 시세 대비 선순위 채권을 공제를 한 후 해당 부동산의 자산 가치내에서 보증한도액이 나올 수 있습니다.

우선 최우선변제는 가능 할 것으로 보이고 또한 보증보험 가입은 보증보험회사에 사전에 상담을 해보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

다가구 특징상 현재 근저당권 뿐아니라 다른 호수의 세대의 보증금까지 모두 내권리에 영향을 주게 되고 질문자님보다는 선순위입니다. 즉, 28억+ 이미거주하고 있는 세대 보증금 + 질문자님 보증금의 합이 시세 대비 어느정도 인지를 따져 보셔야 보증보험 가입여부등을 판단하실수 있습니다.

아마도 보증금 위 금액단위로 하였다면 별도의 보증보험 가입없이도 최우선 변제로써 가능한 금액을 보증금으로 하였을 가능성이 높고, 실제 경매가 진행될 경우 위 보증금은 소액임차인 최우선 변제금에 해당되어 근저당권 보다는 우선배당이 될수 있는 금액이나, 다른 호수의 소액임차인의 따라서 전액배당 가능성은 달라질수 있습니다.

즉, 위 질문만보고 안전하다 위험하다를 판단할수 없으며, 사실상 전입세대보증금내역등을 토대로 정확하게 확인이 필요해보이긴 합니다,

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 가능은 하지만 조건이 꽤 까다롭습니다. 보증금 3천만 원 자체는 금액이 작아서 오히려 보호받기 쉬운 편일 수 있지만 이 집이 보증보험 가입 요건을 만족하는지가 핵심입니다.

특히 빌라, 다가구는 등기상 구조와 선순위 권리, 세대수에 따라 결과가 크게 달라집니다.

위 상황으로는 보증보험 가입 가능성이 높다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

보증금 3,000만 원은 소액이라 보증보험 대상이 될 수 있지만, 근저당 28억 원 설정이 변수입니다. 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 확인한 뒤 계약하세요. 이러한 경우 계약서에 보증보험 관련 특약을 넣고, 등기부등본·임대인 채무 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다.