이사관련 계약으로 맞는건지 문의드립니다.(재질문)

Question

공인중개사 통해서 집을 하는데요. 살고 있는사람은 11월 말일에 나간다고 합니다. 저희는 12월 초에 입주하는데요. 집주인이 돈이 없어서 나가는사람돈은 저희가 주기로 했는데요. 공인중개사하는 말이 나가는사람 11월 말에 나가고 바로 저희가 들어온다 그렇게 얘기하던데 저희는 그렇게 안하고 12월 초에 된다 그러니 공인중개사하는말이 그건 알아서 하세요 그렇게 얘길하드라구요. 그런데 계약을 11월 말일자로 할꺼같은데 그게 맞는건가요? 가계약하는날 다시 물어봐야될꺼 같긴한데요 어떻게 해야될까요ㅠㅠ 집주인이 돈이없어서 나가는 사람돈은 저희가 11월 말일에 먼저주긴하거든요ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

말씀하신 상황이라면 계약 날짜를 정확하게 확인하고 진행하시는 것이 좋겠습니다. 기존 세입자가 11월 말에 퇴거하고 12월 초에 입주하더라도, 임대차 계약 시작일을 11월 말로 정하는 것 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 다만 계약서 작성일과 임대차 시작일, 잔금 지급일, 실제 주택을 인도받는 날짜는 구분하셔야 합니다. 집주인이 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 없어 새로운 세입자의 보증금으로 반환하는 경우는 흔히 있지만, 그렇다고 무조건 기존 세입자가 나가는 날짜에 맞춰 계약해야 하는 것은 아닙니다.

가장 걱정되는 부분은 11월 말에 보증금을 지급하면서 실제로 집을 인도받는 시점은 12월 초가 된다는 점입니다. 보증금을 지급했다고 바로 법적인 보호를 받는 것은 아니며, 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳐야 그다음 날부터 대항력이 발생합니다. 따라서 가능하다면 11월 말 잔금 지급과 동시에 기존 세입자의 퇴거를 확인하고 열쇠와 비밀번호를 넘겨받는 것이 좋겠습니다. 또한 기존 세입자에게 보증금을 직접 송금한다면 집주인의 서면 동의를 받고, 해당 금액을 임대차보증금으로 지급한 것으로 인정한다는 특약도 반드시 넣으셔야 합니다.

개인적으로는 가계약금을 보내기 전에 공인중개사에게 이 부분을 명확하게 확인하시길 권합니다. 계약 시작일을 11월 말로 하더라도 실제 집을 인도받는 날짜와 보증금 지급 방법을 계약서에 명시하고, 등기부등본의 근저당이나 권리관계도 확인하셔야 합니다. 특히 집주인이 보증금을 반환할 자금이 없다는 상황이라면 보증보험 가입 가능 여부까지 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 중개사가 알아서 하라고 넘길 문제가 아니라 계약 당사자의 권리와 보증금 안전에 관한 중요한 문제입니다. 날짜와 조건이 명확하게 정리되지 않았다면 서둘러 가계약금을 보내지 마시고, 충분히 확인한 뒤 진행하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금지급과 동시에 열쇠 수령과 주택 인도가 이루어져야 보호를 받으므로 돈만 먼저 주고 입주는 나중에 하는 계약은 위험합니다. 계약서상 잔금일과 대금 지급일을 실제 이사하는 12월 초로 맞추고 임대인이 전 세입자 퇴거 자금을 마련하도록 요구하는 것이 원칙입니다. 만약 11월 말일에 보증금을 먼저 줘야 한다면 당일 열쇠와 비밀번호를 즉시 넘겨받아서 점유를 확보하고 전입신고와 확정일자를 마쳐서 대항력을 바로 갖춰야 합니다. 감사합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 일정을 조정이 불가피 할 경우 새로운 세입자가 미리 보증금을 줄 수 있습니다.

다만 11월말로 계약을 하게 될 경우 잔금은 11월 말에 드리는 것이 맞고 하루라도 일찍 입주를 하시는 것이 새로운 임차인에게 유리할 수 있습니다. 즉 계약 일자 잔금일자에 보증금 드리면 되고 입주일자는 그 이후 새로운 임차인이 마음대로 하셔도 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서상의 잔금일을 11월 말일로 작성하는 것은 절대 안되며 질무자님이 입주하고 최종 돈을 치르는 12월 초로 작성하는 것이 밥적으로나 상식적으로 맞습니다.

감사합니다.

Answer 5

재질문에 따라 이전답변을 공유하여 드립니다.

위 경우에 11월 말에 퇴거하는 기존 임차인에게 보증금을 지급한다는 것은 해당 날짜에 잔금을 지급하고 주택을 인도받는 것으로 이해됩니다. 일반적으로 임대차계약에서는 주택 인도와 보증금 잔금 지급이 동시이행 관계이므로, 기존 임차인이 퇴거하는 11월 말에 잔금을 지급하고 주택을 인도받은 뒤 실제 이사만 12월 초에 진행하시는 것으로 보입니다.

보통은 질문처럼 잔금일과 실제 이사일을 동일하게 정하기 때문에 질문처럼 생각하실 수 있지만, 반드시 두 날짜가 같아야 하는 것은 아닙니다. 다만 이는 기존 임차인의 퇴거 일정과 임대인 및 신규 임차인 사이의 협의에 따라 정해지는 부분이기에 위 경우처럼 일정조율에 따라 달라진것으로 이해가 됩니다.