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갭투자 매수인과의 전세계약서 작성 언제하는게 안전한가?
매수자가 갭투자하여 매매거래하는 집에 전세입자로 들어가려합니다
(기존 세입자있는 상태입니다.)
매수자-매도자 매매잔금일에 매수자와 전세계약서작성
vs
매수인명의로 등기완료 후
매수자와 전세계약서작성
언제하는게 계약서작성하는게 안전한가요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매수인 명의로 소유권 이전 등기가 완전히 완료된 후에 전세계약서를 작성하는 것이 더 안전합니다. 매매 잔금일 당일에 계약을 진행하면 매수인이 등기를 마치기 전이라서 법적 소유자가 아니므로 계약 무효 위험이나 선순위 권리 하자가 발생할 수 있습니다. 정리하면 등기부등본상 새로운 매수인이 명의를 확실히 취득한 것을 확인한뒤에 계약을 체결하고 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 안전하게 보호할수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
안전성만 놓고 본다면 매수인 명의로 소유권이전등기가 완료된 후 해당 매수인과 전세계약서를 작성하는 방법이 가장 확실합니다. 매매잔금일 이전이나 소유권이전등기 전에 매수인과 전세계약을 체결하는 경우, 아직 등기부상 소유자는 매도인이기 때문에 매매계약이 정상적으로 이행되지 않거나 소유권이전 과정에서 문제가 발생할 가능성을 배제할수는 없기 때문입니다.
다만 실제 갭투자 거래에서는 매매잔금일과 전세보증금 잔금일을 맞춰 동시에 진행하는 경우도 많습니다. 이 경우에는 현재 등기부상 소유자인 매도인의 동의와 매매계약 진행 여부를 명확히 확인하고, 소유권이전이 정상적으로 이루어지는 것을 조건으로 하는 특약 등을 두고 계약을 진행할 수 있습니다.
또는 현재 등기부상 소유자인 매도인과 전세계약을 체결한 뒤, 소유권이전과 함께 새로운 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 방식으로 진행되는 경우도 있습니다.
특히 갭투자 주택에 기존 세입자가 있는 경우라면 기존 세입자의 퇴거 여부와 보증금 반환 일정까지 함께 확인하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
둘다 크게 문제가 없습니다. 기존 임대인과 계약을 하게 되면 보증금 및 임차인의 임대차보호법에 의거된 권리등은 자동 승계가 될 수 있고 또한 새로운 임대인(매수자)와 계약을 하셔도 임대차보호법에 의거 임차인 보호를 받을 수 있습니다.
다만 경제적으로 보증금 회수에 좀 더 유리한 쪽을 선택을 하는 것이 안전하다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매매잔금일 당일 작성은 매매 계약이 무산되거나 예상치 못한 권리 변동이 생길 경우 세입자에게 큰 피해를 입히니 매수인이 소유권 이전등기를 완전히 마친후에 계약서를 작성하는 것이 법적으로 가장 안전합니다. 부득이하게 잔금일에 동시에 진행해야 한다면 매매 계약 해제시 본 임대차 계약도 즉시 무효가 된다는 보호 특약을 반드시 넣으시고 계약한 후에는 전세보증금 안전을 위해 확정일자를 바로 받고 잔금 당일에 전입신고도 마치시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
확실히 하셔야 하는게 하나 있습니다.
어떤 매수자가 됐든 등기명의인이 된 후 계약을 하셔야 합니다.
다시말해
등기가 끝난 후 정확히 집주인이 된다음 하셔야합니다.
혹시 잔금하면서 등기신청했다고 그때 하시면 큰일납니다.
꼭 등기부등본 때봤을때 명의 넘어간후 하세요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
매수인 명의로 소유권이전등기가 완료된 후에 전세계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다.
잔금일에 계약서를 쓰는 것은 매수인이 실제로 소유자가 될 것이라는 전제가 깨지면 임차인의 보증금이 위험해질 수 있습니다.
감사합니다.