아파트 매수후에 전세계약과정에 대해서 질문입니다.

Question

현재 매수하려는 아파트에 세입자가 살고 있습니다. 매도자와 매매계약은 한 상태고 현 세입자는 나가기로 예정되어있습니다.

이제 신규 전세입자를 구할계획인데 신규세입자는 매도인과 전세계약을 할 예정입니다. 전세사기등의 이슈로 인해서요~

그럼 이때 매도자와 신규 세입자가 전세계약 후 다음 필요한 과정이 궁금합니다. 매수인은 전세계약을 어떻게 승계받죠? 잔금이후에 신규로 매수자와 전세계약서를 다시 작성하나요?

돈의 흐름은 어떻게 되나요? 신규 세입자가 주는 전세잔금이 매도자에게 바로 입금되고 매도자는 종전세입자에게 전세보증금을 돌려주는건가요

혹시 이 과정에서 유의할 사항은 어떤게있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다

전세 계약은 현재의 등기상 소유자와 진행하는 것이기 때문에 매매 잔금 전이라면 매도인이 전세 계약을 진행합니다.

(이 경우 향후 소유자가 되는 매수인도 계약에 참관할 수는 있습니다)

전세 보증금은 매도인이 가져가고 기존세입자 보증금의 반환도 매도인이 합니다

금액이 같다면 매도인이 실제 지불한 금액은 없는셈이죠

매수인은 그 전세 보증금 만큼을 공제하고 잔금을 치룹니다.

계약후 소유권이 변경되었다 하더라도 임차인이 특별히 원하지 않으면 전세 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.

임대차가 있는 주택의 매매에서 소유자가 변경되었다 하더라도 전세 계약은 그대로 양수인에게 승계되고 이후 새임차인의 보증금 반환은 매수인이 하여야합니다

매매시 그 금액만큼 지불하지 않고 매수하였으므로 매수인이 보증금를 받은 것이나 다름없기 때문입니다.

참고가 되셨기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

매수자가 주택을 내입하면 기존 계약자의 모든 권리와 책임을 인수 받게 됩니다

따라서 특약사항에 매수자는 세입자의 모든 계약관계를 인수한다라는 문구를 명시하시면 됩니다

그리고 매도자의 모든 계약관계를 인수 받았으므로 별도의 계약서를 작성할 필요가없습니다

그러나 세입자 원하면 다시 계약을 할 수

자금 흐름은 전ㅅ.ㅁ지긎일날 보증금을 인수하므로 보증금을 계산하여 매도자의와 청산하시면 됩니다 월세는 30일을 기준 날짜별 게산 청산하시면 됩니다

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Answer 3

현재 매수하려는 아파트에 세입자가 살고 있습니다. 매도자와 매매계약은 한 상태고 현 세입자는 나가기로 예정되어있습니다.

이제 신규 전세입자를 구할계획인데 신규세입자는 매도인과 전세계약을 할 예정입니다. 전세사기등의 이슈로 인해서요~

그럼 이때 매도자와 신규 세입자가 전세계약 후 다음 필요한 과정이 궁금합니다. 매수인은 전세계약을 어떻게 승계받죠? 잔금이후에 신규로 매수자와 전세계약서를 다시 작성하나요?

==> 현재 매도인과 임대차계약을 체결한 후 소유권 이전등기가 되는 잔금날에 매수인과 다시 임대차계약서를 작성해야합니다.

돈의 흐름은 어떻게 되나요? 신규 세입자가 주는 전세잔금이 매도자에게 바로 입금되고 매도자는 종전세입자에게 전세보증금을 돌려주는건가요

==> 매도자와 매수인간 잔금일에 정산하는 순으로 진행되고 명의가 변경되는 경우 새로운 임대인이 보증금 지급의무가 발생됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

신규 세입자와 매도인이 맺은 계약을 매수자가 포괄하여 승계하게 됩니다.

매수인 본인이 요구할 특약사항이 있다면 현 매도자에게 세입자와 계약할 때 특약사항으로 넣어 달라 요구 하시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님이 알고 계신대로 진행이 됩니다

아직 등기가 안넘어간상태이기 때문에 전매도인과 전세계약을 하고 잔금날 전매도인이 전세금을 전세입자한테 주는 방식입니다

그러면 새로운 세입자는 새로 매수한 임대인과 계약서를 다시 써도 되고 먼저쓴 계약서로 승계가 되기때문에 안쓰는 경우도 있지만 대부분 잔금날 다시 씁니다

잔금날 질문자님은 전세금을 뺀 나머지만 잔금으로 처리를 하시면 됩니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통은 매도자와 임차인이 계약을 지급하고 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 상태에서 매매를 통하면 자동으로 승계가 되나, 질문의 경우라면 위의 방법이 아닌 잔금을 매수자가 수령하게 되므로 계약은 매도자와 하더라도 매매후 임차인과 전세계약서를 다시 작성하셔야할듯 보입니다. 그리고 자금의 흐름은 매매잔금시 전세보증금을 승계하는 조건으로 진행하게되고 임차인의 보증금잔금은 매도인에게 지급을 하고 매수자는 이를제외한 나머지 차액만 매매잔금으로 입금을 하고 보증금을 승계받으시면 됩니다. 과정상 공인중개사의 도움을 받아 진행하시는게 가장 적절할듯 보이며, 특약등에 대해서는 다른 것보다 해당과정을 진행하면서 기간내 다른 선순위물권 설정금지특약등을 넣어두는게 좋습니다.