1주택자인데 실거주하지 않게 되면 어떤 불이익이 있나요?

Question

3개월 전에 직주근접을 하기 위해 경기도 소형평수 아파트를 매매하여 내집마련을 했습니다. (조정대상지역 아니고, 1인 가구입니다)

그런데 어떤 계기로 인해 공무원 지원을 생각하고 있는데 공무원이 되면 전국으로 발령이 나는 걸로 알고 있어서 현재 거주지에서 훨씬 먼 곳에서 근무할 가능성이 있고, 미래에도 근무지가 지속적으로 바뀔 수도 있을 것 같습니다.

문제는 근무지를 이동하게 되면 해당 지역에 전월세로 살아야 할 텐데, 이미 주거를 특정 지역에 고정을 해버리는 바람에 여러모로 불이익이 있지 않을까 고민이 됩니다. (전월세는 요즘 매물이 많이 없고 비싸기도 하고, 이미 주담대도 매달 나가고 있어서 사실상 전월세 비용까지 매달 추가된다고 하면 큰 부담이 될 거라 이것도 걱정이긴 합니다. 집을 임대로 돌려서 그 돈으로 제 전월세를 해결할 수도 있겠지만 이것도 불이익은 없는지..)

생애최초 혜택으로 취득세도 감면받았는데, 듣기론 실거주 3년 요건을 채우지 못하면 감면받은 만큼 도로 뱉어내야 한다고 알고 있습니다.

이 밖에도 현 정부의 정책이 실거주하지 않는 유주택자에게 불리한 방향인 것으로 알고 있는데 자세한 내용을 모르겠어서요.

현 시점 기준으로 내집마련 후 실거주하지 않을 경우 취득세 감면분을 반납하는 것 외에 다른 단점이나 불이익은 무엇이 있는지 알려주시면 감사하겠습니다!

생각보다 불이익이 크다면 그냥 이직하지 않고 지금 직장으로 만족할까 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

실거주하지 않는 1주택에 대한 보유세 부담이 일부 강화되는 방향은 맞습니다. 다만 모든 비거주 1주택자가 동일하게 규제 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 발표된 2026년 세제개편안은 주택 수만 보는 방식에서 벗어나 주택가격과 실제 거주 여부를 함께 고려하는 방향으로 개편되는 내용이 포함되어 있습니다. 간단하게 정리하면 실거주 1주택자는 일정 가격 이하에서 종합부동산세 부담을 낮추는 반면, 비거주 주택에 대해서는 기본공제를 축소하는 방향입니다.

다만 비거주 1주택이라고 해서 무조건 동일한 수준의 세 부담이 발생하는 것은 아니며, 주택가격과 적용되는 공제기준 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 특히 질문처럼 직장이나 근무지 문제로 불가피하게 실거주하지 못하는 경우에 대해서는 향후 예외 인정 여부와 구체적인 적용기준이 법령 및 시행규칙을 통해 정해질 가능성이 있기 때문에, 현재 단계에서 미리 규제 대상이라고 단정하여 크게 걱정하실 필요는 없다고 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 집을 매수했을 때 생애최초 대출 이나 생애최초 취득세 감면등을 받았을 경우 전입신고 의무 및 실거주 의무가 있게 됩니다. 즉 대출 이나 취득세 감면 시 이러한 부분은 사전에 지켜야 할 의무사항 같은 것입니다. 즉 정부지원 대출이나 취득세 감면의 역할은 실거주자에 대한 혜택인데 갭투자 형식으로 매수 후 임대를 주고 시세상승 후 처분을 하는 형식에게는 해주지 않겠다는 뜻입니다. 다만 대출이나 취득세 감면 사항에 실거주 예외 규정이 있긴 합니다.

다만 타 시도로 근무지 이전등의 불가피한 상황이 있을 경우는 경우에 따라서 실거주가 일정기간 까지 유예가 되는 제도는 있으니 경우에 따라 그러한 조항을 검토를 해 보셔야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

현행 지방세특례제한법에 따라 생애최초 주택 구입으로 취득세를 감면받은 경우 전입신고 후 3년 동안 계속해서 실거주를 유지해야 합니다. 만약 3년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하여 전출하거나 해당 주택을 전월세로 임대하게 되면, 감면받았던 취득세 원금은 물론이고 납부 지연에 따른 가산세까지 추가로 반환하셔야 하는 불이익이 발생합니다.

아파트가 비조정대상지역이므로 양도세는 문제가 없어 보입니다. 실거주 요건이 없기 때문입니다. 2년 이상만 보유 하심다면 괜찮을 것 같구요. 다만 나중에 양도차익에서 세금 깎아주는 장기보유 특별공제 는 좀 불이익이 있을 수 있겠습니다.

전월세로 돌려서 새 주택 자금으로 충당하는 방법에서 가장 주의하셔야 할 부분은 현재 이용 중인 주택담보대출의 규정입니다. 만약 받고 계신 대출이 '디딤돌 대출'과 같은 정부 지원 주택도시기금 상품이라면, 전입일로부터 1년 동안 연속해서 실거주를 해야 한다는 의무 조항이 있어 이를 위반하고 이사를 가거나 전월세를 주면 대출금을 즉시 전액 상환해야 하는 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

이러한 점 참조하셔서 앞으로의 길을 결정하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

조정대상지역이 아니라면 큰 문제 없습니다.

비거주 주택자에 대해 세금 증액 이슈가 있는데 비과세 축소가 주요 골자이므로 큰 걱정 하지 않아도 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문하신 상황이라면 1주택자가 실거주를 안 하면 유주택자라서 별도의 큰 불이익이 생긴다 기보다는, ① 생애최초 취득세 감면 추징과 ② 향후 양도소득세 비과세 요건을 특히 봐야 합니다

질문자님이라면 집을 샀으니 공무원 지원을 포기해야 하나?까지 고민할 상황은 아니라고 봅니다

다만 취득세 감면액이 얼마인지가 중요합니다

감면액이 200만원인지 300만원인지 등은 주택의 종류·가격 등에 따라 달라질 수 있고, 현재 제도는 주택 유형에 따라 감면한도도 다릅니다