안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 부동산 관련 공부는 책보다 실제 강의를 드는게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 준비를 하시는 경우 법과목을 전공하지 않으셨거나 공부하신 지 좀 시간이 경과한 경우라면 책으로 공부하기에 쉽지 않을 수 있습니다. 이럴때는 인터넷강의를 듣는 것이 효과적입니다. 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다.
Q. 부동산 제도 중 전세제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유럽이나 미국등에서는 월세가 흔하고 보증금도 거의 없다시피 하는데 반해, 우리나라는 전세제도가 활성화되어 있고 월세도 보증금이 상당부분 있는 경우가 많습니다. 이렇게 된 이유는 외국에서는 월세가 밀리면 즉시 퇴거를 시킬 수가 있다보니 굳이 보증금이 필요없으나, 우리나라에서는 세입자 보호 정책으로 월세가 밀리더라도 퇴거시키기가 매우 어렵다보니 안전장치로 보증금을 상당부분 받아놓게되고, 과거 부동산 관련한 금융 시스템이 없던 시절 주거를 마련해가는 시스템으로 자리를 잡은 전세가 주거 사다리 역할을 하며 운용되고 있는 것입니다. 전세의 장점은 무엇보다도 월세를 내지 않고 상대적으로 저렴하고 안정적인 주거를 영위할 수 있고, 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있어 미래를 준비해 나갈 수 있는 점입니다. 하지만 단점은 보증금이 묶여서 자산 활용을 제대로 할 수 없고 특히 물가나 집값 상승에 대해 대응을 할 수 없게 되는 것입니다.
Q. 집 근처 교통이 불편해서 이사하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활에 있어서 교통은 매우 중요합니다. 특히 직장의 출퇴근은 임의로 선택하기가 어렵기 때문에 인근으로 직장을 옮길 수 있는 경우가 아니라면 힘든 생활이 될 수 있습니다. 교통으로 인해 불편을 겪고 있다면 대체 주택을 알아보시고 이사 했을 때의 상황과 현재 장소에서의 상황을 시뮬레이션 해서 비교 검토해 보시는 것이 좋을 듯 합니다.
Q. HF 전세대출 안전성 문의드립니다ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제금은 근저당권이 설정된 시기에 따라서 달라 질 수 있습니다. 2016년3월31일~2018년9월17일 사이에 설정된 근저당권이 있다면 최우선변제금이 3400만원이 되며, 이보다 더 오래되었다면 해당이 되지 않을 수 있고, 이보다 더 최근이라면 더 많을 수 있습니다. 전세사기가 걱정되신 다면 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하여 문제점이 없는지에 대한 확인을 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 집값은 KB시세, 기준시가(홈택스 기준)의 140% 등으로 파악하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야하고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.종합적인 확인 절차를 거쳐 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.
Q. 부동산 법인 설립시 장단점이 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 법인을 설립하게되면 개인보다 낮은 법인세율을 적용받아 소득세를 절감할 수 있고, 부동산 처분시 단기 양도세율을 적용받지 않아서 유리합니다. 또한 상속이나 증여시 개인과 달리 지분을 넘기는 절차만 밟으므로 취득세가 발생하지 않는 등의 장점이 있으며, 부동산을 통한 매매와 임대소득 금액이 많이 발생한다면 법인이 유리합니다. 반면에 부동산 법인은 설립 과정이 복잡하고 자본금과 공과금을 납부해야하며 매년 법인세와 외부감사비용이 필요하며, 주거용 부동산 취득시에 무조건 12%의 중과가 적용되고, 부동산 처분시 장기보유특별공제를 받을 수 없는 등의 단점이 있습니다. 주거용 부동산을 취급하는 경우에는 개인 매매 사업자로 하는 것이 유리할 수 있습니다.