안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 과수원이나 전답도 맹지인 경우가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사실상 맹지인 과수원이나 전·답 들이 존재합니다. 하지만 이런 경우 인접토지 소유자와의 협상하여 일부를 매입하거나 도로로 사용할 수 있는 통행권을 매입하는 방식으로 해결할 수 있고, 행정기관에 이의를 제기하거나 행정절차를 밟아서 도로 개설을 요청할 수도 있습니다.
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Q. 임야나 전답이 토지랑 접하고 있고 현황도로가 있더라도?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임야나 전·답 등이 도로에 접하고 있는 것 같이 보이더라도 해당 도로가 현황도로로서 지적도상의 도로가 아니며 국가나 지자체 소유가 아니라 개인소유의 토지인 경우에는 그 사용 가능 여부가 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 지역이나 도로의 폭, 사용 이력 및 사용자의 동의 여부, 조례 등 여러가지 조건이 맞아야 사용이 가능하며 지자체 허가권자에 따라서 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 해당 지자체에 도로 사용 가능여부를 확인해 보셔야 합니다.
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Q. 토지는 지적도에서 도로가 있는지여부가를
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지를 매매할 때 중요한 것이 도로인데, 지적도상의 지목이 도로이고 지적도에 경계가 표시되어 있다면 도로이며, 소유자가 국가나 지자체여야 사용에 문제가 없습니다. 지적도상 도로 표시는 있으나 실제로는 임야나 논, 밭으로 되어 있는 경우도 있는데 소유자가 개인인 사도인 경우에는 도로부지를 구입하거나 토지소유자로부터 사용 승낙서를 받아야 건축 등 개발이 가능할 수 있습니다. 지적도상 도로 표시는 없으나 실제 오래전부터 사람들이 통행을 하고 있는 현황도로라면 해당 관청에 질의를 해야하고 토지 소유자와 합의 또는 보상을 통해 사용을 할 수 있습니다.
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Q. 지적도는 토지주가 아니라도 아무나볼수잇나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지적도나 임야도는 정부24나 국토교통부의 토지이음에서 누구나 발급(열람)이 가능합니다. 또는 네이버 지도에서 "지적편집도"를 선택하여 토지의 경계 및 지번을 간편하게 위치 파악 용으로 확인할 수도 있습니다.
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Q. 땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 양도세도 건물과 유사하게 양도가액에서 취득가액을 공제하고 기타필요경비를 공제한 후 보유기간에 따른 장기보유특별공제를한 후 양도소득 기본공제(연간 250만원)를 해서 구해진 과세표준에 세율(기본세율 6~45%)을 곱하여 계산합니다. 비사업용 토지인 경우에는 기본세율에 10%가 가산되고 보유기간이 3년 이상인 경우 6~30%의 장기보유 특별공제가 적용됩니다.
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Q. 임대아파트 해지 하고 계약금을 돌려 받고 싶어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트의 경우에는 일반 분양아파트와 달리 분양이 확정되지 않은 상태에서 임대차 계약을 먼저 체결하는 구조이므로, 중대한 계약상의 하자나 명확한 설명의 부족 또는 광고내용과 실제 계약 조건 간의 차이 등이 있다면, 계약해지 및 계약금의 반환이 가능할 수도 있습니다. 따라서 계약서상의 분양 전환 조건, 계약금 반환 조항, 해지 위약금 관련 사항 등을 자세히 확인해볼 필요가 있으며, 계약금 반환을 요구하는 근거를 포함한 내용증명을 발송하여 계약 해지를 할 수 있을 것이며 필요시 민사소송을 통해 계약금 반환청구를 할 수 있을 것입니다. 하지만 상기와 같은 문제점이 명확하지 않다면 계약금 반환이 불가할 수도 있으므로 법률 전문가와 상담해 보시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 현황도로가 다른 사람 사유지인경우도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현황도로가 사유지인 경우는 많이 있습니다. 본인의 토지라도 오랬동안 현황도로로 사용되어 오고 있었다면 통행금지를 할 수는 없으며, 대신 권리 침해를 주장하고 보상으로 사용료 등을 청구할 수는 있습니다. 공중의 통행에 이용되는 경우에는 지자체 등에 매수 청구를 할 수도 있을 것입니다.
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Q. 임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지인 경우 도로와 연계되지 않아서 건축허가를 받을 수 없으므로 대부분의 경우 구매하는 사람이 적고 가격이 저렴합니다. 하지만 이러한 점을 노려서 저렴한 가격에 토지를 구매한 후 상황을 보다가 도로에 연결할 수 있는 토지를 추가로 구매하거나 연결을 해줄 수있는 토지 소유자에게서 통행 사용권을 획득하여 건축을 하는 방식으로 개발을 하는 경우가 있습니다. 하지만 이런 방식은 해당 토지 소유자가 협조해주지 않으면 불가능하게 되므로 사전에 상황을 파악하고 조건을 맞춘 이후에 투자를 해야 가능할 수 있습니다.
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Q. 전월세 신고 에 대했어 궁금한점이 있어
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세인 경우 주택 임대차계약을 맺으면 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 합니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 및 도의 시 지역이고 경기도를 제외한 도의 군 지역(읍·면 단위)은 제외됩니다. 상기의 금액을 초과하는 경우 경주지역도 포함됩니다.
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Q. 부동산 취득세는 왜 표준세율로 지정되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.취득세(최근 적용되는 취득세는 등록면허세가 포함되어 있습니다.)는 그 종류(상속, 상속외 무상취득, 원시취득, 공유물분할, 그밖의 원인으로 인한 취득, 주택의 유상거래) 에 따라서 표준세율이 정해져있고 사치성 재산, 과밀억제권, 대도시 등에 대해서는 중과세율이 적용됩니다. 표준세율도 상속의 경우에는 농지와 농지이외의 것, 상속외의 무상취득은 비영리사업자와 조정대상지역에 3억이상의 주택, 그밖의 원인으로 취득하는 경우는 농지와 농지이외의 것, 주택의 유상거래에 대해서는 주택수와 금액 및 조정지역인지 아닌지에 따라서 각각 다른 세율이 적용되는 등 다양한 세율이 적용되고있는데 여기에 조건에 따라 중과세율, 특례세율 등이 적용됩니다.즉, 취득세는 단순히 몇 %로 정해진 것이 아니고 종류에 따라서 지정된 표준세율이 있고 여기에 조건에 따라서 중과세율 및 특례세율이 적용되어 결정되는 것입니다.