안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 국토부의 요청으로 숙박용도변경으로 인한 전입신고 or 계약해지요청
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토부 요청이 아니라 오피스텔로 전환하기 위해 건축법 등에 맞도록 화재 안전성 기준 만족을 위한 보완 작업 등을 실시하는 것으로 추정됩니다. 어느 경우이든 기존 계약기간내에는 이사를 거절하고 계속 거주가 가능할 것이며, 그러다보면 임대인 측에서 연락이 올것인데, 이때 협상을 하시면 될 것으로 판단됩니다.
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Q. 월세집 싱크대 수전 수리비 질문인데 좀 복잡합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월셋집의 기능품 등이 파손된 경우에는 계약서에 수선 배제 특약이 있는 경우가 아니라면, 임대인에게 수리를 요청하시면 됩니다. 기술된 내용으로 볼때는 노후 및 부식으로 인한 파손으로 추정되는데, 어떤 경우이든 먼저 임대인에게 알려서 수리 방안을 찾아보셔야 합니다.
부동산
Q. 임대인이 전세 재계약을 앞당겨서 진행하자는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전히 체결되면 일방의 의사로 계약을 수정하거나 해지할 수 없으므로, 원하지 않는다면 임대인의 요구에 응할 이유는 없습니다. 임대인이 주택임대사업자로 등록을 한 경우에 전세보증금반환보증보험에 가입해야 할 수 있는데, 먼저 정확한 사유를 문의해 보시기 바랍니다.
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Q. 상생 임대차 계약관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생임대인 조건은 직전계약대비 5%이내로 보증금 및 월세가 유지되어야하고 직전계약은 1년6개월이상, 상생 계약은 2년 이상 유지해야 하며 두 계약사이에 공백이 있어도 인정됩니다. 따라서 2025년 1월에서 2027년 1월까지 계약 5%이내 금액 인상으로 갱신하여 2년간 유지하거나, 2025년 1월부터 1년 6개월이상 계약 후 5%이내 금액으로 인상 갱신하여 2년간 유지하시면 됩니다.
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Q. 3억이상 부모 자식간 차용증 작성시 이자율
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세법상의 적정이자율은 4.6%이지만 이보다 낮은 이자율로 대여하더라도 금액이 연간 1천만원을 넘지 않으면 증여세 문제가 발생하지 않으며, 2.5%인 경우에는 750만원으로 1천만원을 넘지 않으므로 증여세 문제는 없을 것입니다.
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Q. 집주인이 매도한다고 나가라는데요 이사비용
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매도하더라도 기존의 임대차계약은 유효하며, 아직 계약갱신요구권(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용)을 사용하지 않으셨다면, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 소유권이전 등기를 완료하지 않는다면 임차인의 계약갱신요구권(기존 집주인에게 사용)을 거절할 수 없으므로 계속 거주가 가능할 수 있습니다. 만일 아무런 연락없이 계약종료 2개월전을 경과했다면 묵시적갱신을 주장할 수도 있으며, 이사를 가야한다면 이를 근거로 이사비와 중개비 등을 요청할 수 있을 것입니다.
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Q. 전세 계약 중 이사 관련 문의입니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차 계약이 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.
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Q. 부동산 규제가 있어도 서울 아파트 평균 매매가는 계속 상승하나 보네요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출 규제이후 아파트 거래건수는 줄어들었습니다만, 강남 등 인기지역에 대한 소위 똘똘한 한채 수요는 여전해서 계속해서 신고가가 나오고 있는 상황입니다. 정부의 특별한 대책이 없다면 현재의 상황은 지속되어 점점 더 양극화가 심화 될 것으로 판단됩니다.
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Q. 전세계약 연장을 29개월로 하려고하는데요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 임차인간의 계약은 일단 체결되면 일방의 의사로 해지할 수 없으며 계약기간의 길이와 관련없이 유효하게 됩니다. 계약서 갱신 후 확정일자를 받으면 증액된 부분에 대해서는 갱신시점의 권리관계가 적용됩니다.
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Q. 24년 정책이 바뀌어서 빌라는 무주택으로 조건이 되는걸 아는데요 그럼
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었으며 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다. 비아파트를 보유한 전체 기간도 무주택으로 책정 되므로 결혼 이후 전체기간으로 가점이 대폭 늘어날 수 있습니다.