안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 전세라는 개념은 우리나라만 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 세계적으로도 드물기는 하지만 볼리비아와 인도에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 우리나라에서는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 당시에는 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
Q. 아파트 동호수 지정계약을 했는데 마음이 바뀌어서 취소하려고 하는데 취소하려면 분양가의 10%를 내라고 하는데 이게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동호수 지정계약이고 계약금의 일부만 지불한 경우 계약서상의 약관을 먼저 잘 확인해 보시기 바랍니다. 만일 처음 제시하였던 것과 다른 호수를 공급하게 되었다든가 하는 공급사 측의 허위 과장 광고 등 기망행위 때문이 아닌 단순 변심에 의한 취소이고 약관상에 위약금 내용이 기재되어 있다면 분양가의 10%를 지불해야 할 수도 있습니다. 문제의 해결을 위해서는 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받아야 할 수도 있을 것입니다.
Q. 서울시 중 제일 넓은 구가 어디인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시에서 가장 면적이 넓은 구는 서초로서로 47km2 의 면적을 가지고 있습니다. 이후 크기가 큰 순서대로 보면 강서구(41.4km2), 강남구(39.5km2), 노원구(35.4km2), 송파구(33.9km2), 은평구, 관악구, 강동구, 영등포구, 성북구, 종로구, 마포구, 강북구, 용산구, 도봉구, 구로구, 중랑구, 서대문구, 양천구, 광진구, 성동구, 동작구, 동대문구, 금천구, 중구 (9.9km2) 순 입니다.
Q. 주택청약에 당첨이 잘 되려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨이 되려면 먼저 가점을 쌓아야하므로 20대부터 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다. 최소 납입 금액은 2만원이나 최대 인정금액인 25만원까지 저축하는 것이 당첨 확률을 높이는 데 도움이 됩니다. 청약 당첨을 위해서는 가점 관리가 필요한데 무주택 기간 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있으므로 무주택 상태 유지하고 부양가족이 추가될 때마다 가점이 되어 최대 6명 35점이 되므로 부양가족관리도 필요하며 청약통장 가입 기간 1년마다 점수가 쌓여서 15년 이상이면 최대 17점까지 받을 수 있으니 청약 통장을 꾸준히 유지하는 것이 중요합니다. 민영주택과 공공주택에 따라서 그리고 청약 아파트마다 조건이 다를 수 있으므로 아파트 모집 공고문 등을 잘 살펴보셔야 합니다.공공주택의 경우 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며, 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간은 24개월 이상에 24회 이상이면 모든 지역에 지원가능하고, 청약통장을 오래유지하는 것이 중요하고 같은 기간인 경우 금액이 많아야 당첨확률을 높일 수 있으니 25만원씩 불입하여 횟수를 채우는 것이 필요할 수 있습니다. 공공주택 커트라인은 20년 이상이라고 알려져 있습니다. 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 소득기준과 자산기준 조건 도 만족하는 것이 필요합니다. 민영주택은 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요한데, 모집공고가 나기전에 차액을 한번에 넣어도 되므로 민영주택을 위해서는 계속 불입하지 않아도 되지만, 가점제를 위해서는 가입기간이 길어야 유리하므로 목표금액 달성 이후에는 최소한의 금액으로 계속 불입하여 청약저축 가입기간이 15년이 되면 만점인 17점을 획득할 수 있습니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.하지만 이렇게 가점을 쌓아도 기존에 충분한 가점을 쌓은 가입자들이 엄청나게 많으므로 현실적으로 당첨되기가 힘든 것이 사실입니다. 따라서 혼인을 통한 신혼특공, 신생아특공, 생애최초특공 등을 활용하시는 것이 좋으며 이를 위한 계획을 준비하시는 것이 가장 현실적일 것입니다.
Q. 경매로 아파트를 매입하려고ㅗ 하면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고, 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 연습이 좀 필요합니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr) 에 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적입니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후에 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수도 있고, 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수도 있습니다.