안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약이 체결된 상태에서 계약을 해지하는 경우 해지를 요청하는 쪽에서 손해를 감수하는 경우가 많습니다. 본건에서 임대인이 직접거주를 사유로 계약갱신을 거절해서 퇴거를 하는 경우이기는 하지만 계약종료전에 퇴거를 요구한 것은 아니므로 보증금의 조기 반환을 해주고 일할 계산까지 따지는 것은 좀 과한 감이 있어 보입니다. 하지만 임차인도 갑작스러운 이사에 어려움이 있었을 수도 있으므로 상호 잘 협의하여 진행하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 지방 부동산은 지금 관심가져야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권과 지방의 양극화가 점차 더 심화되고 있는 상황인데, 정부의 특별한 정책이 없다면 인구가 감소하고 수도권이나 대도시로 집중되는 현상이 지속될 가능성이 많습니다. 따라서 지방의 경우에는 인기지역이 아니라면 향후에도 반등은 제한적일 것으로 예측되고 수도권 등 인기지역의 부동산을 구입하는 것이 더 효과적일 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 아파트 전세 연장 관련해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택이 매매되도라도 기존 임대차계약은 유효하며, 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 사용하실 수 있지만, 만일 신규 집주인이 계약종료 2개월전까지 소유권이전등기를 완료하고 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절하면 퇴거를 하셔야 합니다. 하지만 그렇지 않은 경우라면 계약갱신청구권으로 갱신하여 계속 거주가 가능합니다.
부동산
Q. 월세 계약기간 중복 관련 전입신고 가능여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사시에 기존집에서 보증금을 미리 받을 수 있다면 새집에 즉시 전입신고를 해도 괜찮지만, 보증금을 받기전에 전출을 하시게되면 대항력이 사라져 보증금을 받기가 어렵게 될 수 있습니다. 따라서 이런때에는 가족중 일부를 전입시키고 나서 짐도 일부 남겨 놓은 상태에서 전출을 하셔야 합니다.
부동산
Q. 목동 재건축 연합회의 김포공항 이전 요청???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국제민간항공기구에서 고도제한 기준을 전면개정을 하여 8월 4일 부터 발효예정(2030년 11월 21일부터 시행)으로 있는데, 공항반경 약 11~13km 를 수평표면으로 분류하고 45m, 60m, 90m 등으로 고도를 제한할 수 있게되며 금지표면은 축소되지만 평가표면이 확대됨에 따라서 기존에 규제에 포함되지 않았던 양천구 목동, 영등포구, 마포구, 경기도 부천시, 김포시 등이 고도제한에 포함될 가능성이 높아지다보니, 목동 신시가지 재건축 조합이 좌초될 위기에 놓일 수 있다는 우려로 주민들이 연명부를 제출하고 김포공항 고도제한 강화를 반대하고 공항이전 검토까지 요청하고 있는 것입니다.
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Q. 전대차 계약시 전차인 전입신고에 대해 질문하고 싶어요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 임차인이 전세권을 설정해 놓은 상태라면 전전세로서 임대인(집주인)의 동의가 필요없이 재임대가 가능합니다. (전전세 금지 특약이 없는 경우) 하지만 전세권이 없는 경우라면 전대차로서 임대인의 동의가 필요 합니다. 어느 경우든 기존 임차인과 신규 임차인간에 계약을 하면 전대차가 이루어지는데, 전대차의 경우에는 특히 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 하는 3가지 조건 모두 만족 해야함에 유의셔야 합니다. 기본적으로 전대차는 기존 임대인과 임차인간의 계약기간내에서 이루어져야하므로, 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 하며, 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다. 전대차에 대한 동의를 받은 경우에는 전대인이 전출한 후에 전차인이 전입신고를 해야 하며, 이를 지키지 않으면 대항력에 문제가 발생할 수 있습니다. 전전세 임차시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 전대차 임대시에도 보증금 액수가 기존 임대차보다 적어야 하고 계약기간도 기존 임대차 기간 이내로 되어야 합니다.
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Q. 서울 송파구 아파트 계약할려는데 거주의무해하는 조정지역인가요 아파트는 6억 미만이에요 우선은 전세끼고 사야해서요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.송파구는 전체가 조정대상지역이며 토지거래허가구역 이므로 매입을 위해서는 토지거래계약허가 신청서를 제출하여 시군구의 검토 및 허가를 받아야 합니다. 대출이 없다면 전세끼고 구입자체는 문제되지 않을 수 있습니다. 현재 서울에서 강남3구와 용산구가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.
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Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금이 적더라도 근저당이 설정된 시기와 지역에 따라서 최우선변제 금액이 달라질 수 있으므로 먼저 등기부등본을 통해 저당권 설정금액과 시기를 확인해 보셔야 합니다. 특히 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인이 다주택자인 경우 공동저당을 해 놓았을 가능성도 있으므로 이러한 사항도 확인해 보셔야 합니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 등기부등본상에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 없는지도 확인하셔야 하며, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입을 하시는 것이 바람직하며, 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다.
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Q. 전세가 줄어들면 월세 가격의 상승으로 이어지게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 줄어들기는 했지만 전세사기가 계속되고 있고 전세대출 규제 등으로 인해 지속적으로 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는 상황입니다. 이와 같이 월세의 비중이 점차 높아지면 세입자가 택할 수 있는 옵션이 없어지므로 인해서 월세 가격이 점차 상승할 수 있습니다.
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Q. 주택구입과정에 생긴 문제입니다 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출 같은 일부 정책 상품의 경우에는 대출 실행일로부터 1개월내 전입해야 하는 조건이 있는 경우가 있으므로 사전에 유예가 가능한지를 확인 해보셔야 할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.