안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 거래시 사기를 당하지 않기 위해서는 어떤 점을 유의해서 거래해야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 주로 문제되는 것은 전세사기 입니다. 매매시에는 보통 중개사를 끼고 거래하며 권리관계를 모두 정리한 후 소유권이전을하므로 크게 문제되는 경우가 적고, 월세는 보증금이 적어서 최우선변제 대상이 되는 경우가 많지만, 전세는 금액은 많은데 반해 권리관계가 정리되지 않는 상태로 계약이 진행되다보니 문제가 되는 경우가 종종 발생합니다.전세사기를 방지하기 위해서는, 계약전에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.무엇보다 보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자인 어머니집에 1주택자인 자녀가 전입을 하게되면 2주택자가 됩니다. 2주택자가 되면 1주택자에 적용되는 특례 세율을 적용받지 못하므로 재산세가 약간 많아질 수 있으며, 주택 양도시 6~45%의 양도세(조정지역이 아닌 경우)가 과세될 수 있습니다. 하지만 양도이전에 세대를 분리하면 1세대 1주택이 되어 비과세 특례 대상이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 특히 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 낮은 편입니다. 성공사례로는 서울숲 아이파크 리버포레 1차 및 2차, 동작구 상도동 힐스테이트 상도 프레스티지, 롯데캐슬 파크웰, 보라매 자이, 인천 검암역 로열파크시티 푸르지오, 더샵 송도 마리나베이 등이 있습니다.
부동산
Q. 갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권에는 대출 규제로 인해 갭투자가 여의치 않지만, 매도자가 미리 세입자와 전세계약을 맺고 매수자가 전세를 끼고 구입하는 것은 가능하므로 이전 보다 부담은 늘어나긴 했지만 아주 불가능하지는 않습니다. 전세사기와 더불어 임대인들이 대출이 없는 세입자를 선호하고 대출 가능 금액도 줄어들어 전세에서 월세로 전환이 많이 일어나고 있어서 전세가 점차 줄어들고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 요즘 호텔 값 많이 비싼가요? 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호텔은 여러가지 등급이 있어서 선택이 가능합니다. 예약까지 시간이 좀 있다면 호텔스닷컴, 호텔스컴바인, 아고다, 트리바고 등 어플을 활용하여 최저가로 검색하고, 해당 호텔에 대한 인터넷 검색으로 여러가지 후기 등을 종합해보고 선택하시면 좋을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권을 설정하지 않고 임대차계약만 한 경우에는 등기부등본상에 아무런 기록이 되지 않으므로 임차권을 제3자에게 대해 주장할 수가 없습니다. 이러한 경우 임차인을 보호하기 위한 제도가 있는데, 이것이 전입신고와 거주를 통한 대항력과 최우선변제권 확보, 그리고 여기에 확정일자를 받음으로서 얻어지는 우선변제권 확보 입니다. 만일 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않아서 경매시 후순위에 대해 우선 변제를 주장할 수가 없게 됩니다.
부동산
Q. 공공분양 특별공급 다자녀질문이요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양 다자녀 특공은 2023년 11월부터 다자녀 기준이 3명에서 2명으로 변경되었으므로, 2자녀부터 청약 신청이 가능 합니다.
부동산
Q. 전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자인 경우에는 의무적으로 전세보증보험에 가입해야하는데 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하게 되어 있습니다. 임대인은 전세보증보험 가입 가능금액은 집값(공시가격)의 126%이므로 임대인이 2억6천만원을 주장하는 것 같습니다. 하지만 신혼부부전세대출은 대출한도가 수도권 2.5억원에 전세금액의 80%이내로 제한됨에 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 주택 처분조건 기한이 헷갈려요~~~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고가주택이 아닌 경우 일시적 2주택으로 양도세 비과세를 받기 위해서는 기존주택 구입 후 1년후 신규주택 취득, 기존주택을 신규주택 구입후 3년이내 양도, 기존주택 2년이상 보유 조건을 갖추면 됩니다. 1주택자 6개월이내 처분은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입할 때 주담대를 받을 경우에 대한 사항으로, 6월 27일 이전에 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주는 종전 규정이 적용됩니다.다주택자 양도세 중과배제가 적용되는 상황에서는 26년 5월 9일까지 장기보유특별공제가 적용되고 양도세를 기본세율로 적용하게 됩니다.
부동산
Q. 아파트 매수시 저층 중층 구분이요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 저층, 중층, 고층에 대한 법적 기준은 따로 존재하지 않지만 일반적으로 전체 층수를 3으로 나누어 저층, 중층, 고층으로 구분할 수 있습니다. 예를 들어 30층 아파트는 10층까지 저층, 11~20층을 중층, 20층 초과는 고층으로 볼 수 있습니다.