안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 지주택 등기까지 쳤는데 매매해도 조합원 자격이 유지되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합원으로 아파트가 완공되고 매도한 경우라도 조합원으로 등록되어 있다면 보통 조합원 자격은 유지됩니다. 따라서 권리 및 의무는 계속해서 적용되는데, 조합의 의사결정에 참여할 수 있고 조합비나 관리비 혹은 추가 분담금이 있다면 부담하셔야 합니다.
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Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.규제지역이 아닌경우 재건축 진행중인 아파트도 매도가 가능합니다. 하지만 투기과열지구인 경우에는 조합설립인가 이후에는 조합원 승계가 제한되어 있습니다. 예외적으로 매도인이 1세대 1주택자로서 보유기간 10년 및 거주요건 5년을 충족 또는 세대원 모두 지방 및 해외 이전하는 경우, 조합설립인가로부터 3년이상 사업시행인가 신청을 못하는 경우, 사업시행인가로부터 3년이내에 착공하지못하는 경우, 착공일로부터 3년내에 준공하지 못하는 경우 등에 해당 한다면 매도가 가능할 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역인 경우 실거주 2년 및 무주택자 요건이 있어 허가를 받고 매도해야 합니다.
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Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득하기 위해서 학습하다보면 공법이나 세무 등 여러가지 부동산관련 법 지식을 습득할 수는 있어서 일부 도움이 될 수는 있지만, 실제 토지를 구매하여 주택을 건설하는 것은 실무적인 부분과 다른 영역의 업무등이 조합되어 이루어지므로 크게 유리하다고 하기는 어려울 것으로 판단됩니다.
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Q. 건축주 명의변경비용 궁금합니다....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.착공전 건축주 명의 변경을 하는 경우 토목 허가변경 및 건축 허가변경으로 각각 100만원 정도 소요될 수 있으며 (설계사무소나 주어진 여건에 따라서 달라질 수 있습니다.) 기존에 설계했던 건축사 사무소에 의뢰하신다면 저렴한 가격으로 변경이 가능할 수 있습니다.
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Q. 이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가구가 이전 세입자인 B의 소유가 확실하다면 임대인이 이전 세입자인 B에 연락하여 처리를 요청하고, 처리가 지연된다면 창고등으로 가구를 이동하고 법적인 처분 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 세입자 C는 자신의 소유가 아닌만큼 임의 처분을 할 수 없고 해서도 안됩니다.
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Q. 아버지 명의 집 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모자식은 특수관계자로서 전세계약을 맺는 것은 가능하지만, 전세대출은 금융기관에서 편법증여나 세금 회피 시도로 해석하여 거절될 수 있습니다. 예비남편 명의로 계약하신다면 전세대출이 가능할 수 있을 것입니다. 하지만 이후 혼인 신고를 하신다면 대출 연장이 되지 않고 대출금을 상환해야 할 것입니다.
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Q. 부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없다보니, 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.하지만 계약해지를 요청했다가 번복하는 경우를 살펴보면, 조기 계약해지 요청-> 승낙, 원 계약만료시점으로 해지 시점 수정 요청 -> 승낙 으로 청약에 대해 승낙이 된 것으로 볼 수 있으며, 다른 조건없이 상호 합의가 되었다면 임대인이 복비를 부담해야 합니다.
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Q. 부동산 거래시 사기를 당하지 않기 위해서는 어떤 점을 유의해서 거래해야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 주로 문제되는 것은 전세사기 입니다. 매매시에는 보통 중개사를 끼고 거래하며 권리관계를 모두 정리한 후 소유권이전을하므로 크게 문제되는 경우가 적고, 월세는 보증금이 적어서 최우선변제 대상이 되는 경우가 많지만, 전세는 금액은 많은데 반해 권리관계가 정리되지 않는 상태로 계약이 진행되다보니 문제가 되는 경우가 종종 발생합니다.전세사기를 방지하기 위해서는, 계약전에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.무엇보다 보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자인 어머니집에 1주택자인 자녀가 전입을 하게되면 2주택자가 됩니다. 2주택자가 되면 1주택자에 적용되는 특례 세율을 적용받지 못하므로 재산세가 약간 많아질 수 있으며, 주택 양도시 6~45%의 양도세(조정지역이 아닌 경우)가 과세될 수 있습니다. 하지만 양도이전에 세대를 분리하면 1세대 1주택이 되어 비과세 특례 대상이 될 수 있습니다.
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Q. 지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 특히 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 낮은 편입니다. 성공사례로는 서울숲 아이파크 리버포레 1차 및 2차, 동작구 상도동 힐스테이트 상도 프레스티지, 롯데캐슬 파크웰, 보라매 자이, 인천 검암역 로열파크시티 푸르지오, 더샵 송도 마리나베이 등이 있습니다.