안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 월세 1년 계약 후 임대인 개인사정으로 인한 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그동안 임대인과 임차인 모두 아무런 통지 없이 거주를 해오셨다면, 2024년 7월에 묵시적갱신으로 2년 연장된 것으로 볼 수 있어 (1년 계약이라도 2년이 경과해야 묵시적 갱신이 됩니다.) 2026년 7월까지는 집주인이 변경되더라도 계속 거주가 가능할 것입니다. 하지만 그 이후 신규 집주인이 직접거주를 한다면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 이 경우에는 퇴거를 해야 할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 후에 임차인은 언제든지 계약 해지를 임대인에게 통보할 수 있고 통보된지 3개월이 지나면 보증금을 받고 퇴거할 수 있습니다.
부동산
Q. 지금 전국적으로 공실 상황이 좀 심각한 정도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통계청 2024년도 2분기 기준 중대형 상가 공실률은 13.8%, 소규모 상가 공실률 8.0% 를 기록했습니다. 2020년도 2분기에는 중대형 상가 공실률 12.0%, 소규모 상가 공실률 4.2%, 2015년 2분기 10.8%, 소규모 상가 공실률 4.9%로 거의 지속적인 증가세를 보이고 있습니다. 상가 공실률이 올라간 것은 인구 구조의 변화, 온라인 쇼핑몰 증가, 코로나 팬데믹의 영향 등에 의한것인데 상가를 찾는 사람들은 줄어들은데 반해 상가에 대한 비율은 그대로 유지되다보니 많은 상가들이 만들어져 공실이 늘고 있어서, 정부에서는 상업지역내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획에 있습니다.
부동산
Q. 주거용 오피스텔을 계약했는데요 궁금한점이 있는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인터넷을 통한 전자상거래 소매업은 주거용 오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록이 가능합니다. 임대인은 주택사업자로 등록되어있지 않아야하고 임대인의 동의도 필요합니다.
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Q. 월세보증금 인상 법적으로 얼마까지 인상이 가능한지요 보증금의 몇프로인지 궁금 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년 거주후 계약 갱신을 하신다면 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 이때 임대인은 5%의 범위내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 만일 보증금을 2000만원으로 인상한다면 월세 140만원, 보증금을 2500만원으로 인상한다면 138만원이 법정 금액으로 이 금액내에서 협의하여 조정할 수 있습니다. 하지만 보증금대신 월세만 올린다면 144만원이 됩니다. 렌트홈에서 임대료인상률계산기로 계산해 보실 수 있습니다.
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Q. 부동산임대차거래 대서대필 (서울 도봉구)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 소재지 근처 부동산을 몇군데 방문하여 비교해보시고 의뢰하시는 것이 좋을 듯 합니다. 부동산 거래 경험이 있으시고 권리관계 분석 등에 문제가 없으신 경우가 아니라면 공인중개사를 통한 거래를 권해드립니다.
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Q. 아파트 공사는 세다수 상관없이 2년 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 공사기간은 건축높이, 지하층의 깊이, 기초 및 지반상태, 기후 및 지역 여건 등에 따라서 달라 질 수 있습니다. 우리나라 민간 건설사들이 지하 2층 지상 29층의 아파트를 건설하는데 대략적으로 30~32개월 (2년 6개월~8개월) 정도 걸리는 것으로 집계된 바 있습니다. 전체 공사기간을 30개월로 봤을 때 약 6개월간은 가설공사 및 기초공사를 하는데 사용하므로 실제 건물이 올라가는 것으로 따지면 2년 정도가 소요되는 셈 입니다.
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Q. 아파트 매도할 때 어떤 비용들이 발생하는지, 차익 없이 팔면 양도소득세를 안 내도 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택중에서 나중에 구입한 주택을 매도할 때는 일시적 2주택 양도세 특례를 적용받을 수 없으며, 구입한지 1년내에 매도할 때는 77% (양도세 70%, 지방소득세 7%)가 과세될 수 있습니다. 하지만 차익이 없다면 양도세는 과세되지 않으며, 중개수수료는 주택 금액에 따라서 0.4~0.7% 의 요율을 적용한 값 내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다.
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Q. 주식 종가, 시가는 mxt와 연관이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.스마트주문시스템(SOR)에서 주문하면 자동으로 KRX와 NXT중 유리한 쪽으로 접수되는데, KRX로 주문 접수된 경우에는 KRX 장마감 시간에 해당 주문이 종료되고 NXT로 주문 접수되면 NXT 마감시간 까지 주문이 유효하여 체결 될 수 있습니다. 하지만 전일의 NXT 종가와 관계 없이 KRX의 종가가 익일의 기준 가격이 됩니다.
부동산
Q. 임차인의 전세 계약 연장 요구에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 따르면 임대인은 임차인의 계약갱신요권에 따른 갱신 요구를 정당한 사유없이 거절할 수 없으나, 동법 제6조의3에 기재된 항목에 해당하는 경우에 거절할 수 있는데, 그중 대표적인 것이 임대인의 직접거주입니다. 하지만 특약상 "조건없이 수용한다"라는 문구와 대치되어 다툼의 여지가 있으므로 법률 전문가와 상의해 보시는 것이 필요하다고 판단됩니다.
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Q. 이사 가려는 월세집 월세를 미리 보냈는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있으나 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 가계약금으로 임대인에게 한달치 월세를 내셨고 상기 내용과 같이 구체적인 합의 및 근거가 있다면 계약됨을 주장할 수 있을 것이며 주택이 매도 되더라도 신규 집주인에게 임차권을 주장할 수 있을 것입니다. 하지만 그렇지 않다면 현 집주인에게 가계약금의 반환을 요구하셔야 할 수 있을 것입니다.