안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. hug 청년버팀목전세대출 받으면 전세반환보증보험 자동 가입인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출을 받을때 가입하는 전세보증금반환보증보험은 은행이 대출금을 상환받지 못할때를 대비하는 것으로서 대출자와는 직접적인 관련이 없습니다. 따라서 전세보증금을 보호하기 위해서는 별도로 HUG, HF 또는 SGI 전세보증금반환보증보험에 가입하셔야 합니다.
부동산
Q. 월세 보증금 인상시 보증금금액의 5프로인지요 월세까지 합해 전체금액의5프로인지요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 기간이 2년 경과하면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대인은 5%내에서 보증금과 월세를 각각 인상할 수 있습니다. 5%이내 라고 해서 반드시 5%를 인상해야 하는 것은 아니므로 임대인과 잘 협의하여 최소화 하시는 것이 좋을 것입니다. 계약갱신청구권은 계약기간중 1번만 사용할 수 있으므로 이후에는 임대인이 임의의 %로 인상할 수 있습니다. 절차상 임대인과 임차인의 협의를 거쳐 결정된다고 하지만 사실상 임대인의 입장이 많이 반영되게 됩니다.
부동산
Q. 주택 보유세 등 세재 개편안은 얼마나 믿을만 한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.7월 31일 기획재정부가 발표한 2025년 세제개편안에는 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과 유예 등에 대한 개편안은 포함되지 않았습니다. 이미 적용된 대출규제로 집값 상승세가 둔화되자 상황을 좀더 지켜보자는 의견이 반영된 것으로 보이는데, 집값이 다시 상승한다면 공시가격 현실화 비율이나 공정시장가액비율을 높여서 재산세나 종부세를 높이게 될 수 있을 것으로 보입니다.
부동산
Q. 월세 계약완료후 이사로인한 연장계약에 관하여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 임차인의 사유로 계약종료시기보다 일찍 퇴거를 하는 경우 임차인이 복비를 부담하고 신규세입자를 구하여 신규세입자가 들어오면 보증금을 받고 더 이상 월세를 납부하지 않는 것으로 임대인과 협의를 하게됩니다. 즉, 계약종료시기를 위반하는 측에서 손해를 감당하는 것인데, 원칙적으로 임대인은 계약종료시기 까지 보증금을 반환해줄 필요가 없으며 월세도 임차인이 계약종료시까지 부담해야 하는 것입니다. 따라서 신규세입자가 구해지면 보증금을 반환하고 월세를 더 이상 부담하지 않는다는 특약을 넣을 필요가 있을 것입니다.
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Q. 세대분리, 무주택 구성원, 미리내집
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만30세 이상이거나, 결혼을 했거나, 소득이 중위소득 40%이상인 사람이 친척집으로 전입을 하게되면 동거인으로 기재되고 본인이 주택을 소유하지 않은 경우에 무주택세대구성원이 될 수 있습니다.
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Q. 최초 전세 계약 시 4년으로 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약시에 임대인과 임차인간에 합의가 된다면 4년 계약도 가능하며 대출이나 보증보험도 조건만 만족하면 가입 가능합니다. 하지만 임차인이 거주하는 동안 전세가격이 하락하더라도 조정이 어려울 수 있고, 중도해지시에는 계약종료시까지 보증금을 돌려받을 수 없고 반전세인 경우 월세도 납입해야하므로 임차인이 복비를 부담하여 세입자를 구하는 등 손해를 감수해야 할 수 있습니다.
부동산
Q. 계약연장시 반전세 둘다 인상 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.4억에 60만원인 반전세를 5% 인상하는 경우, 보증금을 4억으로 고정하면 월세 70만5천원이 상한선이되고, 월세를 60만원으로 고정하면 보증금 4억2800만원이 상한선이 될 수 있습니다. 렌트홈에서 임대료인상률계산기로 간단하게 계산해 보실 수 있습니다. 보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 합의가 되어야 합니다.보증금 고정으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%1년치 월세 인상분 = 60만원 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용) = 36만원1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 90만원보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12 = 10만5천원변경 월세 = 60만원 + 10만5천원 = 70만5천원 이 상한치가 되고 상한치 값 이내에서 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 월세로 인한 집주인이 연락을 집착하듯이 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상황을 자세히 알 수는 없으나 임대인의 주 수입원이 월세인 듯 합니다. 임대인 입장에서는 임차인이 월세를 내지 않으면 경제적인 어려움에 처할 수도 있고, 월세가 밀리기 시작하면 계속해서 밀릴 가능성도 있다보니 이를 방지하기위해서 독촉을 하는 것 같습니다. 따라서 어차피 납부를 하실 것이라면 아침일찍 송금을 하시는 것을 추천 드립니다. 중도 퇴거를 하게되면 계약기간이 종료될 때까지 보증금을 받을 수 없고 월세도 납부를 해야하는 등 세입자에 불리한 상황이 되므로 권장되지 않습니다.
부동산
Q. 심야전기사용 원룸에서 평균 전기료는 얼마나 나올까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.심야전기를 사용하는 경우 겨울철 난방시에 온도 설정을 높게 해놓으면 엄청난 요금이 나올 수 있습니다. 상황에 따라서 다르겠지만 한겨울에는 10만원 이상의 요금이 나올 수 있습니다. 하지만 여름에는 거의 요금이 나오지 않습니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 중개 시험을 단 시간 내로 잘 볼 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차 시험이 특히 중요한데, 부동산학개론과 민법 과목으로 각각 과락 40점 미만을 피하고 평균점수 60점이 되어야 합격할 수 있습니다. 보통 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어있어 시간을 잡아먹고 여기서 시간을 보내다보면 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 시간이 부족해서 망칠 수 있으니, 부동산학개론에서 최대한 80점 정도를 목표로하여 계산문제는 확실하게 아는 것만 풀고, 민법에 시간을 좀더 배당해서 풀이를 하는 것이 좋습니다. 이를 위해서 최대한 기출문제 및 모의고사 문제를 많이 풀어보셔야 할 것입니다.