안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 대주주 기준이 언제부터 개정되어 온건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.급번 세제개편안에는 대주주 시가총액 판단 기준이 기존의 50억원에서 10억원으로 인하되는 것으로 발표되었으며, 시행령이 시행 예정인 2026년 2월 이후에 적용될 예정입니다. 과거 히스토리를 보면 2013년도 이전 50억원 이상 -> 2016년 25억원 이상 -> 2018년 15억원 이상 -> 2020년 10억원 이상 -> 2023년 50억 이상 -> 2026년 10억원 이상 예정 입니다.
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Q. 다세대주택 쪼개기 호실 불법건축물 신고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.불법건축물이라도 정상적으로 전입신고하고 확정일자도 받았다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 계약기간내에는 강제로 퇴거조치 할 수 없습니다. 건물주가 보증금을 주지 않는다면 퇴거를 거절하고 계속 거주할 수 있으나 월세는 납부하셔야 합니다. 세입자가 살고 있는 상태에서 철거등을 진행할 수는 없습니다.
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Q. 전세 사기를 예방할 수 있는 방법은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면, 계약전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 그리고 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해보시고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 전세보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 원룸의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 근저당설정된 전세계약 진행 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 다른 권리관계가 없다면 근저당 금액을 줄여서 1억7천만원으로 만들면 직값의 62%가 되므로 다소 안정권이 될 수 있습니다. 반드시 특약으로 근저당 감액 사항을 넣고 준수하지 않을 경우에는 그에 상응하는 조치 (계약해지 및 납입금액 조건없이 상환 등) 를 넣어야 할 것입니다. 그리고 전세보증보험을 가입하시는 것이 필요할 것입니다.
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Q. 계약갱신청구 집주인한테 통보하고나선 어찌해야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 계약갱신청구권은 거주한지 2년 경과시점에 요청해야 사용이 가능하며, 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 청구해야함 에 유의하시기 바랍니다. 임대인의 계약갱신청구권 사용에 임대인은 거절할 수 없으나 5%의 한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다. 월세없이 보증금만 인상하는 경우 1050만원이 될 수 있습니다. 새로운 계약서 작성후에는 보통 임차인이 확정일자를 받으며 임대차신고를 하게 됩니다.
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Q. 빌라 매매시 드는 기타비용이 얼마정도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 매수시의 부대비용은 취득세(1%) 및 지방교육세(0.1%), 국민주택채권 매입비용, 법무사 수수료(약 40~50만원), 부동산 중개료(0.4%), 인지세 및 증지대 등이 소요될 수 있습니다.
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Q. 압구정은 어떤 이유로 집값이 비싼 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.압구정은 강남 한복판에 위치한 대표적인 부촌으로 한강뷰를 가질 수 있고 지하철과 여러개의 다리 등을 통해 서울의 어느곳을 가기에도 편리하게 교통망이 잘 구성되어 있습니다. 또한 백화점과 맛집 등 상권이 잘 형성되어 있으며 일자리가 많은 강남역과 대치동 학원가도 인근에 위치하다보니 살고자 하는 사람은 많은데 반해 재건축이 아니면 더 이상 건축할 곳이 없다보니 가격이 계속 상승하고 있는 상황입니다.
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Q. 아파트 동 밑에 숫자는 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 출입구측에 적혀져 있는 숫자라면 1, 2 라인을 의미할 수 있습니다. 즉 101동 101호~n01호와 102호~n02호 를 알리는 숫자일 수 있습니다.
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Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약으로 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소하여 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하거나 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이면 임차인의 단순 변심으로 가계약금을 돌려 받을 수 없습니다. 전세계약 갱신 의사 문의 이전에 가계약을 체결했다면 아마도 연장을 하지 않을 것을 염두에 두고 단순한 매물확보 차원에서 가계약을 체결했을 것으로 추정됩니다.
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Q. 전세 세입자가 있는집 매도는 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 있는 주택을 매도할 때는 자금의 여력이 있는 경우 먼저 세입자가 퇴거 의사가 있는지를 확인하여 조기 퇴거를 한다면 이사비등을 지원하여 내보내고 매도를 하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 세입자 퇴거일자와 매도일을 맞추거나 세입자를 안고 매매를 할 수 있습니다. 상황에 따라서 잔금일 세입자 퇴거 불가시 책임 소재, 보증금 인수 및 세입자의 계약 사항 유지 등에 대해 특약란에 기재해야 할 수 있습니다. 세입자가 예정 일자보다 먼저 퇴거하거나 보증금이 제때에 마련되지 못하는 등 문제가 발생할 수 있으므로 약간의 여유를 두고 잔금일과 등기이전일자 등을 잘 설정해야 합니다.