안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 상생페이백은 과연 사용 가능한 것일까
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생페이백은 9월부터 11월까지 석달간 신용카드나 체크카드를 전년도보다 더 많이 사용하면 늘어난 사용분의 20%까지 매월 최대 10만원, 최대 30만원까지 환급을 해주는 제도인데, 동네 마트나 전통 시장 등 소상공인 매장에서 사용한 신용 및 체크카드 실적이 인정되고 백화점이나 대형마트, 온라인 쇼핑몰 등은 제외되는데 실시간 집계가 되는 것이 아니다보니 현실적으로 적용받기가 쉽지는 않지만 일단 신청해보시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 한남5구역 재개발 매매에 대해 어떤가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한남 5구역은 입지가 양호하고 투자처로 좋은 장소이기는 하지만 투자 금액이 만만치 않고 오랜 기간 기다릴 수 있어야 하므로 기본적으로 자금이 충분해야 접근할 수 있을 것입니다.
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Q. 집을 매매할 생각인데 세입자가 거주중이에요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 구매시 세입자가 있는 경우에는 세입자를 만나서 이사비 등을 지원하는 방법으로 조기 퇴거를 약속 받는 방법을 찾으실 수 있습니다. 하지만 협의가 되지 않으면 기본 2년 거주하도록 하고 계약종료 2개월전까지 주택을 매수 및 등기완료하여 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 직접 거주하는 방법을 찾으실 수도 있습니다.
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Q. 아파트 월세 인상 관련 문의드립니다(계약연장 월세인상)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 보증금을 인상하려면 계약종료 6개월전~2개월전사이에 통보를 해야하는데, 1개월전이면 이미 기간이 경과하였으므로 기존과 같은 조건으로 연장 (1년계약인 경우 1년 추가) 또는 묵시적갱신 (2년경과시 2년 연장)으로 주장 할 수 있으므로 인상자체를 거절할 수 있습니다. 하지만 이미 월차임 80만원으로 동의를 하셨으니 이부분에 대해서는 돌이키기 힘들지만 85만원이라는 요구는 거절하고 계속 거주하실 수 있습니다.
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Q. 주택임대차계약 관련사여 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택매도시 임대차를 안고 양도하는 경우로 판단됩니다. 이런 경우에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되는데, 보증금은 새로운 집주인에게 청구할 수 있습니다. 사촌에 양도하되 동일한 조건으로 월세 계약을 이어가기로 하였으므로 아직 계약서는 작성하지 않았지만 동일한 조건으로 2년간 갱신한 것으로 볼 수 있을 것이므로, 기존처럼 월세를 새로운 집주인에게 납부하시고 계약이 종료되면 역시 새로운 집주인에게 보증금을 돌려 받으시면 될 것입니다.
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Q. 아파트 전세로 내놓는거 장단점 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자(12억이하)의 경우에는 전세나 월세로 임대를 내놓아도 소득세가 과세되지 않습니다. 보유한 주택이 인기지역이거나 발전가능성이 있는 곳이라면 보유하고 임대차를 놓아서 시세차익을 기대해 보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 단점이라면 유주택자로 세금을 납부해야하고 청약에 있어 불리한 점 등을 들 수 있을 것입니다.
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Q. 지방에 아파트들 신축은 미분양이 많습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 등의 대단위 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요됩니다. 지금 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들인데 건설 착수는 안했지만 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 최근에는 고금리 와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 특히 지방에는 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후 아파트 부족으로 집값 상승이 예상되는 상황입니다. 반면 서울과 수도권 인기지역은 인구는 감소하고 있지만 1인 가구의 증가로 가구수는 증가하고 있어서 여전히 물량이 부족한 상황입니다.
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Q. 경매 입찰전에, 임대사업자를 낼 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사업자등록을 하려면 사업장소재지 등을 입력해야 하므로 기본적으로 낙찰된 후에 임대사업자 등록을 하셔야 합니다. 사업자 등록은 세무서에가서 할 수도 있지만 온라인으로 홈택스에서 간단하게 할 수도 있습니다.
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Q. 윗층에서 물이새면 어떻게 보상받아야하나요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.위층 상가의 누수로 인하여 피해를 입었다면 누수의 책임이 있는 윗층에 손해배상 청구가 가능합니다. 먼저 누수로 인해 피해를 입은 곳에 대한 사진 등 증거물을 확보하고 손상된 물건에 대한 손실내역을 문서화하여 윗층 담당자에게 알리고 협의를 진행하시면 됩니다. 만일 협의가 잘 되지 않는다면 민사소송을 통해 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
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Q. 보증보험 안된 전세집이 역전세 상황입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.역전세가 된 경우에는 현실적으로 보증금을 모두 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 보증금을 돌려받기가 어려움이 확실한 경우에는 먼저 내용을 정리하여 내용증명을 보내고 계약종료에도 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령으로 임차권을 등기하여 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있게 하고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박하여야 하는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기명령에도 보증금을 반환하지 않으면 전제보증금 반환 소송을 하셔야 합니다.