안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 중소도시에 아파트 매매가 하락세가 지속되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지방의 중소도시 중 상당수가 과거 부동산 활황기에 건설사들이 앞다투어 건설에 나서다보니 공급이 과잉되어 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되다보니 가격이 폭락하게 되었는데, 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 이미 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들이 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황을 만들고 있지만, 현재 인허가 수자가 급격히 줄어들었으로 인해 향후 미분양이 어느정도 해소되고 나면 지역에따라 다시금 가격이 반등할 수 있을 것입니다. 이는 정부의 정책과 경제 상황 등에 따라서 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 도시화가 가족 구조에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시화로 인해 점차 가구수가 줄어들어 1인 또는 2인 가구가 늘어나고 있습니다. 과거 우리나라는 인력을 위주로하는 농업을 위주로 생활을 했었기에 가장을 중심으로 많은 인원들이 모여사는 형태를 가졌었습니다. 하지만 점차 도시화 및 산업화가 되면서 도시에 생긴 일자리를 찾아 많은 젊은이들이 도시로 모여들게 되었고 이 과정에서 수많은 작은 가정들이 생겨나게 되었으며 최근에는 결혼이 늦어지고 이혼도 늘어나면서 점점 더 소형 가구가 늘어나서 인구감소에도 불구하고 가구수는 늘어나는 현상을 보이고 있습니다. 이에 따라서 이전 보다 작은 소형 주택을 찾은 수요가 점점 늘어나고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 1가구4주택이되면.세금이어케되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적 60m2 이하이면서 공시가격 수도권 1.6억이하, 지방 2억 이하인 아파트는 소형저가주택으로서 1채에 대해서는 무주택으로 간주하며, 수도권 비규제지역에서 1가구 3주택인 경우에는 취득세 8%, 4주택자인 경우에는 12% 의 취득세가 과세될 수 있으며 양도세와 종부세도 같은 방식으로 적용됩니다. 하지만 2025년 1월 2일 이후 지방에 소재한 공시가격 2억원 이하의 주택 구입시는 보유 주택수와 관련없이 1%의 취득세 기본세율이 적용됩니다.
부동산
Q. 등기부등본 오피스텔 근린생활시설 주거용 중개수수료
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 용도를 확인하시려면 등기부등본이 아니라 건축물대장을 확인하셔야 합니다. 건축물 대장상 해당 층에 대한 용도가 업무용이라면 0.9%가 적용되고, 주거용 오피스텔이라면 0.4%가 적용될 수 있습니다. 또는 오피스텔이고 전입신고가 되어 있는 등 실질적으로 주거용으로 사용되고 있다면 주거용 오피스텔로 0.4%가 적용될 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 입주 전 계약해지 통보에 답변을 받아야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금을 지급하고 계약한 상태에서는 별도 특약이 없는 경우 임차인이 계약금을 포기하고 일방적인 해지가 가능합니다. 문자로 상황을 통보하는 것으로 가능하지만, 집주인이 답변이 없다면 통화를 해보시거나 계약해지 의사 및 계약금 포기등을 포함한 내용증명을 보내시는 것이 보다 확실 할 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 계약 만기인데 언제 보증금 받고 언제 나가야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주일자와 상관없이 계약기간이 종료되면 이사를 하셔야 하므로 9월 19일까지 퇴거를 하시고 보증금을 받으셔야 할 것입니다. 2년 계약기간이 경과했을 때 묵시적 갱신이 된 상태라면 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 경과해야 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생하므로 먼저 임대인과 협의를 하여 언제 보증금을 돌려줄 수 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 일반적으로 3개월이 경과하기 전에는 임대인이 보증금을 돌려줄 의무가 없다보니 지급을 거절하고 복비도 임차인이 부담하라고 하는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만료전에 퇴거를 해야하는 경우에는 대항력을 유지한채로 이사할 수 있는 방법을 찾으셔야 하는데, 가족중 일부를 전입시킬 상황이 되지 않는다면 비용이 좀 소요되더라도 전세권을 설정하시는 것이 좋습니다. 전세권 설정 후에 이사하시면 대항력을 유지할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트와 아파텔의 차이점이 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파텔은 아파트와 오피스텔을 합친 개념의 주거용 오피스텔을 말하는데, 일반적으로 전용면적 60~85m2의 크기로 방2~3개에 욕실 2개 정도를 갖추고 있습니다. 아파텔은 기본적으로 오피스텔에 해당하므로 아파트와 달리 건축법을 적용받고 상업지역이나 준주거지역에서도 건축이 가능한데, 상업지역에 위치하는 경우 주거를 위한 편의 시설이 부족할 수 있습니다. 아파텔은 같은 평수인 경우 아파트에 비해 전용면적이 적을 수 있으며, 최근 법 개정으로 아파텔도 발코니를 만들 수는 있으나 아파트와 같이 확장을 할 수 없어서 실거주 공간이 아파트에 비해 좁을 수 있습니다. 기본적으로 아파텔은 오피스텔로 분류되므로 취득세가 4.6%로 아파트(1주택이나 2주택인 경우 1~3%)에 비해 높게 부과될 수 있으며, 아파트에 비해 가격 방어가 잘 되지 않을 수 있고 시세차익보다는 월세 수익 위주의 투자처가 될 수 있습니다.
부동산
Q. 근저당 걸려있는 집 계약시 최우선변제권
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시 최우선변제 금액 이내로 하시면 경매시에 근저당에 앞서서 배당을 받을 수 있으므로 보증금을 반환 받을 확률이 올라가게 됩니다. 단, 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 임대인이 주택을 매도하더라도 계약은 그대로 유효하므로 계약 종료시까지는 거주하실 수 있으며 계약종료시 새로운 임대인이 직접거주를 하려는 경우에는 퇴거하셔야 합니다.
부동산
Q. 월세 계약만기 복비 제가 내야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후에 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 따라서 2개월전에 계약 해지를 통지하셨으면 1개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 발생합니다. 먼저 묵시적 갱신이 되었고 계약해지를 통지했음을 기재한 내용증명을 보내시고, 만일 임대인이 기간 경과에도 보증금을 돌려주지 않으면 내용증명을 근거로 임차권등기명령을 신청하실 수 있을 것입니다. 묵시적 갱신에 의한 갱신 후 계약해지시(3개월 경과 후)는 임대인이 복비를 부담해야 합니다.