안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 복도식 아파트의 장단점이 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복도식 아파트의 장점은 무엇보다도 건축비가 저렴하여 분양가를 낮출 수 있고 같은 면적에 많은 세대를 만들 수 있는 점 등이며, 단점은 사생활 보호가 어렵고 보안에 취약하며 복도쪽 단열 효율이 낮아서 겨울철 수도관 동파 등의 문제가 있을 수 있으며 사각형 구조로서 공간배치가 제한적이라서 주택구조가 사람들의 생활에 최적화되어 있지 않은 점 등을 들 수 있습니다.
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Q. 신축빌라vs투룸 아파트,장기적으로 봤을때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택이 위치한 지역이나 주변 인프라등에 따라서 달라질 수 있으나 같은 조건이라면 빌라보다는 아파트(나홀로 아파트 제외)가 가격 방어면에서 더 유리할 수 있습니다. 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정될 수 있고, 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이가 벌어질 수 있습니다.
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Q. 전세, 혹은 월세 계약시에 염두해야 할 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세를 고려하신다면, 상황에 따라 어떤 것이 유리한지를 먼저 판단하셔야 할 것인데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 하지만 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 전세를 선택하시는 경우에는 최근까지 발생하고 있는 전세사기를 주의하셔야 하는데, 계약전에 등기부등본, 건축물 대장 등을 통해 권리관계를 잘 확인하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 택하시는 것이 바람직 하며, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서 등도 확인해 보시는 것이 좋습니가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하시고, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 등 필요한 특약을 넣고 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 기본적으로 획득해야 합니다. 현실적으로 전세 보증 보험 가입을 하시는 것이 가장 효과적인 전세사기 방지 방법이 될 수 있습니다.
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Q. 공동 명의로 산 부동산을 향후 한 사람 이름으로 바꿀 때 세금을 내게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의를 단독명의로 변경하게 되면 증여세가 과세(부부간 10년간 6억까지 비과세)될 수 있고, 취득하는 사람에게 취득세, 양도하는 사람에게는 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 그리고 등기비용 및 법무사 수수료 등이 발생할 수 있으므로 사전에 전문가와 상담하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 계약갱신권과 재계약의 차이가 어렵네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권 등의 언급이 없이 단순히 세입자가 더 살고 싶다고 하여 계약을 갱신한 경우에는 계약갱신청구권에 의한 갱신으로 볼 수 없습니다. 반드시 임차인이 계약갱신청구권을 통한 갱신임을 밝혀야 (문자, 구두, 내용증명 등 다양한 방법으로 통지 또는 계약서에 명기, 분쟁 방지를 위해 기록을 남기는 것이 좋습니다.) 인정이 될 수 있으며, 이렇게 하지 않으면 2년 후에 계약갱신청권을 사용할 수 있습니다.
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Q. 부동산 증여시 증여자 인감증명서는 부동산 매도용으로 해야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매를 원인으로한 소유권이전등기 신청시에는 부동산매도용 인감증명서가 필요하지만, 증여나 교환 등 매매 이외의 원인으로 인한 소유권이전등기 신청시에는 일반용 인감증명서를 첨부하시면 됩니다.
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Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 진행시 이주기간이 지나도록 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 진행할 수 있습니다. 명도소송은 6개월 이상 소요될 수 있는데, 법원이 임대인의 통지 절차와 고지 시기의 적법성, 보상 계획의 유무, 임차인의 계약조건 등을 종합적으로 판단하여 인도 판결이 확정되면 강제집행이 이루어질 수도 있습니다. 조합에서 퇴거를 요청하며 보상 등 협상안을 제시할 수도 있으므로 협상을 통해 원만한 해결을 하시기 바랍니다.
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Q. 1가구3주택인데.두채팔면?세금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1가구 3주택에서 2채를 매도하면 1세대 1주택이 되는데, 여기에 다른 주택을 추가로 매수하게되면 신규주택 취득 후 3년이내까지는 일시적 1세대 2주택이 되며 취득세는 2주택 기준이 되므로 조정지역은 8%, 비조정지역은 1%로서 각각 2800만원, 350만원 이되고 농어촌특별세와 지방소득세등 부가세가 과세될 수 있습니다.
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Q. 아파트.두채있는상태에서.다른아파트구매하게되면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 두채(소형저가주택이 아닌 경우)가 있는 상태에서 한채 더 구입하여 3주택이 되면 조정지역의 경우에는 12%, 비조정지역의 경우에는 8%의 취득세가 과세될 수 있습니다. 아파트 가격이 3억5천만원인 경우라면 각각 4200만원, 2800만원이 되고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세 등 부가세가 과세될 수 있습니다.
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Q. 지분설정되있는.공동명의아파트.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 공동으로 상속하여 소수 지분을 보유하는 경우, 종부세는 지분율 40%이하는 주택의 경우에 주택수에서 제외되고, 취득세는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 보므로 소수지분은 주택수에서 제외 됩니다. 양도세도 소유자로 판정(상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자)되지 않는 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다. 그러나 증여를 받게되는 경우에는 양도세 계산시 소수지분도 주택수에 잡히게 됩니다. 주택청약시에는 무주택자가 상속으로 소수 지분 보유한에 대해 부적격통보를 받은 후 상속주택임을 소명하고 3개월내에 지분을 처분하면 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 증여로 소수 지분을 보유한 경우에는 청약시 주택수에 포함됩니다.