안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약만기 복비 제가 내야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후에 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 따라서 2개월전에 계약 해지를 통지하셨으면 1개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 발생합니다. 먼저 묵시적 갱신이 되었고 계약해지를 통지했음을 기재한 내용증명을 보내시고, 만일 임대인이 기간 경과에도 보증금을 돌려주지 않으면 내용증명을 근거로 임차권등기명령을 신청하실 수 있을 것입니다. 묵시적 갱신에 의한 갱신 후 계약해지시(3개월 경과 후)는 임대인이 복비를 부담해야 합니다.
부동산
Q. 아파트 전세와 매매가 차이가 없으면 그냥 매매가 나은건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매가격과 전세가격 차이가 크지 않은 경우는 금리가 변화하기 직전이나 재건축 등 개발호재가 있는 곳이거나 시장이 바닥을 다질 때 등에 나타날 수 있는데, 주택가격의 방향성이 불확실하다면 더 하락할 우려도 있고 구축인 경우에는 수리비 등이 소요될 수도 있으므로 시장상황과 구입했을 때의 소요비용 및 유지비용 등에 대해 종합적인 검토가 필요할 수 있습니다. 이런 주택에 전세로 입주하면 계약만료시 재계약이 어려울 수 있고 전세금 반환 리스크도 있습니다. 본인의 자금사정, 시장의 상황, 금리 및 개발계획 등을 고려하여 반등 조짐이 확실할 때 매수하시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 요즈음 아파트 청약 하면 다 당첨되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 서울 및 수도권과 지방간의 양극화가 심화되고 있습니다. 지방의 경우에는 미분양 해소가 잘 되지 않고 가격이 정체를 보이거나 오히려 하락하는 곳이 많은 편인데, 부산의 경우에는 요지에 들어서는 하이엔드 아파트들의 계약률이 70%를 돌파하는 등 선전하고 있지만 강서구나 부산진구 등에서 청약을 진행하고 있는 일부단지는 0.2~0.4대 1 정도로 낮은 청약경쟁률을 기록하면서 미달되는 등 지역마다 차이를 보이고 있습니다.
부동산
Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매에는 별다른 자격요건이 필요없어서 다음에 열거한 특별한 사람을 제외한 누구나 참여할 수 있습니다. 법정대리인의 동의 없는 미성년자, 채무자, 매각 절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인, 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원 사무관, 재매각 사건인 경우에 전 매수인.
부동산
Q. 전세계약만료시보증금반환은어떤식으로
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 만료시에 임대인(집주인)에게서 전세보증금을 돌려받거나 전세대출이 있는 경우에는 임대인이 직접 은행에 상환을 하고 남은 금액을 임차인에게 돌려주게 됩니다. 퇴거하는 집에서 짐을 모두 뺀 후에 임대인에게서 보증금을 돌려받을 수 있으며, 전입하는 집은 잔금을 지불한 후에 입주할 수 있습니다.
부동산
Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약이 완전하게 체결된 상태라면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 임대인(집주인)이 변경되더라도 계약종료시 까지는 거주하실 수 있습니다. 또한 임차인에게 특별한 문제가 있거나 새로운 임대인이 직접거주하려는 경우가 아니라면 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주하실 수도 있습니다.
부동산
Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권은 금리 인하 기대감 등으로 주택가격 오름세를 보이는 반면 지방에는 정체되거나 내리는 양극화 현상이 심하게 나타나고 있습니다. 대출 규제 등으로 집값이 눌리기는 했으나 서울 및 수도권을 중심으로 공급부족으로 집값 상승의 가능성이 큰 상황인데 주택가격 상승을 예상하는 사람들이 많다보니 가계대출을 통한 주택 구입이 계속되고 있는 상황으로 정부에서는 추가적인 대출규제를 할 가능성이 있고 LH를 동원한 직접 공급을 늘려갈 것이 예정되어 있습니다. 하지만 부동산 시장을 강제로 억누르다보니 사람들의 투자 및 소비 심리가 위축되어 경제상황이 어렵고 회복이 더딘 문제가 발생하고 있습니다.
부동산
Q. 계약서상 잔금일을 앞당기고, 기존 계약서에 날짜 수정
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금 금액이 변경되지 않은 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. 확정일자는 거래가 그 날자에 있었다는 것을 공적으로 확인해주는 것으로서 계약을 맺으면 즉시 받을 수 있지만, 실제 효력이 일어나려면 주민등록이 되어야 합니다. (주민등록 익일 오전 0시에 효력발생) 수정은 잔금일에 하셔도 됩니다.
부동산
Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.업무용 오피스텔인 경우에는 주택수에 잡히지 않으므로 보유하고 있더도 이후에 생애최초 대출이나 청약시 무주택 세대주 등에 영향을 미치지 않습니다. 주거용 오피스텔이라도 청약시에는 주택수에 잡히지 않아서 다른 주택이 없다면 무주택세대주로 청약이 가능합니다. 세금에서는 주거용인 경우 주택수에 들어가서 일반 주택과 유사하게 세금이 과세될 수도 있는데, 정부에서 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 주택수에서 제외하고 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27. 12월까지 확대한 상태이므로 이 기간을 활용하시기 바랍니다.
부동산
Q. 다세대주택과 다가구주택 연립 주택 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 다세대주택과 연립주택은 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 반면 다가구주택은 여러개의 호실로 되어 있어도 전체가 1개의 건물로 등기되어 개별 매매가 불가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.