안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 기승을 부리고 있는 전세사기를 방지하려면 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 하는데, 선순위 채권과 보증금의 합계액이 집값의 70%이내인 것이 바람직합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해야 하고 소유자와 계약자 일치여부, 전입세대열람내역서, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등도 확인하셔야 합니다. 다가구주택은 단독주택으로 주소만 맞으면 호실은 크게 중요하지 않지만 연립이나 다세대주택은 공동주택으로 분류되므로 주택의 호실과 규격이 맞는지 등을 잘 살펴봐야 하는데, 간혹 호실 쪼개기 등으로 문제가 생기는 경우도 있습니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출을 하는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다. 집이 경매에 넘어가는 경우 가장 효과적인 것이 전세보증보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다.
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Q. 보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 주택담보대출을 받는 경우가 많은데, 연체가 계속되면 금융사에서 경매에 넘길 수 있으며 "개인금융채권의 관리 및 개인금융채무자의 보호에 관한 법률" 에 따르면 6개월 이상 연체되는 경우 경매에 넘길 수 있습니다. 금융기관에서는 대출 연체가 1개월 이상되면 연체 통지를 하게되고 3개월 이상되면 경매 절차를 준비하기 시작하며 6개월 이상되면 경매를 신청할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
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Q. 부동산 거래 자금조달계획서는 작성할때 주식채권 매각금, 예금 등 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주식 또는 채권 매각대금을 적는 경우 증빙서류로 증권계좌 개설확인서, 주식거래내역서, 주식잔고증명서 등을 통해서 진행하고 예금은 예금잔액 증명서를 통해 증빙할 수 있습니다. 금액이 여유가 있다면 주택 매입에 사용될 자금의 금액에 맞추어 증빙자료를 제출하시면 될 것입니다.
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Q. 보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 전세보증보험 가입시 주택가격은 KB시세/부동산테크시세(주거용 오피스텔은 하한가 적용), 공시가격, 안심전세 앱 하한가 등의 순서로 적용되며, 전세보증금과 선순위채권(근저당권 등)을 더한 금액이 주택가격 x 90%이내인 경우 가입이 가능합니다. 융자는 대출한 금액을 말하고 근저당은 채권최고액으로서 보통 실제 대출금액의 120%가 적용됩니다.
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Q. 대출 실행일 전에 주소지 이전 해도 상관 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택담도대출을 신청한 상태에서 주소지를 이전하는 경우 허용 여부는 대출 기관에 따라서 달라질 수 있으므로 대출기관에 연락하여 확인하셔야 합니다. 일시적인 주소 이전은 큰 문제를 일으키지 않지만 금융 기관의 정책에 따라서 달라질 수 있으므로 대출 담당자와 상의하시는 것이 필요합니다. 대출 승인이 확정된 상황이라면 승인이 취소되는 일은 거의 없습니다.