안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 부동산 전세시장은 결국 사라지게될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강력한 대출규제에다가 전세사기 등으로 인해 점차 전세에서 월세로의 전환이 많아지고 있는 상황이며, 전세가 집값 상승을 부추긴다는 의견으로 전세 폐지론이 힘을 얻고 있는 상황입니다. 하지만 전세가 주거사다리로서의 역할을 하고 있는데 아직 마땅한 대안이 자리잡지 못한 상황이므로 대안이 나타날 때까지는 전세가 유지될 가능성이 많다고 판단됩니다.
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Q. HF 청년버팀목전세대출 연장 관련 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되더라도 기존 계약은 그대로 유효하므로 26년 2월까지는 거주하실 수 있으며, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하여 2년 연장하여 거주할 수도 있습니다. 계약갱신청구권에 의해 갱신이된 이후에 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고 통보로부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있으므로 이사 시점에 맞추어 계약해지를 통보하시면 될 것입니다.
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Q. 월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약서에 중도해지에 대한 규정이 있다면 그에 따라야하겠지만, 그렇지 않다면 기존 임대차 계약이 유효한 상황에서 중도에 나가는 경우에는 임차인이 복비를 부담할 수 있을 것입니다. 하지만 임대인이 매매로 집을 내놓았다면 복비가 증가할 수 있을 것이므로 임대인과 협의하여 동일한 월세계약 기준의 복비만을 부담하는 등 해결 방안을 찾을 수 있을것입니다.
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Q. 요즘 전세매물이 별로 없는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸 같은 경우에는 임대소득을 얻기 위함이 주 목적이므로 대부분 월세로 되어 있습니다. 최근 빌라나 오피스텔 등도 월세가 늘어나고 있는 상황인데, 그 이유는 전세사기가 계속되고 있는데다가 대출규제 강화 등으로 대출이 여의치 않게되자 월세로 전환하는 집들이 늘어나고 있는 실정입니다.
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Q. 매매중인 원룸을 월세계약했습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 특약에 집을 보여주는데 적극 협조한다고 되어 있지 않다면 언제든지 반드시 집을 보여주어야 할 의무는 없으니, 시간이나 요일을 정하여 집을 보여 주시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 안녕하세요 아파트 매매 후 자금조달계획서 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자금조달계획서는 될수록 구체적인 증빙자료를 통해 실제와 일치시키는 것이 좋지만, 일치하지 않는 경우에 소명 요청이 나오면 그에 대해 소명을 하시면 됩니다. 부모님의 혼인 증여는 증여로 포함시켜야 합니다. 혼인신고 전후 2년 이내에 증여받는데 대한 공제가 가능합니다. 여자친구의 돈은 무상대여(빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외됨.)로 차용증으로 작성하시면 될 것인데, 무상대여로 차용증을 작성(대여금액, 상환기간, 이자율 명시)하되 상환기간은 10년 이내로 하시는 것이 필요합니다. 대여 및 상환에 대한 계좌이체 등으로 근거를 남겨야 하고, 결혼후 배우자 공제를 활용하시면 됩니다.
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Q. 혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 보금자리론은 대출 승인 시점으로 관리되므로 이용중에 유주택자와 결혼 하더라도 환수조치가 이루어지지는 않습니다. 또한 혼인후 소득이 합산되더라도 이미 대출 받은 사항에 대해 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 다시 대출을 알아볼때는 영향을 미치게 됩니다. 혼인 합가를 통해 2주택자가 되었을 때는 10년이내에 먼저 매도하는 주택에 대해 비과세 특례가 적용됩니다. 하지만 기본적으로 2년 이상 보유 후 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다.
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Q. 이래서 집값이 오르고, 부동산 정책에서 다수가 피해를 보는 게 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서는 자본이 충분하다면 얼마든지 주택을 구입하여 보유 및 임대 등에 활용할 수 있으니 단순히 보유했다고 잘못은 아니지만, 빌라 등 금액이 확실하지 않은 주택을 구입하여 악의적으로 금액을 부풀려 임대를 하고 그 돈으로 다시 다른 주택을 사는 등 전형적인 전세사기 행태를 보였다면 처벌 대상이 될 수 있을 것이고, 정당하게 정상가로 임대를 한다면 집이 없는 서민들에게 주택을 제공하는 사업으로 볼 수도 있을 것입니다.
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Q. 계약 후 토지거래허가구역 지정되면..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매계약 체결 당시 토지거래허가구역이 아니었으나(부동산 거래 신고 완료) 그 이후에 토지거래허가구역으로 지정 고시된 경우에는 허가를 받지 않아도 됩니다. 또한 토지거래허가구역으로 지정 고시된 후에 매매계약을 체결하였더라도 그 이후에 지정이 해제된 경우에도 허가를 받을 필요가 없습니다.
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Q. 300세대 미만 아파트 구매해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 제품과 마찬가지로 주택을 구매할 때는 먼저 구입 목적에 맞는지를 생각해 보셔야 할 것입니다. 거주 목적이라면 주변의 인프라가 잘되어 있고 생활엔 편리한 상가, 병원, 관공서 등이 가까이에 있는 것이 좋을 것이고, 투자 목적이라면 대단지 아파트에 발전가능성과 주변에 들어설 시설들을 확인하셔야 할 것입니다. 그리고 무엇보다도 대출을 끼고 구입하는 것이라면 대출금 상환이 부담 가능한 정도여야 할 것입니다. 주택은 고가의 자산이고 쉽게 구입할 수 있는 물건이 아닌 만큼 본인의 상황에 맞는 주택을 잘 선정하셔야 할 것입니다. 전매를 하게되면 매도금액과 납입한 금액 (분양계약금+프리미엄+확장/옵션비+중도금+필요경비 등)의 차액에 대한 양도세가 과세될 수 있는데 1년 미만 보유 라면 77%(양도세+지방소득세), 1년초과 2년미만 보유 라면 66%, 2년 이상 보유시는 6~45%의 양도세가 과세될 수 있습니다. 하지만 금액에 변화가 없거나 낮아진 상태라면 양도세가 과세되지 않을 수 있습니다.