안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 금리인하와 부동산과의 상관관계가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 집값은 우상향 할것으로 예상됩니다만, 이는 정부의 특별한 정책이나 환율 등 경제상황의 변화에 따라서도 변경될 수 있을 것입니다.
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Q. 흠 지방조합원 아파트 오래기다리면 승산이?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 더욱이 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 매우 낮은 편입니다. 지방의 경우는 이보다 확률이 높을 수 있지만 역시 기간이 오래걸리고 최근 공사비 인상 등으로 분담금 증액이 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 건축물대장과 등기부등본 상 오피스텔 주거용인지 확인방법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 용도는 등기부등본이 아니라 건축물대장을 보셔야 합니다. 건축물대장상 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 전입신고를 하는 경우에는 주거용으로 전환될 수 있음에 유의하셔야 합니다.
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Q. 청년매입임대주택에 당첨돼서 주거하면 청약통장 소멸질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH청년매입임대주택에 신청하여 당첨되더라도 기본적으로 임대주택이므로 청약통장은 소멸되지 않으므로 해지할 필요가 없습니다. 향후 다른 주택에 대해 청약을 신청할 수 있으며 일정기간 이상 납입하면 우선 순위를 확보할 수도 있습니다.
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Q. 아파트 리모델링사업시 사업 후 주거지는 그대로 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 증축이 없는 리모델링이라면 사업 완료시 기존에 거주하던 곳에 입주를 하게되며, 증축이 있는 경우라면 조합에서 정한 규정에 따라서 배정이 달라질 수 있습니다.
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Q. 요즘에는 부동산 거래시에 전자계약을 많이 하시는것 같은데요 전자결재를 하면 유리한 점은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전자계약을 하게되면 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우, 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 다소 복잡하고, 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시 무이자 할부가 됩니다.
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Q. 토지 허가제도가 부동산에 끼치는 영향에는 어떤게 있는가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시.군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 이에따라 토지거래 허가제가 적용된 지역에서는 갭투자가 불가능하게 되지만, 그만큼 인기지역이라는 이미지가 더해지다보니 자산가들은 더욱 이런 곳에 집중적인 매수를 벌이게되고 결론적으로 주택 가격 상승이 일어나게 되며, 인근 지역으로 갭투자가 이동하여 풍선효과가 나타나게 됩니다.
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Q. 보증금있으면 월세 안내도 되나요?...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금은 일반적으로 문제가 발생하여 월세를 납부하지 않는 경우 강제로 임차인을 내보내는데 시간이 소요될 수 있다보니 상당한 금액을 예치해 놓는 것이므로, 임대인은 보통 보증금으로 월세내기에 동의하지 않을 것입니다.
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Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부는 한세대로 취급되므로 누가 신청하든 2주택자가 될 수 있습니다. 신생아특공은 유주택자라도 청약은 가능하지만 입주 전에 기존 주택을 모두 처분하는 조건으로 청약이 가능합니다.
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Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매금액에서 채권최고액을 뺀 금액은 결국 매도인이 가지고 있는 실제 부동산 가치이므로, 계약금 및 중도금을 이 금액 이하로 지불하고 잔금지불시 법무사를 통해 직접 은행에 대출금을 상환하고 근저당을 말소한 후 소유권 이전 등기를 하면 되므로 지인이 그렇게 말한 것으로 판단됩니다. 거래에 앞서 먼저 등기부등본을 조회하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인하고 압류, 가압류, 가등기 같은 권리들이 있는지 또는 말소 이력이 있는지 등을 확인하며 매도인에게 대출원리금납입증명서를 요청하여 대출 잔액이 얼마나 있는지 지연이자와 연체이자를 낸 이력은 없는지 등을 확인하여 매도인의 신용도를 간접적으로 확인해보실 필요가 있습니다. 매매 계약서에는 근저당 상환방법과 책임소재를 명확히하셔야 합니다. 만일 잔금 지불전까지 근저당을 말소하지 못하면 완전하게 안전하도고는 할 수 없을 것입니다.