안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부는 한세대로 취급되므로 누가 신청하든 2주택자가 될 수 있습니다. 신생아특공은 유주택자라도 청약은 가능하지만 입주 전에 기존 주택을 모두 처분하는 조건으로 청약이 가능합니다.
부동산
Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매금액에서 채권최고액을 뺀 금액은 결국 매도인이 가지고 있는 실제 부동산 가치이므로, 계약금 및 중도금을 이 금액 이하로 지불하고 잔금지불시 법무사를 통해 직접 은행에 대출금을 상환하고 근저당을 말소한 후 소유권 이전 등기를 하면 되므로 지인이 그렇게 말한 것으로 판단됩니다. 거래에 앞서 먼저 등기부등본을 조회하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인하고 압류, 가압류, 가등기 같은 권리들이 있는지 또는 말소 이력이 있는지 등을 확인하며 매도인에게 대출원리금납입증명서를 요청하여 대출 잔액이 얼마나 있는지 지연이자와 연체이자를 낸 이력은 없는지 등을 확인하여 매도인의 신용도를 간접적으로 확인해보실 필요가 있습니다. 매매 계약서에는 근저당 상환방법과 책임소재를 명확히하셔야 합니다. 만일 잔금 지불전까지 근저당을 말소하지 못하면 완전하게 안전하도고는 할 수 없을 것입니다.
부동산
Q. 제주도 올레길 주변 상업 개발 가능 할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 건물을 건축하기위해서는 도로에 접해 있어야하고 배수로도 연결 가능해야하며 경사도도 조례에 따른 규정치를 만족해야 합니다. 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 산지전용(또는 농지전용)이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 됩니다.
부동산
Q. 전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약조건 변경에 관한 사항을 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통보하여야 합니다. 약간의 여유를 가지고 연락하는 것이 좋으므로 계약종료 3개월전 정도에 연락하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 월세 보증금 천만원 전입신고는 가능한데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 가능한데 확정일자는 불가능하다는 사항은 잘 이해가 가지 않습니다. 통상적으로 임대차 계약서만 있으면 확정일자를 받을 수는 있지만 임대인에 따라서 (세금문제 때문에) 전입신고를 하지 못하게 하는 경우가 있기 때문입니다. 일단 전입신고만 되면 거주와 더불어 대항력을 발생할 수 있으며 최우선변제권을 확보하여 선순위 저당권보다 앞서 경매시 배당을 받을 수 있으므로 큰 문제만 없다면 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고가 가능한 것인지를 먼저 확실하게 알아보시는 것이 필요할 것 입니다.
부동산
Q. 구도심의 공동화 문제가 심화되고 있습니다. 주민 주도 도시 재생이 대안이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주민 주도의 도시재생은 지역의 특성에 맞게 사업이 진행될 수 있고 주민들의 의사를 반영할 수 있는 장점이 있으며 지역문제를 해결하는 서비스, 일자리 창출, 지역 인프라 관리, 주거지 관리 등의 사업을 진행할 수는 있지만, 재개발이나 재건축 처럼 근본적인 인프라 확충 및 개선 등 전반적인 환경을 개선하여 공동화 문제를 해결하기에는 부족할 수 있습니다.
부동산
Q. 임대기간 종료전 수수료 부담 문제 문의드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 상대방이 동의하지 않을 때 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안은 세입자가 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의를 거쳐 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.
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Q. 내가 힘든 부동산 수수료를 알고 싶습니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 3천만원에 월세 155만원이면 환산보증금은 1억8500만원이되고 상한요율 0.3% 적용하면 55만5천원이 중개 수수료 상한치로 이 금액내에서 협의하여 결정할 수 있습니다. 이와 별도로 부가세가 과세될 수 있습니다.
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Q. 월세 계약해지관련 문의드립니다ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 말없이 기간이 경과하게되면 2년간 묵시적갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할 수 있지만 통보로부터 3개월이 경과하면 후속 임차인의 입주와 상관없이 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 집주인의 말은 어느정도는 근거는 있지만 일부는 틀린말 입니다. 현 상황으로는 3개월이 경과하기 전인 10월30일까지 보증금을 받기 어려워보이며 복비도 임차인에게 부담을 요구할 수 있을 것입니다. 보증금을 받기까지는 주소를 유지하시는 것이 중요한데 (대항력 유지) 주소를 유지하는 한 월세를 납부하셔야 합니다.
부동산
Q. 현재 지방에서 무주택자에 대한 규제가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27대책은 서울과 수도권에 한하여 적용되며 지방에는 적용되지 않습니다. 전국의 미분양 주택 중 79%가 지방에 위치하고 있는 만큼 지방은 오히려 분양을 활성화해야 하는데 그에 따른 충분한 조치가 없다는 지적도 있는 상황입니다. 지방에서도 2주택자 이상은 투기 수요를 막기위해 LTV 및 DTI가 낮게 책정될 수 있고 수도권과 동일하게 DSR3단계가 적용 됩니다.