안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 부동산을 계약한다고 말로만 하고 계약금을 넣지않으면 그건 계약이 성립된건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.판례에 따르면 당사자 사이에 특별한 약정이 없다면 계약 체결을 위한 의사의 합치만 있으면 계약금을 지급하지 않았더라도 계약은 성립되는 것이고, 당사자는 이에 따른 의무를 이행해야 합니다. 여기서 의사의 합치란 계약금액, 계약금 지급시기등 계약의 본질적인 사항이나 주요 사항에 관한 구체적인 의사합치 또는 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법등에 대한 합의를 말합니다. 만일 이렇게 구체적인 의사가 합치되지 않고 단지 계약을 하기로만 한 상황이라면 계약 취소가 가능할 것입니다.
Q. 인감증명서는 자기가 사는 동 아니어도 뗄수있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인감증명서 등록시에는 주소지의 해당 주민센터에서 해야 하지만, 발급은 전국 아무 주민센터에서나 발급 가능합니다. 온라인으로 정부24에서도 발급이 가능하지만, 일반용으로만 신청할 수 있으며 부동산이나 자동차 매도용 또는 법원이나 금융기관제출용으로는 신청이 불가능합니다.
Q. 건설업과 부동산업 연체 잔액이 4조 523억 9900만 원이라는데요? 부동산업이 경제에 큰 영향을 끼치는거 아니였나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 대부분의 건설관련사들은 자금력이 충분하지 않은데 반해 큰 공사를 수행해야하므로 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 PF대출로 갈아타게 됩니다. 그런데 부동산 경기가 나빠지면서 미분양 등이 발생하자 PF대출 상환에 어려움을 겪게되고 연체가 늘어나고 있는 상황인 것입니다. 이로인해 최근 경기가 좋지 않은데도 분양가가 계속해서 상승하고 건설사들의 돈되는 사업장 선별 수주 등의 문제가 발생하고 있습니다.2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.
Q. 부동산 프로젝트파이낸싱이란게 대체 머죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.프로젝트파이낸싱(Project Financing)은 흔히 PF라고 하는데, 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 건설을 주최하는 시행사가 공사를 진행하기 위해 받는 대출이라고 생각하시면 됩니다. 신용도가 낮은 시행사 등은 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되면, 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자들로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
Q. 청약 가점 낮은데 특별공급 노려보는 게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 가점이 낮다면 특별공급에 기대를 거는 것이 현실적입니다. 아직 자녀가 없다면 혼인 1~2년차이고 소득이 낮은 맞벌이 신혼부부가 유리할 수 있습니다. 국민주택은 가입기간과 납입횟수가 모두 중요하므로 최대치인 25만원씩 납입하고 1순위 자격을 갖춘경우 특별공급과 일반공급 복수로 지원하는 것이 좋습니다. 사람들이 덜 선호하는 타입을 지원하면 당첨 확률을 높일 수도 있을 것입니다. 생애최초 특공은 자격을 갖춘 모든 지원자를 대상으로 추첨하여 당첨자를 선정하므로 가점이 낮아도 운이 좋으면 당첨될 수도 있습니다. 지원한 사람들의 가점 분포를 살펴보고 지원하는 것도 중요합니다.