안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 내 땅이 현재 공시지가가 얼마인지 알수 있는 방법이 있을까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 공시지가는 국토교통부의 "부동산공시가격알리미"에 접속하여 개별공시지가를 선택하시고 주소를 통해 토지가격을 확인할 수 있습니다. 토지를 매매하려면 해당 토지 근처 부동산에 연락하여 매매를 의뢰하시면 됩니다. 기획부동산은 대체로 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 지분 형태로 쪼갠다음 매수자를 모집하여 넘기는데, 피해 규모가 크고 회복이 어려워 투자에 주의를 요합니다.
부동산
Q. 전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 에스크로는 전세보증금의 전부 또는 일부를 집주인대신 금융기관이나 신탁회사 등에 예치하여 임차인의 보증금 반환을 보장하는 제도 입니다. 임대인의 부도나 파산으로 인한 보증금 반환 불가 상황을 막을 수 있어서 정부에서 도입을 검토중인데, 전세사기의 위험을 낮출 수 있고 임대인의 갭투자 등을 막을 수 있는 장점이 있으나 임대인의 자금 흐름이 억제되어 전세 공급이 축소되고 예치율과 수수료 및 이자 등에 대한 세부 방안이 필요하고 사회적 혼란을 가져올 수도 있는 단점이 있어서 먼저 충분한 사회적 합의가 필요한 상황입니다.
부동산
Q. 리츠투자의 장단점은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리츠투자는 주식처럼 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 진입장벽이 낮으며 높은 배당 수익을 얻을 수 있고 여러 부동산에 분산투자가 가능하며 부동산 전문가를 통한 운용 등 장점이 있으나, 부동산 시장이 침체되거나 금리가 상승하면 수익이 감소할 수 있고 운용사의 전문성과 전략에 따라서 성과가 달라질 수 있고 운용 수수료가 높은 점 등이 단점으로 작용할 수 있습니다.
부동산
Q. 재건축 예정인 아파트에 투자할 때 주의사항은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있으나 추가분담금이나 사업 지연 등 여러가지 리스크가 존재하므로 투자에 신중을 기해야 합니다. 먼저 조합원 지위 승계 가능여부와 조합내 갈등 상황, 인허가 상황 및 분양권을 받을 수 있는 대상인지를 확인해야 하고, 전매제한 등 정책과 관련된 사항을 파악하여 얻을 수 있는 이익 및 손실에대해 사전에 잘 파악해야 합니다. 또한 재건축은 10년 이상이 소요될 수 있으므로 장기적인 투자시 자금 조달에 문제가 없는지 추가분담금, 초과이익환수제 등으로 인한 영향은 없는지 등도 고려하셔야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 일반임대사업자를 주택임대사업자로 변경시 양도세 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 주택에 2년이상 거주하고 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하여 임대주택으로 운용하면 주택임대사업자의 거주주택 1세대1주택 비과세 특례에 해당하여 기존주택 처분시 비과세를 받을 수 있습니다. 임대주택 운영 기간내에 기존 주택을 양도해도 적용은 되지만 사후 관리가 되어 운영기간 이내에 임대주택을 처분하게되면 과세 추징될 수 있습니다.
부동산
Q. 제2종근린생활시설(사무소)에 월세 세입자로 거주하는 것 괜찮은건가요..?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종 근생은 상가이며, 전입신고를 하면 주거용으로 사용은 가능하고 최우선변제도 가능하지만 전세보증금 대출이나 전세보증보험 등은 불가합니다. 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 먼저 권리관계를 정확하게 파악해 보시는 것이 중요한데, 공동저당이 잡혀 있는 상태라면 다른사람의 채무로 인해 해당 부동산이 문제가 될 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 특히 건축물대장상 용도와 실제 용도가 일치하지 않으면 원상복구 명령이 내려질 수 도 있는데, 이를 대비하기 위하여 원상복구명령, 이행강제금, 벌금 등 일체의 행정처분 및 재정적인 불이익이 부과되는 경우 임대인의 귀책사유로서 임대인이 모든 법적인 책임 및 경제적인 부담을 담당한다. 그리고 주거를 계속할 수 없는 경우에는 임대인은 보증금을 즉시 반환하고 중개보수 및 이사비용을 부담한다 등의 특약을 걸어 놓으셔야만 합니다.
부동산
Q. 급락, 위기론에 대한 기사만 무성하고, 사실상 투자에 대한 적기는 왜 공유하지 않는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신문기사들은 대체로 대중이 관심을 두는 것들에 집중하는 경향이 있습니다. 따라서 급락하거나 어떠한 이슈가 생기면 대중들의 관심이 집중되니 이에 대한 보도에 열을 올리게되지만, 정작 투자 적기는 아무도 관심을 가지지 않는 시기인데, 이때 떠들어봐야 아무도 관심이 없으므로 기사가 적게 나오게 되는 것입니다. 즉 주식 가격이 바닥을 치고 있거나 코인 가격이 폭락을 거듭하여 바닥을 기고 있을 때 투자를 권유해봐야 모두가 공포를 느껴서 투자할 엄두를 내지 못하니 기사를 적어봐야 욕만먹을 수 있기에 기사가 적은 것입니다.
부동산
Q. 수상 택시 이용률은 어떻게 되고, 수익 산업으로 자리잡았나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오세훈 서울시장의 역점 사업이 한강버스가 9월 18일 징식 운항을 시작했습니다. 총 8척의 선박이 마곡~잠실 구간을 7개 선착장에 걸쳐 오가는데 일반노선 127분, 급행노선 82분 소요되지만, 비슷한 거리를 지하철 9호선은 40분정도에 주파하고 선착장 이동 거리를 포함하면 시간은 더 차이가 나므로 버스라는 용도에는 맞지 않는 것으로 보입니다. 2007년 10월에 운행을 시작했던 수상택시도 이용률이 저조하여 2023년 1년간 출퇴근 용으로 이용한 승객수는 26명에 불과하여 2024년에 폐지된 바 있습니다.
부동산
Q. 재건축은 평균적으로 조합설립이후 얼마나걸리나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축은 조합설립 이후 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순으로 진행되며, 기존 조합설립에서 착공까지 평균 8.5년 정도 소요되었는데 정부에서 주택공급촉진방안을 통해 6년까지 앞당기는 방안이 추진중에 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 경매 말소할사항 법원양식 꼭 사용해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매신청 취하서나 말소 등기 신청서등을 작성할 때는 법원의 공식양식을 사용하는 것이 원칙이므로, 실수나 문제 발생을 방지하기 위해 가급적 법원이나 등기소에서 제공하는 공식적인 양식을 사용하실 것을 권유 드립니다.