안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 세입자는 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하는 경우가 많습니다.
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Q. 앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권과 지방간의 부동산 양극화가 심화하고 있는 상황이며 앞으로 인구 감소가 진행되면 정부의 특별한 정책이 잇지 않는 이상 이런 현상은 지속될 가능성이 높다고 생각됩니다. 따라서 투자목적으로 주택을 구입하신다면 수도권의 주요지역을 위주로 입지가 좋은 곳에 투자를 하시는 편이 좋을 것으로 판단됩니다.
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Q. 인구감소지역의 면지역의 일가구 이주택의 양도소득세 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.따라서 B주택을 구입한 뒤 3년내에 A주택을 매도하면 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
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Q. 서울 아파트 생애최초 청약 시 조건이 궁금합니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 특공도 청약통장 가입기간 및 일정액 이상의 가입금액이 필요합니다.민간분양인 경우에는 청약통장 가입 기간 수도권 12개월 이상, 수도권외 6개월 이상, 투기과열지구나 청약과열지구는 24개월 이상 등의 조건이 적용됩니다. 또한 지역에 따른 예치금 기준도 충족하셔야 합니다. 공공분양의 경우에는 청약통장 가입하고 24개월 이상유지하고 월납기준 24회이상 납부해야 하며 선납금 포함하여 인정금액 600만원 이상이 되어야 합니다. 해당지역 거주기간은 중요하지 않지만 입주자모집공고일 당시 해당 지역에 거주해야 청약을 할 수있는 곳이 대부분입니다. 자세한 사항은 모집공고문을 참조하시기 바랍니다.
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Q. 중개협회에서 특정서비스가 중개업에 해당하는지 확인해주나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국공인중개사협회는 기본적으로 개업공인중개사들의 자질향상 및 품위유지와 중개업에 대한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위해 설립한 단체로서, 공제사업 및 부동산중개 제도 연구 및 개선, 회원에 대한 지도 및 교육·연수, 부동산 정보제공에 관한 업무 등을 수행하고 있습니다. 즉, 기본적으로 공인중개사들을 위한 업무를 하고 있는데, 중개실무상담(1522-8090)도 수행하므로 문의해 보실 수 있을 것입니다.
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Q. 앞으로의 전세와 월세의 변동성에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.박상우 국토교통부장관은 전세 폐지론에 힘을 싣고 있는데, 갭투자로 인한 집값상승 및 전세사기 등의 폐해로 인해 전세자체를 좋지 않게 보고 있는 것입니다. 따라서 향후에도 이와 관련한 규제들이 나올 가능성이 많은데, 현재도 전세대출이 어렵게되자 전세에서 월세로 많이 전환되고 있는 상황인데, 향후에는 더욱 이러한 상황이 가속화 할 가능성이 있다고 판단됩니다.
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Q. 공시지가가 검색이 안되는 매물에 대해, 해당 건물에 대해 HUG 가입 조건이 되는지 알아 볼 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가장 확실한것은 HUG에 직접연락하여 확인해보는 것입니다. HUG의 경우 오피스텔 가격은 다음의 순서로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세(상한가와 하한가의 산술평균, 주거용오피스텔은 하한가 적용), 국세청 홈택스 상업용건물, 오피스텔 기준시가의 140%, 안심전세앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래가격, 분양가의 90%, 토지공시가와 건물시가표준액 합산하여 전체 연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가액. 부동산 인근에 위치한 공인중개사에 문의해 보시는 것도 방법이 될 수 있습니다.
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Q. 내년부터 전세제도가 폐지된다는데 사실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 갭투자의 수단으로 악용되고 전세사기로 이어지는 경우가 많이 발생하다보니 전세폐지론이 힘을 얻어가고 있는 상황이지만 아직 전세 폐지가 확정된 것은 아닙니다. 전세보증 강화 정책이 시장을 왜곡시켰다는 지적이 많은데, 실제 거래가격과 거리가 먼 공시가격을 적용하다보니 전세가격이 하락하여 전세시장을 어렵게 만들었다는 비판이 나오고 있습니다. 아직도 전세가 임대차 시장에서 많은 부분을 차지하고 있고 전세가 주거사다리 역할을 하고 있는만큼 충분한 검토와 대책이 필요한 상태입니다.
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Q. 전세집 월세변경때문에 계약서를 다시 쓰자고 하는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에만 변화가 없다면 대출과는 상관없고 확정일자도 새로 받을 필요없습니다. 다만 임대차계약 신고는 변경하실 필요가 있을 것입니다.
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Q. 이혼후 임대주택신청하려는데 부모님집으로 주소이전해놔도 임대주택신청가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님댁으로 주소를 이전하면 같은 세대가 되어 유주택자가 되므로 LH임대주택 지원자격에 제한이 있을 것입니다. 따라서 세대분리를 해야 무주택자로 지원이 가능할 것입니다.