안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 60대 이상은 대부분 재산이 부동산이다고 하는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.60대 이상의 경우 많은 사람들이 부동산을 자산으로 보유하고 있으며 자식들에게 증여나 상속을 하는 경우가 많습니다. 하지만 주택연금의 가입률은 전체 가입대상의 1.89% 밖에 되지 않아서 저조한 편입니다. 주택연금을 수령하다가 부부 모두 사망하게되면 주택을 처분해서 정산후 남으면 상속인에게 돌아가고 부족해도 상속인에게 청구되지는 않습니다. 상속인이 없다면 국가에 귀속이 될 것입니다. 또한 주택연금을 받는다는 이유로 기초연금 수급 대상 선정에서 불이익을 받지 않으며, 가입후 중도 해지도 가능한데 3년동안 재가입 제한 외에는 불이익이 없습니다.
Q. 현재 지방은 공시가격 2억까지는 취득세 중과가 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.새해들어 취득세 중과가 제외(일반 취득세 과세)되는 지방 저가주택 기준을 공시가격 1억원 이하에서 2억원이하로 완화하기로 하였으며, 취득당시 주택수와 관계없이 2025년 1월 2일 이후 취득한 주택부터 적용이 됩니다. 또한 주택 건설업자가 지방에서 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 원시취득세를 최대 50%까지 감면해주기로 하였습니다.
Q. 임차를 하려고 하는 세입자가 집주인의 동의 없이 집주인에 대한 정보를 어느정도까지 확인할 수가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 아직도 기승을 부리고 있어서 사회적인 문제가 되고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위하여 여러가지 대책들이 나오고 있고 전세주택과 집주인에 대해 알고자 하는 요구가 많이 있으나 임대인의 승낙이 없으면 개인정보 보호 정책으로 인해 세부적인 사항들까지 공개가되지는 않고 있습니다. 하지만 가장 중요한 정보 중 하나인 등기부등본과 건축물대장 및 토지대장에 대해서는 개인정보 침해소지가 있지만 공익을 위해 공개되고 있는데, 이를 통해 건축물과 토지에 대한 정보 뿐아니라 집주인의 성명과 주민등록상 주소, 소유권 관련한 권리, 소유권 이외의 권리(주담대 포함) 등을 확인할 수 있습니다. 하지만 개인적인 사항인 세금체납여부나 전입세대에 대한 정보 및 기타 경제상황 등은 집주인이 허용하지 않는 이상 알 수 없습니다.
Q. 상가와 상가 사이에 빈 땅이 있어서 건물을 지으려고 하는데, 건축을 할때 면적을 정확하게 확인하기 위해 지적측량을 필수로 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물을 건축할 때는 위법건축이나 경계 침범 등을 방지하기 위하여 반드시 지적측량을 실시해야 합니다. 측량없이 건축물을 짓고 사용승인을 받은 후에 신축건물 일부가 이웃의 토지를 침범한 것이 발견되면 철거해서 원상복구해야 하는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 따라서 이러한 건물 인도 및 철거 관련 소송에 휘말리지 않으려면 반드시 지적측량을 해야 하는데, 착공신고 전에는 경계복원측량을 실시하고 완공 후 사용승인 전에는 지적현황측량을 하는 것이 필요합니다. 건축물대장상의 면적은 전용면적 및 공용면적을 합한 계약면적인 반면, 실제측정한 면적은 실제로 사용하는 전용면적만 측정하기 때문에 차이가 있을 수 있습니다.
Q. 집매매시 단독명의와공동명의 장단점
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 절세를 할 수있는 장점이 있는데, 이를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 양도소득세가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.