안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 토지거래 허가구역 기존에 아파트 전세두고있는건 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제하에서는 2년간 실제로 해당주택에 거주해야하는 의무가 부과되는데, 지정 이전에 허가를 받아서 전세를 끼고 아파트를 구입했다면 유효한 거래로서 계속 전세 임대차 계약을 이어나갈 수 있습니다.
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Q. 묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법조항에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이라고 표기되어 있기는 하지만 그 이전이라도 임대인이 이미 갱신 거절의 의사를 표시하였다면 미리 이전에 필요한 충분한 기간을 주기위해 알린 것으로 볼 수 있으므로 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 그리고 임대인측에서 계약종료 2개월 전에 다시 연락을 취해올 가능성이 많다고 판단됩니다.
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Q. 아파트 전세사는데 집주인이 집을 팔라고 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갑작스럽게 집주인이 주택을 매도한다는 소식에 난감한 상황이 되셨군요. 주택이 매도되는 경우 임차인이 계약갱신권을 사용할 수는 있으나 새로운 임대인이 직접거주를 사유로 거절할 수 있으므로 이러한 상황이 된다면 결국 퇴거하셔야 할 수 있습니다. 하지만 만일 새로운 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 임차인의 계약갱신청구권(현재 집주인에게 갱신 청구)을 거절하지 않는다면 계속거주하실 수 있습니다.
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Q. 생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 디딤돌대출은 정책대출로서 연2.85~4.15%의 낮은 금리로 구성되어 있는데 생애최초 주택구입자는 여기에 0.2% 할인을 받을 수 있습니다. 만일 다자녀나 신혼부부, 다문화가정, 장애인 가구 또는 지방 주택이라면 추가로 할인이 될 수 있습니다. 다만 최대 적용제한이 있어 0.5%(다자녀 0.7%)까지 할인이 될 수 있습니다. 일반 주택담보대출이 4~6%에 이르는 것과 비교한다면 훨씬 저렴하게 대출을 할 수 있는 것입니다.
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Q. 부모님께 아파트증여 받았습니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.증여받은 부동산에 대해서는 증여세 신고 기한인 3개월로부터 3개월 즉, 6개월이내에 반환할 수 있고 이 경우 증여세가 부과되지 않습니다. (하지만 처음 증여세는 그대로 유효합니다.) 따라서 이미 취소할 수 있는 기간이 경과한 것으로 판단되며 지금 반환을 하게되면 다시 증여세가 과세될 수 있습니다. LH청년전세임대주택은 기본적으로 무주택자를 대상으로 하므로, 모집공고일 이전에 보유하신 지분을 처분해야 지원이 가능할 것입니다.
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Q. 잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.은행에서는 대출 실행일까지 기존 세입자가 퇴거하면 되므로, 같은날 잔금일을 잡아도 가능합니다. 원활한 진행을 위해서 평일날 진행하는 것이 필요합니다.
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Q. 압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세보증금 압류는 채권자가 민사소송을 통해 확정판결을 받으면 집주인을 상대로 월세보증금 압류 및 추심명령을 신청할 수 있는데, 주택임대차 보호법상 최우선변제권이 인정되는 금액에 대해서는 압류 금지 채권으로 보호 받을 수 있습니다. 최우선변제금액은 서울시의 경우 5500만원이하, 과밀억제권 4800만원이하, 광역시 2800만원이하, 그밖의 지역 2500만원 이하 입니다. 따라서 2천만원에 대해서는 보호 받을 수 있을 것입니다.
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Q. 자리톡 이라는 앱 어떤건지 정말할인되는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자리톡은 월세를 납부하며 함께 납입한 세액을 환급받을 수 있도록 해주는 앱입니다. 즉, 기존에 있는 환급제도를 개인이 일일이 확인하고 홈택스를 통해 신청해야 하는 것을 간단한 정보입력으로 자동으로 세액공제 대상 여부까지 확인해주는 앱입니다. 실제 세액공제는 홈택스를 통해서 하게 됩니다. 공제를 받을 수 있는 대상은 무주택 세대주나 세대원, 총급여 7천만원 이하(사업소득 6천만원 이하), 전용면적 85m2이하 주택, 전입신고 완료 및 월세 계좌이체 영수증 등 증빙 서류 보유 등 입니다. 하지만 임대인의 동의가 필요한데 정상적으로 세금을 납부하고 있는 임대인이여야 환급이 가능 합니다.
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Q. 도시 사람은 시골에 밭을 살 수 없는지 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명원을 발급받아야 소유권 이전이 가능합니다. 해당 시.구.읍.면 사무소 담당자에게 사전에 문의해 보시는 것이 좋으며, 주말체험영농(1000제곱미터 미만)이 아닌 경우 농업영농계획서를 첨부해야하고 농지위원회 심의대상 (토지거래허가구역 안 토지 또는 취득대상 소재지에 연접하지 않으면서 2022.8.18 이후 처음 취득하려는 자, 그밖에 지자체에서 농업경영능력 등을 심사할 필요 있다고 조례로 정한 자 등) 인 경우는 소요기간 14일, 그외는 7일입니다. 농지소재지 시군구읍면 사무소를 방문해서 신청해도 되고, 정부24에서 입력하여 신청할 수도 있습니다. 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 첨부해야 합니다. 농지 취득 후 정당한 사유없이 땅을 놀리게 되면 25%의 이행 강제금을 매년 물어야 하니 주의하셔야 합니다.
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Q. 집 두채일 때 전세 살면 세금이 나오나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 2주택을 보유하고 전세를 준 경우에 대해서는 소득세가 과세되지는 않습니다. 기존에는 3주택이상을 보유하며 전세 보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료 (전세보증금에 대한 이자 계산금액) 로 종합소득세를 과세를 하였지만, 금번 국회에서 세법개정 의결한 내용을 보면 26년 부터는 2주택자라도 고가주택(기준시가 12억 초과)으로서 전세보증금 합계액이 12억원을 초과하면 과세를 하는 것으로 변경되었습니다. 2주택자가 되면 기본적으로 재산세 및 종부세에서 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없고 양도세는 조정지역인 경우 기본세율에 20%를 더한 세율로 적용받을 수 있습니다.