안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 상가 임대한 임차인 입니다. 잔금을 너무 일찍 입금했네요ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약에 있어 계약금만 납입된 경우에는 계약금을 포기하고 일방의 의사로 계약을 해지할 수 있지만, 중도금 이나 잔금을 납입한 경우에는 일방의 의사로 계약을 해지할 수 없고 반드시 계약 상대방의 동의를 얻어야 계약해지가 가능합니다. 즉, 계약금을 포기한다고 해도 잔금을 즉시 돌려받을 수 없습니다. 임대인과 잘 협의하여 해결안을 찾아 보시기 바랍니다.
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Q. 지방 아파트 실거주 갭 구매 세입자 특약 질뭉
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제는 서울 및 수도권에만 적용되며 지방에는 적용되지 않습니다. 따라서 지방에서는 아직 전세퇴거자금 대출이 가능합니다. 주택시세 및 신용도가 양호하다면 시세 대비 70% 정도까지 대출이 가능할 수 있습니다.
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Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권과 지방간의 양극화 상황이 점점 더 심해지고 있습니다. 이는 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채에 집중된 선호현상이 강해지며 특히 서울 인기지역에 집중되어 집값이 상승하는 반면, 지방에는 누적된 악성미분양과 젊은이들의 수도권 이동 현상으로인한 수요감소 등에 의한 현상으로 판단됩니다. 이중 지방의 악성미분양은 부동산 시장 호황기 시절 앞다투어 진출했던 건설사의 투자들 때문인데, 아파트 건설에는 수년이 소요되다보니 과거에 브릿지론과 PF대출로 이미 진행했던 건설들을 돌이킬 수 없다보니 어쩔 수 없이 진행하여 미분양을 양산하고 있는 것입니다. 하지만 기존에 진행되던 프로젝트를 제외하고는 더이상 투자를 하지않고 선별적으로 돈되는 곳만 투자를 하는 것으로 경향이 변경되었기에, 기존 프로젝트들이 종료되면 더이상 공급이 되지않아서 향후에는 공급부족으로인해 지방에도 가격이 상승하게 될 수 있을 것입니다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있으며 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
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Q. 6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제의 여파로 갭투자가 어려워지고 자금조달에 어려움이 발생하면서 전체적인 거래 건수가 줄어들고 서울의 아파트 가격 상승률도 축소되는 등 주택 경기가 위축되었습니다. 특히 주담대시 직접거주 조건이 있다보니 전세 매물이 줄어들고 월세 매물이 증가하는 추세가 이어지고 있습니다. 그리고 규제만 가지고 집값을 잡는데는 한계가 있다보니 정부에서 다음주 정도에는 공급대책이 발표될 것으로 예상되고 있습니다.
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Q. 기획부동산에서 땅을 샀는데 공유물분할청구권 할 수 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기획부동산에서 공유로 지분을 매수한 경우 공유물분할청구권을 행사할 수는 있지만, 모든 공유자가 참여해야하는 공동 소송이므로 본인 혼자서 청구할 수 없고, 특히 토지에 대출이 있는 경우에는 은행에서 대출금을 회수하기가 쉽지 않다보니 진행에 어려움을 겪을 수 있어서 현실적으로 공유물분할청구권 행사가 쉽지 않습니다.
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Q. 6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약서를 재작성하는 경우 특약난에 본 계약은 임대인 변경으로 재작성되는 계약이며, 신규 임대인은 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 승계하고 임대차 계약의 모든 조건은 기존과 동일하게 유지됨을 명기하시면 될 것입니다.
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Q. 부모님과 같이살고있는 1주택자입니다. 제가 분가하게되면, 무주택자로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택인 부모님과 같은 세대를 이루면 본인도 유주택자가 되므로, 원룸 등으로 세대를 분리하게 되면 무주택자가 될 수 있습니다. 만일 부모님이 만60세 이상인 경우이고 본인이 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 일정 수준 이상의 소득이 있다면 무주택자로 청약이 가능한데, 이 경우 부모님을 가족수에 넣을 수 없고 노부모 부양 특공이나 공공임대 등에 대한 청약은 불가합니다.
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Q. 아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링의 순서는 기본계획수립 -> 추진위원회 설립 -> 조합 설립 인가 -> 시공사선정 -> 안전진단 -> 건축 및 도시계획 심의 -> 권리변동계획수립 -> 사업계획신청 -> 이주 및 철거 -> 착공 및 준공 -> 입주 및 정산의 순서로 진행됩니다. 문제가 없이 진행될 경우 조합설립에서 이주까지 보통 3년 정도를 보고 공사 착공 후 입주까지 3~4년 정도를 보는데, 공사 범위와 상황에 따라서 10년 이상 소요될 수도 있습니다.
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Q. 공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재의 시스템상으로는 전자계약인 경우 공인중개사를 통해서 계약을 하셔야 합니다. 부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사에게 이야기해야 하며, 매도인의 동의가 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 “부동산 전자계약” 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다. 전자계약은 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 복잡하고 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시에는 무이자 할부가 됩니다.
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Q. 전세보증금 반환 관련 구체적으로 답변 해주실수있나요 실재 실무적으로
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 종료시까지 보증금을 돌려받지 못하면 1번의 순서대로 진행하시면 됩니다. 단, 임차권등기명령신청 후 임차권이 등기부에 등재가 된 이후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권이 등기된 이후에는 보증금을 돌려받을 때까지 계속거주하셔도 되고 부모님 집으로 전입하셔도 됩니다. 전세보증보험을 청구할 수 있는 조건은 전세계약 종료후 1개월이 지나도록 정당한 사유없이 보증금을 반환받지 못하거나, 임대차계약기간중에 경매 또는 공매로 전세보증금을 돌려받지 못하게되는 경우 입니다. 청구를 위해서는 먼저 임대인에게 전세계약해지를 통지한 자료(문자, 내용증명 등)를 확보하고 현재의 상황을 정리하여 임대인에게 내용증명을 보내고, 전세계약 종료시까지 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청해서 임차권이 등기(임차권 등기가 될때까지는 주민등록을 유지해야 합니다.)되도록 해야하고, 1개월이 지나면 보증사고 발생을 이유로 보증금 이행청구를 할 수 있습니다. 이후 HUG의 이행청구 심사 -> 이행심사 결과 통지 -> 대위변제금액 수령의 절차를 거치게 됩니다. 보증이행을 청구할 수 있는 기간은 보증사고일로부터 2개월(계약 종료로부터 3개월) 이내 입니다.제출서류는 전세보증보험청구서, 주민등록등본/초본, 전세계약서 원본(또는 사본), 부동산등기부등본, 계약해지통보관련자료, 임차권등기명령 결정문, 보증보험계약서, 신분증 사본, 통장 사본, 인감증명서와 인감도장 등 입니다.