안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 상가와 상가 사이에 빈 땅이 있어서 건물을 지으려고 하는데, 건축을 할때 면적을 정확하게 확인하기 위해 지적측량을 필수로 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물을 건축할 때는 위법건축이나 경계 침범 등을 방지하기 위하여 반드시 지적측량을 실시해야 합니다. 측량없이 건축물을 짓고 사용승인을 받은 후에 신축건물 일부가 이웃의 토지를 침범한 것이 발견되면 철거해서 원상복구해야 하는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 따라서 이러한 건물 인도 및 철거 관련 소송에 휘말리지 않으려면 반드시 지적측량을 해야 하는데, 착공신고 전에는 경계복원측량을 실시하고 완공 후 사용승인 전에는 지적현황측량을 하는 것이 필요합니다. 건축물대장상의 면적은 전용면적 및 공용면적을 합한 계약면적인 반면, 실제측정한 면적은 실제로 사용하는 전용면적만 측정하기 때문에 차이가 있을 수 있습니다.
Q. 집매매시 단독명의와공동명의 장단점
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 절세를 할 수있는 장점이 있는데, 이를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 양도소득세가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.
Q. 월세 계약만료 후 다음 세입자까지 간격이 있는 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 종료되고 임차인이 계약종료 2개월전까지 계약해지를 요청한 경우에는 임대인은 후속세입자의 입주와 상관없이 보증금을 반환해주어야 합니다. 만일 보증금을 반환해주지 않으면 임차인은 계속거주하면 보증금반환을 요청하거나 임차권등기명령신청을 하여 임차권이 등기된 이후에 대항력을 유지한채 이사를 갈 수 있습니다. 하지만 계속거주하는 경우 거주기간동안의 월세는 납부해야 합니다.
Q. 월세계약시 기간계산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약시 2025년6월1일부터 1년으로 계약한다면 종료일은 2026년5월31일이 됩니다.
Q. 주택청약 민영주택의 기준이 궁금합니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민영주택은 가점제와 추첨제가 있는데 가입기간과 특정 납부금액 충족이 중요합니다. 가점제의 경우 무주택기간 15년 이상이면 총 32점, 부양가족수 최대 6명일때 총35점, 청약통장 가입기간 15년이면 총17점으로 구성됩니다. 1순위 청약조건이 무주택, 1주택자도 가능하며 1순위 청약조건은 수도권 가입기간 1년, 비수도권 가입기간 6개월, 투기과열지구 가입기간 2년 입니다. 민영주택은 1순위 미달시에만 2순위 입주자를 선정하는데, 1순위중 같은 순위내 경쟁이 있으면 가점제 및 추첨제의 비율을 다르게 적용하여 입주자를 선정하고, 2순위는 추첨제로 선정합니다. 특정 납부금액은 85제곱미터 이하이고 서울특별시와 부산광역시 및 기타 광역시를 제외하면 2백만 원이고, 전용면적이 102제곱미터 이하이며 서울, 부산 및 기타 광역시를 제외하면 3백만 원입니다. 전용면적이 135제곱미터 이하이며 서울, 부산 및 기타 광역시를 제외하면 4백만만 원입니다. 서울, 부산 포함 모든면적에 청약할 수 있는 예치금은 1500만원 입니다. 민영주택은 비규제지역의 경우 60m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 60m2초과85m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 85m2초과는 추첨제 100% 입니다. 청약과열지역이 아닌 지역의 민영주택 일반공급은 청약 재당첨이 가능합니다.