안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.은행에서는 대출 실행일까지 기존 세입자가 퇴거하면 되므로, 같은날 잔금일을 잡아도 가능합니다. 원활한 진행을 위해서 평일날 진행하는 것이 필요합니다.
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Q. 압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세보증금 압류는 채권자가 민사소송을 통해 확정판결을 받으면 집주인을 상대로 월세보증금 압류 및 추심명령을 신청할 수 있는데, 주택임대차 보호법상 최우선변제권이 인정되는 금액에 대해서는 압류 금지 채권으로 보호 받을 수 있습니다. 최우선변제금액은 서울시의 경우 5500만원이하, 과밀억제권 4800만원이하, 광역시 2800만원이하, 그밖의 지역 2500만원 이하 입니다. 따라서 2천만원에 대해서는 보호 받을 수 있을 것입니다.
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Q. 자리톡 이라는 앱 어떤건지 정말할인되는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자리톡은 월세를 납부하며 함께 납입한 세액을 환급받을 수 있도록 해주는 앱입니다. 즉, 기존에 있는 환급제도를 개인이 일일이 확인하고 홈택스를 통해 신청해야 하는 것을 간단한 정보입력으로 자동으로 세액공제 대상 여부까지 확인해주는 앱입니다. 실제 세액공제는 홈택스를 통해서 하게 됩니다. 공제를 받을 수 있는 대상은 무주택 세대주나 세대원, 총급여 7천만원 이하(사업소득 6천만원 이하), 전용면적 85m2이하 주택, 전입신고 완료 및 월세 계좌이체 영수증 등 증빙 서류 보유 등 입니다. 하지만 임대인의 동의가 필요한데 정상적으로 세금을 납부하고 있는 임대인이여야 환급이 가능 합니다.
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Q. 도시 사람은 시골에 밭을 살 수 없는지 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지 취득을 위해서는 농지취득자격증명원을 발급받아야 소유권 이전이 가능합니다. 해당 시.구.읍.면 사무소 담당자에게 사전에 문의해 보시는 것이 좋으며, 주말체험영농(1000제곱미터 미만)이 아닌 경우 농업영농계획서를 첨부해야하고 농지위원회 심의대상 (토지거래허가구역 안 토지 또는 취득대상 소재지에 연접하지 않으면서 2022.8.18 이후 처음 취득하려는 자, 그밖에 지자체에서 농업경영능력 등을 심사할 필요 있다고 조례로 정한 자 등) 인 경우는 소요기간 14일, 그외는 7일입니다. 농지소재지 시군구읍면 사무소를 방문해서 신청해도 되고, 정부24에서 입력하여 신청할 수도 있습니다. 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 첨부해야 합니다. 농지 취득 후 정당한 사유없이 땅을 놀리게 되면 25%의 이행 강제금을 매년 물어야 하니 주의하셔야 합니다.
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Q. 집 두채일 때 전세 살면 세금이 나오나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 2주택을 보유하고 전세를 준 경우에 대해서는 소득세가 과세되지는 않습니다. 기존에는 3주택이상을 보유하며 전세 보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료 (전세보증금에 대한 이자 계산금액) 로 종합소득세를 과세를 하였지만, 금번 국회에서 세법개정 의결한 내용을 보면 26년 부터는 2주택자라도 고가주택(기준시가 12억 초과)으로서 전세보증금 합계액이 12억원을 초과하면 과세를 하는 것으로 변경되었습니다. 2주택자가 되면 기본적으로 재산세 및 종부세에서 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없고 양도세는 조정지역인 경우 기본세율에 20%를 더한 세율로 적용받을 수 있습니다.
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Q. 오피스텔이 왜 요즘 외면받고 있는 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 비주택으로서 투자자들의 선호도가 떨어지고 실평수 대비한 가격이 높다보니 거래가 활발하지 않은 상태 입니다. 오피스텔은 기본적으로 가치 상승보다는 임대료 등 수익을 거둘 수 있는 상품으로서 수요에 비해 높은 분양가로 제공되고 공급 마저 과잉되다보니 수요가 위축되고 있는 상황입니다.
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Q. 재건축 때문에 계약 기간 중 이사를 요구받았는데, 꼭 나가야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조합이나 지자체 등에서 시행하는 재건축이 아닌 개인에 의한 재건축이라면 임차인은 계약의 유효함을 주장하여 계약종료시까지 거주하실 수 있습니다. 다만 갱신시에는 임대인이 건물이 노후되어 안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등 재건축 목적으로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
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Q. 서울에서 자취방을 구할 때 월세 부담이 적은 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에서 월세가 비교적 저렴한 곳은 관악구, 금천구, 중랑구, 도봉구, 노원구, 강북구 등이 있으며 대학교 인근의 원룸이나 등도 비교적 저렴할 수 있습니다. 실제 생활하게될 동선을 확인하여 생활이 편리한 곳을 선택하시는 것이 좋습니다.
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Q. 세종시 전세 가격이 상승하는 원인이 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 세종시의 아파트 전세가격이 상승세를 보이고 있는데, 이는 올해 세종시의 주택 공급이 급감하면서 적정 수요의 절반 수준에 불과하였는데 반해 갭투자자들이 전세금을 더 높게 받으려고 하는 등 전세가격 상승요인이 있다보니 시장이 집주인 중심으로 전환되어 전세가격이 오르고 있는 상황입니다.
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Q. 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다가구주택은 기본적으로 단독주택으로 분류되며 호실별로 등기가되지 않고 건물별로 등기가 되므로 전입신고와 확정일자를 받는데는 문제 없습니다. 하지만 위반건축물인 경우 전세보증보험이나 전세대출은 제한될 수 있습니다. 임대차계약을 맺으신다면 보증금을 적게하여 전액 최우선변제 대상이 되도록하셔야 하고, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액(후순위 및 공실 최우선변제금 포함)이 70% 이내인 것이 바람직 합니다.