안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 청년층에서 1인 가구의 증가가 부동산 시장과 소비 패턴에 미치는 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 결혼 연령이 늦어지고 있고 이혼하는 부부도 늘어나다보니, 인구감소에도 불구하고 전체 가구수는 증가하고 있는 추세입니다. 여기에 따라서 소형주택에 대한 수요가 늘어나서 과거에 비해 30평대 이상 아파트수는 감소하고 20평 이하의 소형 평수의 아파트 수는 증가하는 추세에 있습니다.
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Q. 압구정 재건축에 따른 한강뷰 장벽 아파트 소문..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 압구정 현대아파트 재건축이 진행중이 있으며 최고 70층, 총 6개 구역, 13000여 세대가 건축될 예정에 있습니다. 물론 고층으로 뷰가 일부 막힐 우려는 있으나 전체가 70층으로 건설 되는 것은 아니고 중간 중간 타워형 건축물이 들어설 예정이고 기존에도 건물들로 인해 한강뷰를 보기는 어려운 상태였던 만큼 우려하는 만큼의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.
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Q. 다주택자의 재건축 조합원 자격 갯수 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 재건축 조합 구역내에 여러채의 주택을 가지고 있더라도 1세대 1주택원칙으로 1개의 입주권(중대형 가구인 경우 2개)만 인정 받을 수 있습니다. 여러채의 주택 중 1채를 선택하여 입주권을 받을 수 있고 나머지 주택은 현금청산 대상이 됩니다. 반면 서로 다른 재건축 조합에 여러채의 주택을 보유하고 있다면 각 조합별로 1개(중대형 가구인 경우 2개)의 입주권을 받을 수 있습니다.
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Q. 세대주 분리시 결혼한 형한테 전입신고해도 세대주가 되는건지요~~~~~~~~~~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.형제의 집으로 전입하게되면 기본적으로 동거인이되고 세대주가 되지 않습니다. 만일 형제의 집이 단독주택이면 세대분리를 통해 세대주가 될 수 있으나 아파트나 빌라 등 독립적인 거주를 할 수 없다면 세대분리가 불가능합니다. 만일 유주택인 부모님이 만60세 이상이라면 세대주로 변경하여 무주택세대주가 될 수 있습니다.
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Q. 전세집 중도 퇴거 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약중 임대인이 동의하지 않은 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 계약종료시까지 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 되는데, 임대인이 협조하지 않는다면 계약종료시까지 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다.
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Q. 자금조달계획서 공동명의 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의로 5:5의 비율로 등기하는 경우에는 주담대를 받아 배우자가 1억을 증여하는 방식(차입약정서 작성)을 택하면 5:5 비율로 될 수 있으며, 원리금 상환은 사실상 채무자가 부부 공동명의임이 확인된다면 배우자 명의로 진행해도 상관 없습니다.
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Q. 보증보험반환청구 시 필요서류 (보증보험사)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험을 청구할 수 있는 조건은 전세계약 종료후 1개월이 지나도록 정당한 사유없이 보증금을 반환받지 못하거나, 임대차계약기간중에 경매 또는 공매로 전세보증금을 돌려받지 못하게되는 경우 입니다. 청구를 위해서는 먼저 임대인에게 전세계약해지를 통지한 자료(문자, 내용증명 등)를 확보하고 현재의 상황을 정리하여 임대인에게 내용증명을 보내고, 전세계약 종료시까지 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청해서 임차권이 등기(임차권 등기가 될때까지는 주민등록을 유지해야 합니다.)되도록 해야하고, 1개월이 지나면 보증사고 발생을 이유로 보증금 이행청구를 할 수 있습니다. 이후 HUG의 이행청구 심사 -> 이행심사 결과 통지 -> 대위변제금액 수령의 절차를 거치게 됩니다. 보증이행을 청구할 수 있는 기간은 보증사고일로부터 2개월(계약 종료로부터 3개월) 이내 입니다.제출서류는 전세보증보험청구서, 주민등록등본, 전세계약서 원본(또는 사본), 확정일자 확인서류, 계약해지통보관련자료, 손해증명서류, 주민등록등본/초본, 임차권등기명령 결정문, 보증보험계약서, 통장 사본 등 입니다.
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Q. 전세 계약 만료 시 집주인으로 부터 보증금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료에도 보증금을 돌려받기 어려울 것으로 예상된다면 먼저 현재 상황을 정리하여 내용증명을 보내시고 전세계약이 종료되면 임차권증기명령을 신청하시는 것이 필요합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 그래도 받기가 어려우면 전세보증금 반환 소송을 하셔야 할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것이 아니라면 소송으로 가면 승소를 한다 해도 시간과 비용이 많이 소요되므로 가급적 임대인과 잘 협의하여 집값을 낮추거나 하는 방법으로 빠른 해결을 보는 게 바람직할 것입니다.
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Q. 복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복비는 지역에 따라서 차이가 있을 수 있는데 (조례에 따름) 기본적으로 거래금액 2억~9억 사이는 0.4%가 적용됩니다. 5억5천만원인 경우 220만원이 상한치가 되고 여기에 부가세와 실비 등이 별도로 부과될 수 있습니다.
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Q. 부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부간 명의변경시 증여로 인한 취득세 3.5%, 증여세는 상속공제 기준내이면 면제, 법무사 수수료 등이 필요할 수 있습니다. 세입자가 있는 경우 기존 계약서는 그대로 유효하지만 임차인에게 변경 사실을 알려야하고 대출 등 관련하여 계약서를 다시 써야 할 수도 있을 것입니다. 등기비용은 30~50만원 정도, 취득세 3.5% (3억인 경우 1050만원) 정도가 소요될 수 있습니다.