안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 인천 검단 구축 아파트가격이더 올라 갈까요 요즘신축아파트가 많이 들어와서 돈이 안되는지 궁금합니다 구축을 가지고 있어야하나요 아니면 당장 팔아야 할까요 궁금하네요 어떻게 해야 할지궁금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천 검단 신도시의 경우 최근 가격이 정체된 상황이고 2026년까지 신규 입주물량이 집중되므로 가격 상승이 쉽지는 않아보이지만 지하철 1호선 연장이 완료되고 지하철 5호선 연장이 실현된다면 교통 여건이 개선되어 가격이 상승할 수 있을 것입니다. 단기적으로는 공급과잉으로 어려움이 예상되나 장기적으로는 교통망 확충과 인프라 설치 등이 되면 위치에 따라서 가격이 차등적으로 상승할 수 있을 것입니다. 하지만 구축의 경우에는 신축만큼의 상승분을 기대하기는 어려울 것으로 생각됩니다.
Q. 현재도 전세를 통한 갭투자를 이용해서 자산을 늘리는 사람들이 많이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.요즘에도 갭투자를 하는 사람들은 있습니다. 최근 토지거래허가제가 해제되었을 때 거주의무가 사라지면서 특히 강남을 위주로 이러한 갭투자 수요가 늘어났었던 것을 뉴스 매체등을 통해 들어보셨을 것인데, 다시 토지거래허가제가 적용되자 이러한 규제가 적용되지 않은 서울의 다른 지역으로 수요가 이동하고 있는 상황입니다. 물론 아직 금리가 높고 경기가 좋지 않아서 그 숫자는 많지 않지만 집값 상승을 예상하는 사람들을 위주로 갭투자는 계속 이어지고 있습니다.
Q. 주택청약에 당첨되려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약에는 LH 등 공공주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있습니다. 공공주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.가입 9년에 260만원이면 가점이 낮아서 당첨 가능성은 매우 낮다고 볼 수 있습니다.국민주택 규모이하의 주택은 혜택이 많은 반면 이미 가점을 많이 쌓은 사람들이 너무 많아서 현실적으로 지방의 비인기 지역이 아닌 이상 당첨가능성이 낮으므로, 추첨제가 많이 적용되는 85m2 초과 규격의 주택을 선택하던가, 아니면 각종 특공 (신혼부부, 신생아, 다자녀, 노부모 봉양등)을 활용하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있는 방법입니다.
Q. 토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제가 시행되는 구역이라도 경매의 경우에는 토지거래허가제가 적용되지 않습니다. 이는 경매 제도의 취지를 살펴보면 이해를 할 수 있는데, 경매는 채무자의 재산을 강제로 처분하는 절차로서 자발적인 매매가 아닌 공적인 강제 집행으로서, 투기를 목적으로 하는 거래가 아니므로 규제를 적용하는 것이 합리적이지 않고, 규제 적용시 그만큼 처분도 힘들어져서 소기의 목적을 달성하기 어려워지므로 규제를 적용하지 않는 것입니다.
Q. 임차권등기명령신청이 줄었다는데요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청이 줄어든 주요이유는 월세 계약이 증가했기 때문입니다. 전세사기에 대한 위험성이 대두되면서 전세보증보험 가입이 늘고 가입이되지 않는 경우나 위험성이 있어 보이는 경우 월세로 전환을하다보니 보증금 규모 자체가 줄어들면서 보증금 반환을 위한 임차권등기명령 숫자도 줄어들게 된 것입니다.