안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타지역에 거주하면서 다른 지역의 건물, 아파트, 주택 등을 구입할 수는 있습니다. 하지만 특히 주택의 경우 다주택자가 되면 취득세가 중과될 수 있고 특히 서울의 강남3구와 용산구 등 조정지역인 경우에는 더 높은 세율이 적용될 수 있으며, 양도시에도 중과될 수 있습니다. 또한 개인이 주택(아파트 포함), 건물, 토지 등을 많이 소유하여 일정 수준 이상이 되면 종합부동산세 및 재산세가 많이 과세될 수 있습니다.
부동산
Q. [일시적 2주택 비과세] 지역주택조합 신축 아파트 취득 후 종전주택 양도, 1년 거주 요건 필수인지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사업시행계획인가 전 조합원 지위를 획득한 경우에는, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우 양도일 현재 2년 이상 거주하고 양도해야 합니다. (2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 보유만 하면 됨) 따라서 조정대상 지역이 아닐 때 취득했다면 거주요건은 적용되지 않습니다. 신규주택이 사용승인일(취득일)로부터 3년내에 종전 주택을 매도해야 일시적 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 유의사항이 있다면 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세계약시 주의를 요하고 있습니다. 전세사기를 피하려면 계약전 등기부등본 등 서류를 잘 확인하고 공인중개사를 통해 거래하며 전세보증보험에 가입하셔야 합니다. 등기부등본 상에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하시는 것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
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Q. 이사 전 가스 정산은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우 대체로 건물 1층 외벽 등에 배관이 배치되어 있고 가스계량기가 여러개 나란히 설치되어 있는 경우가 많습니다. 잘 파악이 되지 않으신다면 임대인에게 연락하여 위치를 확인 후 계량기상의 숫자를 도시가스에 알려주시면 됩니다.
부동산
Q. 이런 상황이면 부동산을 바꾸는게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 전세계약은 보통 해당 부동산 근처에 있는 공인중개사사무소를 찾으시는 것이 업무 처리에 편리할 수 있습니다. 공인중개사마다 특징이 다를 수 있는데, 신뢰가 가지 않고 중개에 적극적이지 않다면 중개사무소 몇 곳을 방문하여 적극적이고 임차인의 의견에 귀를 기울여주는 공인중개사를 찾으시는 것이 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 재개발 신축 아파트 양도세 비과세 관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 원조합원인 경우에는 종전주택 취득일부터 재건축 아파트 양도일까지 (보유기간에 공사기간 및 신축아파트 보유기간을 모두 합산)를 보유기간으로 계산하게 됩니다. 하지만 입주권을 취득한 승계조합원인 경우에는 주택의 형태로 보유한 기간 즉, 재건축아파트 준공일(사용검사필증 교부일 또는 사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일) 부터 재건축아파트 양도일 까지를 보유기간으로 계산합니다. 여기에 비과세를 받으려면 1주택에 12억이하의 금액이어야 합니다.
부동산
Q. 중국의 부동산 소유권에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중국에서의 토지 소유권은 국가에 있고 토지사용권만 임대하는 형식이다보니 우리나라사람이 중국내 토지 구매가 불가능한 반면, 중국인이 한국에서 주택이나 토지를 구매할 수 있다보니 (국가 또는 개인 소유) 비대칭적인 상황이 발생하여 형평성 문제가 제기되고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 청년버팀목전세대출 목적물 변경 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.버팀목전세대출의 경우 목적물은 세대 단위로 취급되므로 동일한 다가구건물의 다른 세대로 주소가 변경되면 목적물이 변경된 것으로 간주되는데, 임대인이 동일하고 같은 건물내 세대 이동이며 대출금액 변동도 없고 건물에 선순위 채권 등이 없다면 전세대출 목적물 변경(대환)이 순조롭게 이루어질 가능성이 많습니다. 주택도시보증공사나 금융기관 대출 담당자에 세부적인 사항을 문의해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 월세 묵시적 연장 중 계약 종료 통보한 경우 복비 부담 누가 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.상기에 따라서 이미 묵시적갱신이 완료된 상태이므로 기본적으로 복비는 임대인이 부담해야하고 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 월세나 전세 모두 동일한 사항인데, 3개월이 경과하기전에 퇴거를 하면 보증금을 바로 돌려주지 않아도 되다보니 임차인에게 복비 부담을 요구하는 경우가 있습니다. 만일 복비에 대한 협의 없이 새로운 임차인을 구하고 이사를 간다면 임대인니 복비를 부담하게 됩니다. 하지만 3개월 경과전 임차인이 급하게 나가야 한다면 임차인이 복비를 부담하게 될 수도 있습니다. 그리고 거주하는 기간동안은 당연히 월세를 납부하셔야 합니다.
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Q. 부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매수할 때는 다음과 같은 특약을 넣는 것이 필요합니다. .매도인은 잔금전 또는 잔금일에 근저당권 등 모든 권리관계를 말소하며, 이를 위반 시 납입한 대금을 조건없이 반환하고 계약을 해제한다..고지하지 않은 중대한 하자 사항이 발견되면 매도인이 책임지기로 한다.잔금일까지의 각종 공과금 및 관리비는 매도인이 완납하고 매수자에게 확인시켜준다.특약으로 배제하지 않았다면, 장기수선충당금은 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 관리소에 정산을 받아 임대인에게 청구하여 반환 받습니다.