자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 정부가 이번에 그린벨트 해제후 얼마나 신규공급물량이 늘까요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서울에서 약 12년 만에 그린벨트를 해제하여 신규택지를 공급하기로 발표했습니다. 주택에 입주하는 것은 2031년도 부터 진행되기로 계획되어있으며 서초 원지 우면동 일대에 2만가구와 고양 대곡역 의왕 오전왕곡 의정부 용현 등에 약 3만가구를 공급하고 정부는 이번에 발표된 신규택지 후보지에 대해 2026년 지구를 지정하고, 29년도에 첫 분양, 31년 입주를 목표로 하고 있습니다.
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Q. 신도시 신축에 사는것의 장점은 따로 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.많은 사람들이 구도심 구축보다는 신도시 신축을 선호하는 것은 사실입니다. 노후화된 것은 어쩔 수 없으며 구도심의 경우 조용하고 한적하기도 하지만 아무래도 신도시보다는 어둡기도 하고 칙칙한 느낌은 받을 수 밖에 없습니다. 만약 같은 가격이라면 당연 구도심의 구축의 경우 더 나은 입지 일 수 있습니다. 신도시의 경우 교통에 대한 문제는 해결 되는데 오랜 시간이 걸리게 됩니다. 노선을 바꾸는 것이 정말 어려운 일이기 때문입니다.구도심의 경우 기존의 교통노선이 수요가 줄어들고 신도시로의 수요가 증가하게 될 경우 노선이 줄어들게 되어 여간 불편한게 아닙니다. 신도시의 경우 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 더욱 선호하는 것처럼 보이기도 합니다.
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Q. 살던 아파트가 재개발이나 재건축 하게되면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그동안 지내던 오래되고 노후화된 아파트를 재건축 재개발을 통해서 다시 새 아파트로 바꾸는 것입니다. 물론 노후화된 빌라나 다세대 다가구 등을 포함해서 조합을 만들고 개발을 진행하게 됩니다. 이때에 기반시설 자체를 바꿔야 할 정도로 노후화 되고 밀집되어 주차 등의 문제가 심각할 경우 재개발을 진행하기도 하고, 단순히 몇 개의 아파트와 인접한 빌라 등합심하여 재건축을 진행할 수도 있습니다.이러한 재개발 재건축을 통해서 오래된 아파트를 다시금 새 아파트로 만들지만 이러한 과정속에서 많은 문제도 발생하고 의견이 맞지 않아 반대를 하기도 합니다. 아무래도 누군가에게는 이익이 될지 모르고 누군가에게는 손해일 수도 있습니다. 또한 재개발 재건축을 진행함에 있어서 조합원이 부담해야 하는 금액이 일률적이지 않아 만약 고층의 경우 많은 분양매물을 시장에 내놓을 수 있다면 부담이 줄어들고 고도제한이나 다시 입주하는 사람들이 많이 분양매물이 줄어들 경우 조합원의 부담이 늘어날 수 있습니다.개발을 함에 있어서 기존의 조합원 중 추가적인 자금을 낼 수 없을 경우 반대도 하겠지만 문제는 청산하고 나와야 할 수 있기 때문에 그동안 잘 살던 집에서 나가야 할 수도 있습니다.
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Q. 부동산 pf 대출이 어떤것인지 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 PF대출은 개발자가 토지를 취득해 인허가를 받고 개발을 진행하는 경우, 적은 자기자본을 투자하고 나머지 금액은 은행권에서 PF 대출을 받는 것을 말합니다. 대규모 자금을 금융권으로부터 빌려 이에 대한 원리금을 분양받은 사람들이 납입한 분양금으로 지급합니다. PF대출은 분양 상황이 좋지 않아 미분양 등으로 문제가 생기더라도 책임지고 건물을 준공한다는 시공사의 약속을 담보로 일어나는 대출이며, 규모가 큰 건설회사의 신용이 반드시 필요합니다.쉽게 설명하면 레고랜드와 같이 적은 돈으로 시작하고 금융권에 이러한 계획이 있으니 우리의 신용을 믿고 자금을 빌리는 것입니다. 사업성이 좋아서 성공하게 될 경우 금융권에서는 많은 이익을 취할 수 있고, 만약 사업성이 안좋을 경우 은행에서 이를 떠 안게 됩니다. 그래서 PF대출의 부실로 인해 경제적인 타격을 받을 수 있어서 지자체에서 보증을 서는 경우도 있습니다.
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Q. 사전청약이 취소되는 사례가 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사전청약이 활발했을 때에는 개발에 많은 어려움이 없던 시기였으나 지금의 경우 공사비 인건비 자재 값 등으로 인해서 수익성이 악화되어 부동산 경기가 좋지 않았습니다. 그만큼 대출규제로 인해서 사전청약에 당첨되어 들어오더라도 사업성이 악화된 상태에서 더 이상 진행하기 어렵다고 판단했을 수도 있습니다. 그래도 청약 당첨 지위를 유지하는 방안을 검토중이라고 합니다.
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Q. 전용59 아파트에는 몇명 정도가 생활하는게 맞을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.여전히 국민평형은 그대로 이지만 이전에는 한 가구에 아이 두 명 정도를 생각했기 때문에 84타입을 선호하였고 여전히 84타입을 더 선호하기는 합니다. 하지만 너무 높은 아파트 가격과 같은 입지라 하더라도 비교적 59타입이 더 저렴하고 자녀들이 집에서 나가 새로운 가정을 만들다 보면 넓은 집을 관리해야 하기 때문에 굳이 방 4개짜리 큰 집을 살 이유들이 줄어들게 됩니다.게다가 보다 적은 평형으로 옮기고 나머지 차액 등으로 노후를 대비하기도 합니다. 59타입의 경우 2~3인 가구가 적당하다고 생각되며 아이 둘도 어리다면 충분히 괜찮다고 생각합니다.
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Q. 우리동네 신축아파트가 지어졌습니다 그런데 반정도는 미분양인거 같아요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양가 산정이 잘못되었을 수도 있고 계획했을 당시 분양가 그대로 분양을 해야 예정되었던 수익률 그대로 개발하여 분양하는 것입니다. 미분양이 날 경우 중도금 이자 지원이나 옵션 등을 무료로 해준다거나 혹은 마지막에 가서야 할인 분양을 할 수 있습니다. 할인 분양은 나중에 문제가 발생하게 되는 것 중에 하나는 기존에 높은 분양가에 분양 받으시는 분들이 이를 가만 두고 보지는 않을 듯 합니다. 뉴스에도 한참 할인 분양의 경우 플랜카드를 붙이고 못들어오게 막는 등으로 시위를 하기도 합니다.
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Q. 악성 미분양 아파트가 발생하는 주요 원인이 어떻게 될까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.악성미분양이라 하면 공급을 하면서 예비수요자들이 계속해서 이를 받아주자 공급자들이 무리한 공급계획과 더 높은 수익률을 위해 더 높은 분양가로 이를 산정하고 적정선이 넘어가면서 공급이 과잉되면서 분양가 또한 이에 맞지 않는다고 판단하면서 수요자들이 이를 받아주지 않아 미분양이 난다고 생각합니다.여전히 인기 있는 가격은 높지만 앞으로 가치가 있을 만한 부동산들은 하락하더라도 금방 회복하고 오히려 올라가는 시기입니다. 공급하는 분양가의 가격도 중요하지만 앞으로 금리와 연동되어 앞으로의 가치가 얼만큼 올라가는지에 따라 투자에 대한 생각도 달라질 듯 합니다.지금의 부동산 시장은 매우 힘든 시기이며 대출규제, 속도가 느린 금리인하, 공급의 부족, 전쟁이슈, 미국의 대선 등 너무 다양한 영향이 우리나라 부동산에 영향을 끼치고 있어서 섣부르게 판단하여 투자하기보다는 조금은 지켜봐야 할 시기같습니다.
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Q. 요즘 청약통장이 의미가 있나요? 납입도 안하고 그냥 있어요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약시장이 이전에도 식었던 시기가 있고, 다시 청약시장이 과열되는 시기가 있습니다. 지금은 청약과열로 뜨거웠던 부동산시장에서 다시금 식어서 청약시장이 인기가 줄어들다보니 청약통장에 대해서 해지 하시는 분들도 많더라구요. 하지만 나중에 다시금 청약시장이 뜨거워질 때 그 시기를 놓치고 싶지 않으시다면 지금 가입해 놓은 청약통장을 깨기 보다는 그대로 가지고 계시는 것이 좋습니다.우선 과거에는 더 큰 타입을 선호했지만 국민평형인 84타입의 인기가 좋았습니다. 최근에는 더 작은 59타입의 인기도 상당합니다. 앞으로 큰 타입을 선호할지 비교적 합리적인 타입을 선호할지는 알 수 없지만 인구가 줄더라도 가구수는 늘어날 수 있고, 이혼 또한 많아지는 만큼 한 가구에서 두가구로 늘어나는 만큼 청약통장이 쓸모없지는 않아 보입니다.
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Q. 집주인이 전세 자금이 없다면서 전세 자금을 주지 않을 때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.일단 다음 전세 세입자를 구하기 위해서 미리 집주인에게 이를 말해서 리스크를 줄여야 합니다. 또한 이렇게 미리 말한다 하더라도 역전세가 나거나 세입자를 못 구할 경우 돈을 받을 때 까지 기다려야 하지만 임차권등기명령을 신청해서 빠르게 조치해 놓고 기다려야 합니다.임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 마칠 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.