안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 아파트 실거래가는 언제 업데이트 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.실거래가 신고는 매매는 보통 부동산에서 30일 이내 국토부 실거래가 공개 시스템에 신고를 하고 있으며, 전 월세 신고는 2021년 6월 1일 부터 시행된 전.월세 신고 제에 따라 보증금 6000만 원, 월세 30만 원 이상 계약은 실 거래 신고가 의무화 되었습니다.아파트 실거래가는 거래가 이루어진 후 일정 기간 내에 업데이트 됩니다. 보통 거래가 완료된 후 30일 이내에 실거래가가 공시 되며, 이는 국토 교통부의 실거래가 공개 시스템에 등록됩니다. 한국 부동산 원 실거래가 조회 시스템이나 네이버와 같은 포털 사이트는 이 데이터를 기반으로 정보를 제공하므로, 거래가 완료된 후 약간의 시간이 필요할 수 있습니다. 거래가 완료된 후 약간의 시간이 필요할 수 있습니다. 거래 일로 부터 30일 정도 기다려 보시는 것이 좋습니다.
Q. 강남구(투기과열지구)는 LTV가 몇 % 까지인가요? 혹시 청년이나 생애 첫주택이면 공시가 제한 안 받고 LTV가 더 오르기도 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구에서는 LTV(Loan to Value)가 제한되며, 이는 주택 구입 시 대출 가능한 금액과 집의 가격 비율을 말하는 것입니다. 예를 들어, 9억원 짜리 아파트를 구입할 경우, LTV가 40%라면 최대 3억 6천만원의 대출이 가능하여, 나머지는 자본으로 충당해야 합니다.강남구는 투기 과열 구로 지정되어 있어 기본적으로 LTV( 대출 한도 비율 )는 40%로 제한됩니다. 그러나 청년이나 생애 첫 주택 구매자의 경우, 특정 조건을 충족하면 LTV가 더 높아질 수 있습니다.청년입니다 : LTV가 최대 80%까지 적용 될 수 있습니다.생애 첫 구매자 : 공시 가격에 따라 LTV가 높아질 수 있으며, 일부 조건을 만족하면 80%까지 대출이 가능할 수 있습니다.정확한 조건이나 한도는 변동이 있을 수 있으므로, 관련 기관이나 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
Q. 토지거래허가 해제가 전월세가격에는 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 해제가 전 월세 가격에 미치는 영향은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.매물 증가입니다 : 토지 거래 허가가 해제되면 개발이나 재건축을 염두에 두고 매물이 시장에 나올 가능성이 높아집니다.이로 인해 전 월세 매물이 증가할 수 있습니다.단기적으로 거래량 증가 예상입니다 : 토지 거래 허가제가 해제됨에 따라 매수.매도 절차가 간소화 되면서 거래량이 증가 할 가능성이 큽니다. 특히 기존 토지거래 허가제 하에서는 갭 투자가 불가능했으나, 해제 후 갭 투자(전세 끼고 매입)가 가능해 지면서 투자자들이 전세를 놓으면서 전세 매물이 늘 수 있습니다. 투자 심리입니다 : 토지 거래 허가 해제가 긍정적인 신호로 작용하여 투자자들의 심리가 개선될 수 있습니다. 이 경우, 추가 적인 투자 수요가 발생하여 전세 수요가 증가할 수 있습니다.월세 시장 영향입니다 : 전세 가격이 빠르게 오를 경우, 일부 수요가 월세로 전환될 가능성이 있습니다. 결론적으로 , 토지 거래 허가 해제가 전 월세 가격에 미치는 영향은 복합적인 요소에 따라 다를 수 있으며, 시장의 반응을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.
Q. 재건축 아파트는 왜 토지거래허가구역을 풀지 않나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 특정 지역의 토지 거래를 규제하여 투기를 방지하고, 부동산 시장의 안정을 도모하기 위해 설정됩니다. 재건축 아파트가 위치한 지역은 일반적으로 향후 가치 상승이 예상되므로, 이러한 규제가 필요합니다. 재건축 아파트가 토지 거래 허가 구역에서 제외되지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.재건축 추진의 복잡성 입니다 : 재건축은 일반적으로 매매와는 달리 여러 이해관계가 얽혀 복잡한 과정입니다. 이로 인해 토지 거래 허가 구역을 풀 경우, 재건축 추진이 더 어려워 질 수 있습니다.투기 방지입니다 : 재건축 아파트는 가격 상승이 예상되는 지역에 위치해 있기 때문에, 토지 거래 허가 구역으로 지정하여 투기를 방지하고자 하는 목적이 있습니다. 이를 통해 안정 적인 주택 시장을 유지하려는 의도가 있습니다.주택 공급 조절입니다 : 재건축은 주택 공급에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 정부는 이를 신중하게 관리하려고 합니다. 허가 구역을 유지함으로써 공급 과잉을 방지하고 시장을 안정 시키려는 것입니다.따라서 재건축 아파트가 토지 거래 허가 구역에서 풀리지 않는 것은 여러 사회적, 경제적 이유가 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다.
Q. 매수하는 집에 전세를 살고 있고, 갱신이 1달도 안 남았다면 매수 후 제가 들어갈 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대 보호법 상 묵시적 갱신은 6월~1월까지 , 계약갱신청구권은6월~2월까지 임대인이나 임차인이 얘기를 해야 합니다. 그런데 1달도 안 남은 상황이라면 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.전세 계약 기간입니다 : 세입 자가 계약 연장 권을 행사하여 계약을 연장했다면 , 세입 자는 법적으로 추가적인 기간 동안 거주할 수 있습니다. 이 경우, 매수 후 바로 들어 갈 수 없습니다. 다만 매수 자가 들어가고 싶으면 살고 있는 전세 세입자 에게 메리트를 주고 사정을 얘기하고 이사 갈 것을 협조할 수 있습니다. 임대차 보호 법입니다. : 한국의 임대차 보호 법에 따르면, 세입 자는 정당한 사유 없이 계약 기간 동안 거주할 권리가 있습니다. 따라서 이를 반드시 고려해야 합니다.결론적으로, 현재 세입 자의 계약 상태에 따라 매수 후 즉시 입주할 수 있는지 여부가 결정됩니다. 계약시 확인하시고 여건이 되지 않았다면 세입 자 와의 원활한 소통이 중요하다고 생각되며 원하는 바는 서로 협조해야 할 듯 합니다.