안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 다세대주택과 다가구주택 연립 주택 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,다세대주택공동주택에 해당 (아파트처럼 세대별로 등기)세대마다 주방, 욕실, 출입구가 분리1~4층 이하, 연면적 660㎡ 이하보통 우리가 말하는 빌라는 대부분 다세대입니다세대별 등기가 가능해서 개별 매매 가능합니다임대, 매매, 전세 모두 자유롭습니다,다가구주택단독주택으로 분류됨 (건물 전체가 1개의 등기부)외형은 다세대와 비슷하지만, 등기 구조가 다릅니다세대별 분리되어 있어도 법적으로는 1주택입니다주인은 1명, 세입자 여러 명 (월세 다가구 흔함)다세대인지 다가구인지는 등기부등본을 보고 구별을 합니다1주택으로 간주되어서 다주택 규제 피할 수 있습니다세대별 분할 매매가 불가해서 통째로만 매매 가능합니다,연립주택사실상 다세대와 유사한 개념면적이나 규모에서 차이만 있음(연면적 660㎡ 초과 × 4층 이하 → 연립)다세대/연립은 세금, 대출 등에서는 동일하게 취급되는 경우 많습니다
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Q. 아파트 전세 계약 후 매매를 희망할 때는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세자금대출은 매매 시 반드시 상환해야 하며,새롭게 주택담보대출을 받아서 집값을 치르는 방식이 맞습니다전세자금대출은 원래 임차인의 지위를 보장받기 위한 목적으로 실거주 전세 보증금에만 사용할 수 있는 대출입니다따라서 그 집을 본인이 사게 되는 순간, 임차인 지위가 사라지므로 전세대출은 반드시 전액 상환해야 합니다 (은행이 강제 회수합니다)은행 상담을 받아보고 진행을 하시기 바랍니다
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Q. 신통기획은 재개발? 재건축? 분양권인가요?현금청산인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신통기획은 서울시가 추진 중인 신속통합기획의 줄임말로,재개발이나 재건축 정비사업의 계획 수립 절차를 빠르게 진행할 수 있도록 도와주는 절차 간소화 제도입니다따라서 신통기획 자체는 제도일 뿐재개발이냐 재건축이냐를 직접 결정하지 않습니다하지만 적용 대상에 따라 아래처럼 나뉘게 됩니다구분 적용되는 경우재개발 노후 빌라, 단독주택, 다세대 등이 밀집된 곳 재건축 노후 아파트 단지 등 공동주택 위주 지역으로 질문자님 빌라가 신통기획 대상이라면 대체로 재개발 가능성이 높습니다같은 구 안에 주택을 여러 채 가지고 있으면 재개발 사업에서는 1채 외에는 분양권이 안 나옵니다이게 바로 현금청산의 사유입니다현금청산을 피하고 싶다면 조합설립 인가 전 매도도 한 방법입니다실거주 이력 등도 챙기시기 바랍니다
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Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전이라도 집을 빨리 빼는것이 맞습니다새집으로 이사를 하셔도 전입신고를 해두고 짐몇가지를 두고 가셔야 합니다임대인께 사정얘기를 하고 부동산몇곳에 방을 내놓고 빼면 그래도 나갈것으로 보입니다부동산 수수료는 임차인의 부담입니다
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Q. 주택구매 부동산 소명서 제출하라고 왔어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1.7억 전체에 대해 소명하는 게 원칙입니다주택 구매 자금 소명 요청은 취득금액 전체에 대해 자금 출처를 증빙하라는 의미입니다여기에는 잔금뿐만 아니라 취득세, 인지세, 중도금 상환, 관리비 예치금, 옵션비 등도 포함됩니다예외 없이 실제 지출된 총금액(= 실지급 금액)을 기준으로 소명해야 합니다,거래내역이 복잡하고, 자녀 통장 거쳤는데 문제 되나요?문제될 수 있으나, 소명 가능성 충분합니다 다만 설명이 명확해야 합니다자녀 통장에 잠시 예치한 이유: 모바일뱅킹 불편함, 자녀가 자금관리해당 자금이 최종적으로 본인 통장 → 매도인에게 지급되었음을 보여주는 거래내역 확보통장 간 자금 이동이 복잡하더라도, 모든 출처와 흐름이 본인 자금임을 입증하면 됩니다자녀에게 증여된 것처럼 오해받지 않도록 흐름 설명이 핵심입니다,동생과의 거래가 명의신탁이나 편법증여로 의심받을까요?현재 설명하신 상황만 보면, 명의신탁이나 증여로 단정하긴 어렵습니다다만 소명자료가 필요합니다계약금, 확장비, 중도금 포함된 매매계약서 작성실제 자금이 본인 통장에서 나갔고, 대출 승계 및 잔금 본인이 부담차용금(1억)에 대한 차용증 작성 및 이자 지급 내역 있으면 더욱 좋습니다자세한 소명자료를 준비하시기 바랍니다
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Q. 새로운 건물주가 이사를 가라고합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아닙니다임대인이 바껴도 임대차계약은 승계가 되므로 기간까지는 보장이 됩니다기간 까지는 살수 있습니다임대인과 협의를 다시 하시기 바랍니다
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Q. 계약서상 잔금일을 앞당기고, 기존 계약서에 날짜 수정
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.확정일자는 임차인의 권리 보호(우선변제권, 대항력)에 필수입니다계약 내용이 변경되었는데, 원래 계약서 기준 확정일자만 있는 경우 변경된 조건이 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다계약서 내용을 수정하면 확정일자를 다시 받는 것이 안전하며, 수정은 잔금일 당일에 해도 무방합니다
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Q. 70억 아파트는 재산세,종부세 1년에 얼마내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공시가 55억 × 60% = 과세표준 33억 원누진구간으로 계산하면 재산세 본세는 약 7,200만 원 내외지방교육세 (재산세의 20%) 약 1,440만 원재산세 합계: 약 8,640만 원 정도,공시가격 55억 – 기본공제 12억 = 43억 과세표준12억~50억 구간 → 세율 1.5% 적용종부세 = 약 6,450만 원농어촌특별세 (종부세의 20%) = 약 1,290만 원종부세 합계: 약 7,740만 원,시세 70억 원 아파트의 경우,재산세 + 종합부동산세 포함 보유세 총액은 연간 약 1억 6천만~1억 7천만 원 수준이 맞습니다
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Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생애최초 · 무주택자 · 아파트 가격이 2억 원이고 규제지역이 아니라면 이론상 생애최초 우대로 LTV 80% 가능성이 높습니다다만, 만약 수도권 / 규제지역 또는 그에 준하는 지역이라면, 현재 정책 변경으로 70% 수준이 실제 적용될 가능성이 있습니다자세한 사항은 기관에 문의하시는것이 가장 정확합니다
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Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고금리 장기화는 주택시장 침체, 가계부채 악화, 소비 둔화, 금융불안 등 다양한 문제를 야기합니다단기대책으로 실수요자 중심의 금융 지원으로 생애최초 구입자, 청년·신혼부부 대상 금리 인하 대출 확대,보금자리론·디딤돌대출 등 고정금리 정책자금 확대가 필요합니다정부는 시장의 수요를 자극하는 단기적 부양책뿐 아니라, 중장기적으로 건전한 주택시장 구조와 가계 재무안정을 위한 정책을 마련해야 합니다