안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약서에 잔금일 변경과 함께 중도금 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존 계약서를 전부 새로 작성할 필요는 없지만, 중요한 변경사항이 있으므로 추가 특약 또는 수정 사항을 계약서에 명확히 기재하고, 당사자 모두 도장을 찍는 방식으로 처리하는 것이 가장 안전합니다,특약사항:,당초 계약상 중도금은 지급하지 않고, 20XX년 10월 XX일에 잔금과 동시에 전입 및 열쇠 인도하기로 함,기존 계약서상의 잔금일은 11월 30일로 되어 있으나, 이를 10월 XX일로 변경한다,이에 대한 당사자 간 합의가 이루어졌으며, 이로 인한 이견은 없음,양 당사자 모두 날인 (서명 또는 도장)해당 수정 사항이 기재된 부분에 각각 도장을 찍어야 법적 효력이 명확해집니다이런식으로 작성을 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약에서의 무주택자 인정 기준은 주택을 보유하고 있지 않은 상태를 의미합니다오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 등기상 주택으로 보지 않습니다단순히 오피스텔 보유만으로는 주택 보유로 간주되지 않아 무주택 요건 충족 가능합니다그러나 중요한 예외가 있습니다실제로 오피스텔에 거주하면 무주택으로 보지 않을 수 있습니다오피스텔에 실거주하고 있고, 전입신고까지 되어 있으면 실제 청약 시 무주택자로 인정되지 않을 수 있습니다(특히 생애최초, 특별공급 등에서)국민은행이나 LH 등은 실거주 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하기도 합니다업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하면세금/청약/법률상 불이익 가능성 존재합니다실거주하되 전입은 하지 않거나, 세법상 해석을 꼼꼼히 준비해야 합니다지금 이 결정이 10년 뒤 부동산 자산의 성패를 좌우할 수 있습니다아파트 청약과 자산을 키우고 싶은 목표가 분명하다면,거주 목적의 오피스텔 매입은 신중하게 다시 고려해보시길 바랍니다
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Q. 주택3채있는데.다 팔고.다른아파트 1채취득하면
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.3채를 모두 처분하고 새 아파트(3.5억) 취득 시에 취득세는 단독 1주택 기준은주택가격 취득세율 기타 대략 세금3.5억 1.1% 농어촌특별세 포함 약 385만 원정도입니더단, 이 취득이 일시적 2주택 또는 다주택 상태에서 이루어지면 세율이 달라질 수 있습니다
부동산
Q. 아파트 공유지분의 가치에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세무서의 주장은 원칙적으로는 맞지만,공유지분이라는 특수성과 실질적인 권리행사 제한,소송 중 상태, 부친과의 도움을 통한 매매 등 정당한 저가 양도 사유가 충분히 있습니다따라서 적극적으로 소명자료를 제출하면,과세 금액이 줄어들거나 부과 자체가 취소될 가능성도 있습니다1. 세무서에 의견진술 및 소명자료 제출 (정식 서면으로)2. 변호사나 세무사와 상담 (특히 조세 전문)3. 세무서 결정 시 → 조세심판원에 이의제기4. 향후 특수관계인 거래 시 반드시 감정평가서 첨부이런순서로 처리를 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 월세집 보증금 다 못돌려주겠다는데요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 종료 통보는 계약 종료 2개월 전에 드렸고, 이사 일정도 조율한 후 약속된 시점에 이사하게 되었습니다보증금 1,000만 원 전액은 계약 종료 시 즉시 반환되어야 합니다500만 원만 지급하고 나머지를 10월에 준다는 것은 납득할 수 없으며, 법적 대응도 고려하겠다는 내용을 임대인께 문자나 톡으로 보내고 내용증명도 보내보시기 바랍니다
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Q. 계약갱신권과 재계약의 차이가 어렵네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 서로 합의해서 얼마든지 재계약이 가능합니다,그렇습니다1회 행사할 권리 그대로 남아 있습니다아니요다만, 임차인이 갱신요구권을 행사한다고 명확히 의사표시해야 효력이 발생합니다,가능은 하지만 서면 계약이 더 안전하고 분쟁 예방에 좋습니다재계약서에 계약갱신청구권을 쓸때는 사용한다는 문구를 기재하게 됩니다지금까지는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니라, 임대인과의 합의로 재계약을 한 것으로 보입니다따라서, 임차인은 아직 계약갱신요구권을 사용할 수 있는 상태입니다
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Q. 공동 명의로 산 부동산을 향후 한 사람 이름으로 바꿀 때 세금을 내게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공동 명의 부동산을 한 사람 앞으로 변경하면, 증여나 매매로 간주되어 세금이 발생할 수 있습니다.단, 부부간 증여는 6억 원까지 공제가 가능하므로, 대부분의 경우 세금이 없거나 최소화될 수 있습니다.증여세,취등록세,인지세는 발생합니다
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Q. 전세, 혹은 월세 계약시에 염두해야 할 것은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전월세를 구입할때는 그집공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 보증금이어야 대출이나 전세보증보험에 가입이 됩니다그런부분을 확인하시고 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하셔야 합니다잔금을 치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다선택을 잘하시기 바랍니다
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Q. 월세 1.5룸 인터넷 연결 본인부담 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집에 기본 인터넷 1회선만 제공되고,방에서 따로 유선 인터넷을 쓰려면 추가 작업이 필요하며,비용은 보통 본인 부담입니다현재 말씀하신 내용으로 보면, 집주인은 기본 회선 1개만 제공, 나머지는 입주자 선택이라는 입장이고 법적으로 문제는 없습니다기본 제공 외 추가는 입주자 부담이라고 보시면 됩니다
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Q. 부동산 매매 중개인 부당이득 쟁취 신고할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개인이 받을 수 있는 법정 중개보수(수수료)는 국토부 고시에 따라 정해져 있습니다중개인은 법정 수수료 외에 이중으로 이익을 취하거나, 임의로 금액을 조정하여 차액을 취하는 행위는 불법입니다신고하시는 것이 타당하며, 공익적 가치도 큽니다중개인의 이런 행위는 개인만의 문제가 아니라 지역 사회의 신뢰를 무너뜨리는 행위입니다어르신, 외지인 등 정보에 취약한 사람들을 대상으로 반복적으로 이득을 취했을 가능성이 있습니다녹취자료가 있고, 매도·매수 모두 피해가 있었다면 제재가 가능할 확률이 매우 높습니다