안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 개인 간 월세 직거래 시 임대인의 신분증 사본 문자 요구에 응해야되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.직거래한 주택을 임대차계약서 작성전에 등기부등본, 건축물대장 발급받아서 계약서 진행 하세요. 신분증, 통장사본 지참을 요구하여 약속하고 대면하여 계약서 진행시 등기부등본과 신분증대조하여 소유자유무를 판단 하세요. 보증금은 임대인 계좌로 이체하시고요. 계약전에 신분증 보내라고 하는 건 미리 계약서 작성하려고 할 수 도 있으나 대면하여 신분증 보여 주셔도 됩니다.
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Q. 복비 지급 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.단기임대차계약도 중개수수료는 기간에 상관없이 동일 합니다.거래금액에 상한요율을 적용하여 중개수수료를 산출 합니다. 질문상 1년 계약을 원하는 임대인이 6개월 계약 만료후 퇴거시 임대인이 지불해야 할 중개수수료도 임차인에게 지불을 요구 하는것 같네요. 공동중개인 경우에는 공동중개업자 모두 서명날인해서 계약서 작성을 합니다. 공동중개도 중개수수료는 중개요청한 A동산에 지불하시면 됩니다. 단기계약은 임대인과 임차인 모두에게 불리한 조건이므로 서로 협의하셔서 진행 하세요.
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Q. 외국인과 전월세 계약 시 혹시 주의할 사항이 뭔가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서 작성시 내국인과 외국인 차이는 없습니다. 일반 내국인과 동일하게 계약서 작성하시면 됩니다.한가지 주의할점은 중국인은 내국인보다는 기름기 있는 음식을 자주 섭취해 하수도가 막히는 일이 자주 발생 합니다.계약서 작성시 기름기제거후 세척 할 수 있도록 설명 하세요. 제가 거주하는 주택에 내국인만 거주할때 보다는 중국인이 거주할 때가 하수도 막힘이 자주 있어서 사용방법 설명하고 하수도 처리비용도 부과시켰더니 하수도 막힘은 없어졌네요.
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Q. 아파트 취득세가 아파트 가격에 따라 달라지는게 맞나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.신축아파트 취득세율은 취득가액(분양가액 +옵션비용등)에 전용면적에 따라 납부할 세액이 다릅니다. 6억원이하, 전용면적 85m2이하는 1.1% 입니다. 그외 채권매입비용, 법무사비용은 별도로 준비하면 실제로 취득세는 1.6% ~1.7% 정도 비용이 발생 합니다.
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Q. 임대사업자인데 월세 내리는 하한선도 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.2년 임대차계약 중도에도 증액이 가능 합니다. 증액하고 1년이 경과하기 전에는 다시 증액 할 수 없습니다.주택임대차전월세상한제는 증액은 5%이내로 임대인과 임차인이 협의하여 증액할 수 있다는 규정이 있으나 감액에는 한도가 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 금액을 산정하시면 됩니다.
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Q. 전세 재연장 하기 싫으면 언제부터 이야기해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차한주택을 묵시적갱신으로 거주 중이라면 임차인은 계약중도 해지를 요구 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지를 임대인에게 통지하고 3개월이 경과하면 임대인에게 보증금을 반환 받아 퇴거 할 수 있습니다.묵시적갱신, 계약갱신청구권을 사용한 계약이면 퇴거하기 3개월전에는 임대인에게 통지하셔야 효력이 있습니다.
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Q. 아파트 매입후 얼마 후에 매매를 해야 세금이 안나올까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 주택을 매도 후 양도소득세비과를 기준은 1가구 1주택자, 양도가액이 12억원이하, 주택취득당시 조정대상지역이면 2년 거주요건을 충족해야 양도소득세 비과세요건에 해당 합니다. 일시적인 1가구 2주택자는 신규주택 구입 후 3년이내에 기존주택을 처분하면 양도소득세 비과세요건에 해당 할 수 있습니다.
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Q. 중기청 100% 가능할까요???
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.중소기업취업청년대출은 근저당권이 설정되어 있거나 설정액을 주택가격과 비교하여 높다면 대출이 불가입니다. 대출이 가능하다고 해도 임대인분들이 100%대출 받는 계약은 동의하지 않는 경우가 자주 있습니다.100%전세대출로 계약이 가능한지 먼저 확인부터 하시고 심사를 받으셔야 합니다.
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Q. 오피스텔 임대중인데요.변기가 막히면 누가 수리비용을 내야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대한 물건에 하자가 발생하면 임대인이나 임차인이 수리의무를 부담해야 합니다. 기존임차인이 퇴거하는날에 부동산에서 확인을 해도 임대인은 본인 소유의 재산을 지키기 위해서는 현장 방문하여 이상유무를 확인 하셔야 합니다. 임차인 퇴거일이나 신규 임차인 입주일에 현장 방문하여 이상유무를 확인하셔야 문제가 발생했을때 책임소재를 다툴 수 있습니다. 부동산에 책임을 전가하기는 어려워 보입니다. 변기가 막히는 경우는 칫솔, 치약 면도기, 물티슈, 등 이물질이 투입되어 발생하기도 합니다.
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Q. 일반임대사업자가 오피스텔을 전세로 놓을수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.일반임대사업자도 오피스텔을 임대 할 수 있습니다. 전세임대로 세입자가 입주한다면 기존의 담보대출은 전액상환이나 일부말소등기를 요구 할 수 있습니다. 근저당권설정액이 많다면 전세 세입자는 구하기가어렵다고 볼 수 있습니다. 보증금으로 근저당권말소등기를 하거나 말소나 감액등기 하지 않고 월세로 세입자를 구하거나 판단 하셔야 할 것 같습니다.