안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 소형 오피스텔과 원룸 매매 중 어떤 게 임대 수익률이 더 안정적일까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원룸 매매가 요즘에는 낫습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 혜택도 없고 주택수로 취급되면서 주택도 아니라서 너무 좋지 않아요. 그래서 상태가 좋은 원룸을 주 영업원으로 하시는 것이 더 유리할 것으로 봅니다. 감사합니다.
부동산
Q. 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런... 상당히 피곤한 상황이네요. 우선 계약을 하지 않으시기를 추천 드리고요. 그래도 꼭 해야겠다면, 1,2,3 번의 질문에 아래와 같이 답변 드립니다. 우선 전입신고와 확정일자는 가능합니다. 건축물의 위반 여부와 상관없이 주민센터에서는 임차인의 전입신고를 받아주고, 계약서만 있으면 확정일자도 찍어줍니다. 그래서 최소한 우선변제권과 대항력은 확보하시길 바랍니다. 보증보험은 상당히 보수적으로 봅니다. 안될 가능성이 높아요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환보증은 기본적으로 ‘합법적인 건축물’을 전제로 하기 때문이에요.리스크는... 행정처분 리스크가 있지요. 구청에서 내려진 원상복구 명령을 따르느라 아닌 밤중에 이사갈 곳을 알아봐야 하는 그런 영 좋지 못한 상황이 될 수도 있습니다. 또 당연히 보증금 회수 위험도 따릅니다. 잘 판단하셔서 손해보지 않는 결정을 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 오피스텔이 왜 요즘 외면받고 있는 걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트는 무주택자 청약이나 대출 규제 완화 등의 수혜 대상이지만, 오피스텔은 주거용이더라도 이런 혜택에 항상 밀려나기 때문입니다. 특히 주택 수 산정에는 포함되면서도 청약 가점이나 혜택에서는 배제 됩니다. 그래서 매력이 없지요.또한 공급 과잉 문제도 한몫하고 있습니다. 최근 몇 년간 아파트 청약이 어려운 젊은 층과 1~2인 가구 수요를 노리고 오피스텔 분양이 대거 이뤄졌는데, 실제 거주해보면 소음 차단, 주차 공간, 관리비 등 생활 편의성이 아파트보다 떨어진다는 불만이 많습니다. 그래서 차라리 소형 아파트를 알아보시는 분들이 더 많아요.예전에는 소액 투자로 월세 수익을 얻을 수 있다는 점이 장점이었는데, 최근에는 금리가 오르면서 전세와 월세 수요가 분산되고, 대출이자 부담까지 커지다 보니 오피스텔 투자 메리트가 줄어든 것입니다. 게다가 아파트 가격 조정기에도 아파트는 ‘내 집 마련’ 수요가 꾸준히 유지되지만, 오피스텔은 투자 성격이 강하다 보니 가격 방어력이 약한것도 문제입니다.이상으로 오피스텔이 왜 별로인지 알아보았습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 압류관계로 문의하고싶어서요 걱정때문에요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차 보증금의 경우는 채권자가 임대차 계약을 알고, 법원에 별도로 임차권에 대한 압류명령을 신청해야 합니다. 그 후 바로 압류되는 것은 아니고 법원의 절차를 거쳐야 합니다. 실제로 압류가 진행되더라도 거주지에 문제가 생기지는 않습니다. 보증금을 돌려받을 시기가 되지 않는 이상 추심할 수가 없습니다. 그래서 당장 쫒겨나지는 않는 것입니다. 그러나 채권자 입장에서 보증금이 클 경우 해당 보증금으로 채권을 회수할 가능성이 높아 기를 쓰고 압류를 걸 가능성이 높아집니다. 그러니 보증금을 낮추고 월세를 조금 더 부담하는 형태로 옮기시는 것도 좋은 선택입니다. 옮기는 시점은 빠르면 빠를 수록 좋습니다. 감사합니다.
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Q. 아파트 리모델링사업시 이주비용은 어떻게?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로는 조합에서 주민들이 리모델링 후 재입주 할 수 있도록 최소한의 이주비용을 보장하고는 합니다. 하지만, 조합이 없는 단순 사업 방식이거나 소규모 리모델링일 경우, 이주비용 지원이 법적으로 강제되지 않는 경우도 있습니다. 이 경우에는 개별 주민이 직접 비용을 부담해야 하거나, 사업주체와 별도로 협의해야 하는 경우가 많습니다.이렇게 조합이 있는 경우와 없는 경우가 상황이 다르기 때문에 상황이 맞게 대처하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.