안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산은 그 주기가 30년 이상으로 긴 편입니다. 현재 상가는 하락의 위기를 맞고 있습니다. 오프라인 판매가 줄어들고 온라인 판매가 늘어난 것도 문제지만, 더 중요한 것은 가게를 운영하는데 있어서 인건비가 너무 많이 들기 때문입니다. 앞으로도 인건비는 나날이 늘어갈 것이며, 인원을 최소화하다가 결국은 문을 닫는 상가가 많아질 것입니다.반대로 사람들이 몰리는 곳, 즉 몰릴 수 밖에 없는 곳을 공략해야 효과가 있습니다. 아직도 권리금 주고 거래되는 상가들이 있지요. 결국에는 부익부 빈익빈으로 갈 것입니다. 상권이 조금이라도 쇠락할 것 같은 조짐이 보인다면, 제일 먼저 털고 나오시는 것이 바람직합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.판례와 실무상 6.5 개월은 너무 이른 시기라 통지 효력 없음.묵시적 갱신 성립이 맞는 해석이나, 집주인의 반발이 예상됨.볼 수 있다는 것이 판례와 실무상의 의견임. 다만, 6.5개월이나 먼저 통지를 한 만큼 아마도 한번 더 할 가능성이 큼.정리하면, 실무상으로는 6.5개월이 이르기는 하지만 애매합니다.만약 집주인이 실거주를 정말 원한다면 2개월이 도래하기 전에 다시 말할 가능성이 있습니다.이 경우에는 답변을 하지 않아도 전화번호가 맞다면 통지를 받은 것으로 해석합니다. 즉 읽고 답장 안해도 통지 효력있음.이상입니다.
부동산
Q. 금리 인상과 부동산 시장, 어떤 관계가 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 질문자님의 "금리가 빠르게 오르고 있다" 는 것부터 바로잡을 필요가 있겠네요. 현재는 그 반대에 가깝습니다. 한국은행은 2025년 8월 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했고, 올해 들어서는 인하를 거쳐 이 수준을 유지하는 국면입니다.그래도 금리가 오른다고 가정하고 생각해 보면, 일반론적으로 금리 상승은 부동산 거래 절벽으로 이어집니다. 대출이자와 원리금상환액이 커지면 같은 소득으로 감당할 수 있는 주택가격(상환능력)이 낮아지고, 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 규제가 작동해 대출 한도도 줄어듭니다.우리나라는 실제로 대출규제까지 겹치면서 레버리지 진입 자체가 어려워 졌습니다. 즉, 남의 돈으로 내집사기가 불가능에 가까워 졌다는 말이지요.전월세 시장에서는 금리가 오르면 집주인이 목돈(전세보증금)을 받아 은행에 묵혀둘 기회비용이 커지기 때문에 월세 선호가 강해지고, 세입자도 높은 기회비용 때문에 전세보다 월세·반전세로 이동하는 경향이 커집니다.그러니까 지금 금리 동결 + 부동산 규제가 전세를 월세로 전환하는 구조적 압박이 되고 있는 것입니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재테크 측면에서는 본인의 투자 성향과 자금 여건을 먼저 점검하는 것이 우선입니다. 주식은 성장 가능성이 크지만 변동성이 심해 장기적인 안목이 필요하고, 코인은 규제와 시장 불확실성이 크기 때문에 일부 여유자금으로만 접근하는 것이 바람직합니다. 부동산은 금리와 정책 영향을 많이 받는 만큼 단기 차익보다는 실거주 목적이나 장기 보유 전략이 더 안정적일 수 있습니다.결론적으로는 어느 하나에 몰아서 투자하기 보다는 분산하여 투자하는 형식으로 진행하는 것이 현재 상황에는 더 맞다고 볼수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청년층 전세와 월세 전환기에서 계약 갱신할 때 보증금 보호 전략은 어찌 될지?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약갱신 요구권에 대해 먼저 이해가 필요하겠네요. 집주인이 전세를 월세로 전환하려 한다면, 법정 전월세 전환율(=기준금리+3.5% 이내)을 초과하는 조건은 요구할 수 없으므로, 이를 기준으로 합리적인 수준인지 따져봐야 합니다.그리고 보증금 보호를 위해서는 전/월세 마찬가지로 확정일자와 전세보증금 반환보증 가입 시기가 핵심입니다.보증금 반환 리스크를 줄이는 방법으로는 계약 전 등기부등본을 열람해 근저당·압류·가압류 등 선순위 권리 관계를 반드시 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부를 체크하는 절차가 필요합니다. 이런 절차는 임차인이 직접 어느정도 신경쓰셔야 합니다. 공인중개사가 있지만 더블체크하는 것이 안전합니다. 질문에 대한 답변이 되었으면좋겠습니다. 감사합니다.