안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 집 두채일 때 전세 살면 세금이 나오나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 세금은 주택을 보유하고 계시다면 항상 세금은 나옵니다. 다만, 지금 같이 2주택자 라면 더 많은 세금이 나오고요. 게다가 그것을 다 임대주셨다면 임대소득세를 내셔야 합니다. 재산세재산세는 매년 6월과 9월에 부과되며, 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 계산됩니다.2주택 이상이면 1주택자보다 세율이 높아지는 중과세가 적용될 수 있습니다.다만 재산세 중과는 주택 수와 공시가격 합산액, 지역별 기준 등에 따라 달라집니다. 서울 등 일부 지역은 2주택부터 중과세율을 적용받기도 합니다.종합부동산세(종부세)1인 기준으로 주택 공시가격 합산이 일정 기준(2025년 기준 11억 원 이상, 조정대상지역 9억 원 이상 등)을 초과하면 종부세 대상이 됩니다.2주택자 이상이면 기본 공제 후 합산 과세하며, 다주택자에게는 중과세율이 적용됩니다.전세로 다른 집에 거주해도 본인이 보유한 주택 수에는 영향을 주지 않습니다.임대소득세주택 2채를 모두 전세로 주는 경우 임대소득세가 발생할 수 있습니다.다만 연 2,000만 원 이하 임대소득이면 분리과세 선택이 가능하며, 2,000만 원 초과 시 종합과세 대상이 됩니다.임대소득이 있으면 연말정산 또는 종합소득 신고 시 신고해야 합니다.세금에 대해 불성실하게 신고하거나 무신고로 임대를 하시는 경우 연 9~12% 수준의 가산세 및 연체이자가 발생합니다. 이것이 지속되면 가지고 계신 재산에 압류가 발생합니다. 전세보증금 이나 임대로 계좌가 동결되면, 상황이 많이 심각해지겠죠.잘 확인하셔서 세금납부하시고 임대하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 전세사는데 집주인이 집을 팔라고 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 안타까운 상황입니다. 계약갱신 청구권은 기존 집주인에게 행사는 가능하나 새 집주인은 기존 계약의 계약갱신청구권은 인정하지 않아도 됩니다. 따라서 계약이 만료되고, 새 집주인이 실거주하겠다고 하면 해당 계약은 거기서 만료됩니다. 두번째로 이사비용 문제네요. 이것도 마찬가지로 집주인이 이사비용이나 위약금을 부담할 필요는 없습니다. 다만, 계약서에 해당 내용이 명시되어 있다면 가능합니다. 예를 들면 "계약갱신 청구권을 사용하지 못하게 된 경우 이사비용을 지급한다." 와 같은 특약 말이죠.지금 같은 상황에서는 안타깝지만, 새 집주인의 의사를 확인한 후, 이사를 가야만 하는 상황이라면 어쩔수 없이 준비를 하셔야 할 것 같습니다. 원하시는 답변 드리지 못해 죄송합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 동거인 세대분리 / 이후 버팀목 전세대출 관련
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 세대분리가 되면 버팀목 전세대출은 가능합니다. 다만, 질문자님이 다른 주택을 보유중이고, 동거인께서 세대주인 상황으로 함께 동거를 하는 상황이라면, 말씀하신 대로 분리해야 합니다. 안전한 방법은 세대분리(주민등록등본 수정) → 전입신고(또는 임대차계약 체결) → 대출 신청(또는 예비세대주로 신청) 순서를 맞추는 것입니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금리조건에서 큰 차이가 있습니다. 적게는 1% 에서 많게는 3% 까지 차이가 나기도 합니다. 대출원금에 따라 연간 부담해야 하는 금액이 크게 차이가 나기 시작합니다. 즉, 같은 돈을 벌어도 은행에 내는 돈이 차이가 많이 나기 때문에 생활여건에서 실감하는 것이 큽니다. 3억을 빌린다고 가정해 보겠습니다. 일반 은행은 약 4.7% 로 계산 했을 때, 1년에 1400만원을 은행에다 내야 하는데, 무주택자 생에 최초 혜택을 볼 경우 1.5% 대에서 금리를 가져올 수 있기 때문에, 2년에 450만원만 이자 비용이 발생합니다. 대략 1000 만원의 차이가 나는데, 이것은 매달 80만원 가량의 현금 차이로 돌아옵니다. 한달에 30만원만 생활비에 더해져도 살림하기 훨씬 나아지는데.. 80만원이면 엄청 큰 차이지요. 감사합니다.
부동산
Q. 재건축 때문에 계약 기간 중 이사를 요구받았는데, 꼭 나가야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황에서는 임차인으로서 계약 기간 동안 거주할 권리가 가장 우선합니다. 주택임대차보호법상 임대인은 정해진 계약 만료일 이전에 재건축이나 철거를 이유로 임차인에게 퇴거를 강제할 수 없고, 임차인이 동의하지 않는 한 중도 해지를 요구할 권한도 없습니다. 즉 계약이 11월까지로 되어 있다면, 그때까지는 집주인의 재촉과 상관없이 합법적으로 거주할 수 있습니다. 집주인이 제시한 이사비나 중개비 지원은 임차인의 자발적 동의를 이끌어내기 위한 제안일 뿐, 법적 의무는 아니며 임차인이 수용하지 않으면 효력이 없습니다.만약 집주인이 계속해서 퇴거를 요구하거나 압박을 가한다면, 임차인은 “계약 기간 내 주거 안정권”을 근거로 대응할 수 있고, 불필요한 간섭이 반복된다면 내용증명 발송 등을 통해 권리를 명확히 주장하는 방법도 있습니다. 계약 만기 이전에 나가야 하는 상황이 된다면, 반드시 임차인의 자발적인 합의가 있어야 하고, 그 과정에서 합당한 이사비·위약금 보상 등을 조건으로 협의할 수 있습니다.정리하면, 지금은 원하시는 집을 찾을 때까지 계약 만료일까지 거주할 권리가 보장되며, 집주인의 일방적인 요구 때문에 서둘러 이사할 필요는 없습니다. 따라서 불필요한 압박이 이어질 경우, 법적 권리를 근거로 단호히 대응하는 것이 바람직합니다.질문에 도운이 되시기 바랍니다. 감사합니다.