안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 지금이 코로나보다 힘든것같은데 저만 그런가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 정말 모두가 힘든 시기를 보내고 있는 것 같습니다. 일자리는 줄어들고 생활비는 계속 오르고.. 저도 한 집안의 가장으로서 책임을 지고 있다 보니 이러한 상황이 정말 너무나 힘들어서 공감이 많이 갑니다.이럴 때 일수록 나를 위한 시간을 가져 보는게 중요한 것 같습니다. 그래서 저는 가끔이라도 저 혼자 보낼 수 있는 시간을 가지려고 노력을 하고 있고 그 일환으로 러닝 같은 혼자서 할 수 있는 가벼운 운동을 시작 했습니다.달리기를 할 때 만큼은 아무런 생각이 들지 않고 오로지 내가 내뱉는 호흡에만 신경을 쓰고 달리고 나면,그 상쾌함으로 나머지 일상을 보내고 있습니다.지금 상황이 힘들지만 미래에는 그래도 분명히 더 나아지는 순간이 올거라고 생각하고,한발한발 조금씩 내딛어 나가 보시기 바랍니다.혼자서 버티기 힘들면 내 주변에 털어놓고 기대보시는 것도 좋을 것 같네요.모두가 힘든 시기인 만큼 조금씩 버티고 견뎌내다 보면 분명히 좋은 날이 기다리고 있을 겁니다.
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Q. 강남같은 곳도 상가 임대가 안된다고 하는데 그 이유가 뭔가요? 최고의 한국의 입지인데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 큰 이유는 비싼 임대료를 감당하기 어려워 임대가 어려울 수 있습니다. 코로나 이후에도 임대료가 크게 내려가지 않아서 수익을 내가가 어려운 상환 입니다. 그리고 예전에는 강남역, 신사역, 가로수길, 압구정 등이 메인 상권이었으나 최근 성수, 한남, 망원, 을지로 같은 지역들로 상권이 분산이 되면서 예전처럼 강남이면 무조건 잘된다라는 공식이 깨지고 있습니다.무엇보다 소비 트렌드 자체가 온라인으로 변화하면서 오프라인 매장들이 줄어들고 있는 추세 입니다. 특히 패션, 뷰티, 가전제품 등의 소비는 코로나 이후 온라인으로 대부분 옮겨가면서 오프라인 매장은 플래그십 스토어 중심으로만 운영이 되고 있는 곳들도 많이 있습니다.이에, 앞으로 상가 운영을 계획하고 계신다면 새로운 트렌드 지역을 물색해 보시기 바라며,차별화된 컨셉을 가지고 운영을 해야할 필요가 있습니다. 비싼 임대료를 감당하기 보다는 리스크를 최소화 할 수 있는 전략을 가지고 상가를 운영해야 할 것으로 생각됩니다.
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Q. 부동산 중개 수수료가 낮아질 수는 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 21년도에 요율이 개편되면서 수수료 일부가 인하가 되긴 했었습니다.하지만 여전히 비싸다는 의견이 많은게 사실입니다. 이는 아파트 가격이 올라가게 되면서 수수료도 같이 올라가는 구조라 비싸다고 여기는 분이 있습니다. 하지만 부동산 중개업자분들의 반발 가능성이 크며,부동산 거래의 복잡성으로 인해 중개인을 거쳐 거래를 하는 경우가 많다보니 현재로서는 중개수수료가 유지될 가능성이 큽니다. 이런 상황에서 온라인 중개 플랫폼을 통한 부동산 거래가 지금보다 더 크게 발전이 되지 않는 경우에는 전통적인 중개업이 유지가 될 가능성이 큽니다.현실적으로 봤을 때는 정부가 추가 개편을 하지 않은 이상 추가적인 부동산 중개 수수료 인하는 기대하기는 어려울 수 있습니다.
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Q. 아파트는 고층일수록 더 비싸지나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 가격은 층수에 따라 차이가 나지만, 고층이라고 해서 무조건 더 비싼 건 아니며,일반적으로는 중층 정도가 선호도가 높고 가격도 가장 비싼 경우가 많습니다. 저층은 저렴한 편이고, 고층은 전망이 좋기는 하지만 오히려 가격이 떨어지는 경우도 있습니다.저층은 소음, 프라이버시 문제, 조망권 불리 등의 이유로 가격이 상대적으로 저렴한 편이고,중층은 고층 대비 가격 부담도 적고, 조망권, 채광, 환기도 양호한 편에 속합니다. 또한 너무 높지 않은 층수로 엘리베이터 이용에도 불편함이 없어서 선호도가 높아 가격도 비싼 경우가 많습니다.고층의 경우 조망권이 뛰어나고 사생활 보호가 쉽다는 장점이 있지만 가격이 높을 가능성이 크고, 겨울철 난방비 부담이 커질 수 있다는 단점도 있습니다.다만 한강뷰, 초고층 브랜드 아파트 등의 경우 초고층은 희소성이 크고 규모 자체도 일반층들과는 달라서 프리미엄으 붙는 경우도 있습니다.
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Q. 집을 매매하는 적당한 시기는 언제일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 말씀하신 것처럼 현재의 부동산 시장은 그리 좋지 못한 편이기 때문에,당장 집을 매각하신다고 하시면 시간을 두고 시장 상황을 살펴 보시는게 좋을 것으로 판단이 됩니다.2025년에 금리 인하 기대감이 있기는 하지만 부동산 시장이 본격적으로 회복세로 돌아섰다고 보기에는 어렵고, 매수 싦리도 여전히 바닥이라고 생각이 되어 집니다.이제, 올해말까지는 조금 더 시간을 두고 지켜 보시는게 좋을 것으로 보이며,주변 시세들을 계속해서 관찰을 하면서 집값이 반등하는 시기를 노려 보시기 바랍니다.만약 새로운 집으로 당장 이사를 해야 하는 경우라면 현재의 집을 전세나 월세로 전환하고,상대적으로 집값이 저렴한 지금 새로운 집을 사시는게 더 나을 수도 있을 듯 합니다.현재는 매수자 우위 시장이고 급매로 좋은 물건들이 나오는 경우가 있어서 노려보시는 것도 좋을 듯 합니다.
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Q. 빚으로 주택을 사는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 크기 때문 입니다. 과거의 사례로 보면 부동산 가격이 지속적으로 상승해 왔습니다. 이에 은행 이자보다는 부동산 시세차익이 더 클 수 있다는 경험적인 학습 효과로 인해서 무리하게 대출을 해서라도 집을 사게 되는 것입니다.또한 전세, 월세 등에 따른 주거비 부담으로 인해서 매수를 하는 경우도 있습니다.전세나 월세도 금액이 계속해서 올라고 있고 전세가격과 매매 가격이 비슷한 시기에는 차라리 대출을 추가로 받아서 집을 매수하는게 낫다고 판단하여 매수를 하는 경우도 있었습니다.투자자들의 경우 대출을 활용한 레버리지 효과를 일으킵니다. 주택담보대출을 활용하면 적은 자기자본으로 큰 자산 운용이 가능합니다. 다만 집값이 하락하면 손실도 커질 수 있다는 위험이 있습니다.사회적인 부분도 무시를 할 수 없는데요.. 대한민국에서는 내 집 마련이 안정적인 삶의 기반이라는 사회문화적인 요인이 있어서 결혼 혹은 가족 계획 시 자기 집을 가지려는 경향이 큽니다.또한 전세제도를 활용한 갭투자에 있어서도 대출을 활용하기도 합니다.이러한 여러가지 요인들로 인해서 대출을 일으켜 집을 사게 되는 것입니다.
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Q. Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.DSR은 총부재원리금상환비율이라고 하는데 이는 개인이 벌어들이는 소득 대비 갚아야할 총부채 원리금(원금+이자)의 비율을 뜻합니다. 즉 연소득 대비 갚아야할 대출 원리금의 비율을 의미하며 이 비율이 높을 수록 대출을 받기가 어려워 집니다.DSR = (모든금융권 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득) * 100이때 포함되는 대출의 종류로는 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부금 등이 있습니다.DSR 규제가 강화되면은 집값에 아래와 같은 영향을 미치게 됩니다.대출 한도가 줄어들어 부동산 구매력이 감소대출을 많이 받아야 하는 무주택자 및 다주택자의 매수세 약화투자 목적의 부동산 수요가 줄어들면서 거래량 감소결과적으로 집값 하락요인으로 작용반대로 DSR 규제를 완화하면 집값이 상승하게 되는 요인으로 작용할 수 있습니다.최근 들어 정부가 DSR 비융을 조정하는 이유는 부동산 가격을 조정하기 위함 입니다.
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Q. 재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 비슷해 보이지만 법적 의미와 진행 방식에 있어서 다르며, 특히 기존 소유주의 분담금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.재건축의 경우 주로 아파트, 공동주택이 대상이고 노후화된 아파트를 철거 후 신축을 목적으로 합니다. 또한 기존 아파트 소유주가 조합원을 이루어 진행을 하게 되면 기존 소유주들이 신축 비용을 부담하게 되기 때문에 분담금 자체가 클 수 밖에 없습니다. 그러나 신축 아파트로 인해서 수익성은 많이 커질 수 있습니다.재개발의 경우 노후화된 건축물 밀집지역과 낙후된 기반 시설까지 포함하여 정비하는 사업으로 공공기관 또는 민간이 주도하게 됩니다. 분담금도 재건축에 비해서 상대적으로 적으로 공공 지원과 민간 투자를 통해서 개발이 됩니다.결론적으로 재건축은 기존 아파트 소유주들이 중심이 되어 진행하고, 비용 부담이 크지만 새 아파트를 받을 가능성이 높고 수익성이 좋흡니다.재개발은 기반시설 개선까지 포함되며 공공주도의 개발로 진행될 가능성이 높아 소유주 입장에서는 현금청산의 위험이 있어 조금은 불리할 수도 있습니다.그래서 소유주들의 입장에서는 재개발 보다는 재건축을 선호하는 경우가 많습니다.
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Q. 세입자가 잔금일전에 미리 청소한다고 문을 열어달라는 경우에 대해서...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.잔금일을 기준으로 얼마 전에 들어왔는지가 관건이 될 수 있을 듯 한데요...통상적으로 잔금일 기준 2~3일 전에 청소를 위해 집을 들락날락 하는건 집주인과 협의하여,어느 정도 허용을 해줄 수 있는 범위이나, 질문자님이 말씀하신 상황을 이러한 통상적인 수준을 넘어서는 것으로 보면 될까요? 일단 집주인 분이 직접 문을 열어준 상태라고 한다면 경찰에 신고 접수를 해도 협의가 된 상태라고 보고 개입하지 않을 가능성이 클 것 같습니다.일단 세입자분께 이렇게 입주 전 여러날을 머무르건 솔직히 좀 부담스러운 상황이니,청소가 어느정도 됐다면 잔금일자에 맞춰서 이사를 해달라고 이야기를 해보시고,아니면 계약일자를 조금 앞당기는 방향으로 조정을 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.
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Q. 사교육이 강한 나라는 어느 나라가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대한민국은 세계적으로도 사교육 의존도가 높은 국가로 알려져 있습니다. 초중고등학생의 사교육 참여율을 약 80% 가까이 육박하고 있다고 합니다. 대한민국 외에도 사교육 의존도가 높은 나라로는 일본과 중국이 있습니다. 중국의 경우 23년 기준 자녀 1명을 대학까지 졸업시키는데 양육비가 약 1억 2,000만원 가량에 달한다고 하며 여기에는 다양한 과목과 예체능 분야의 사교육비가 포함되어 있습니다.일본에서도 대학 입시를 위한 학원 문화가 발달해 있고 학생들은 학업뿐만 아니라 예체능 분야에서도 사교육을 받는 경우가 많다고 합니다.이러한 국가들은 공통적으로 치열한 입시 경쟁과 학부모의 높은 교육열로 인해 사교육 시장이 크게 형성되어 있습니다. 이는 학생들의 학업 성취도를 높이기 위한 방편이지미나, 동시에 가계 경제에 큰 부담을 주는 요인으로 작용하고 있습니다.