Q. 재개발단지로 선정된 곳에서 갑자기 문화재가 대거 발굴되면 어떻게 해결하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.먄약 공사 도중 문화재가 나오게 되면, 일단 발굴 조사가 진행이 되게 됩니다.지표 조사 > 시굴 조사 > 정밀 발굴 조사 순으로 진행이 되고 조사 결과에 따라 개발이 허가될 수도 중단될 수도 있습니다. 만약 국가가 중요하다고 판단하면 해당 지역을 문화재 보호구역으로 지정을 할 수도 있으며 이렇게 되면 재개발이 전면 불가능해지거나 제한적인 재발만 가능하게 됩니다. 문화재가 발견되어 개발이 불가능해지면 토지 소유자는 국가 또는 지방자치단체로부터 보상을 받을 가능성이 있습니다. 해당 부지가 문화재 보호구역으로 지정되면 문화재청 또는 지방자치단체가 해당 토지를 매입할 수 있으며 이 경우 감정평가를 통해 토지 보상금이 지급이 됩니다. 보상 기준은 인근 시세를 반영하되, 개발이 막혔을 경우 감가될 수도 있습니다.재산권을 제한받는 대신 손실보상 청구가 가능하며 보상 방식은 현금 보상, 대체 토지 제공 등으로 이루어질 수도 있습니다.경주 같은 지역의 경우 개발 전에 철저한 사전조사가 필요하며 예상치 못한 문화재 발굴로 가업이 중단될 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요할 것으로 생각이 되네요.
Q. 상가 월세 낼 여력 없애면 어떻게 되나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 및 계약서 조항에 따라서 일정기간 월세가 연체되면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다. 그리고 계약 해지 후에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 제기할 수도 있구요. 법원에서 강제집행 결정이 내려지면 집행관이 나와서 퇴거 조치를 하게 됩니다.그리고 임대인은 연체된 월세뿐만 아니라 계약서상 정해진 위약금 및 지연이자를 청구할 수도 있습니다. 만약 보증금이 있다면 연체된 월세 만큼 보증금에서 차감할 수 있고, 연체 금액이 보증금을 초과한다면 추가로 지불해야 할 수도 있습니다. 최악의 경우 강제집행 후에도 추가적인 금액을 변제해야 하는 경우도 있을 수 있습니다.임대인이 지급명령 신청이나 소송을 진행하면 법적으로 채무불이행 기록이 남을 수 있고 강제집행까지 가게되면 신용등급 하락, 카드 사용 제한, 대출 어려움 등의 문제가 발생하게 됩니다.가능하면 임대인과 세입자가 협의하여 조기 퇴거 또는 감액을 요청하는 것이 최선의 해결책이며,소소으로 가면 신용문제 및 강제집행 위험이 있으므로 미리 협상을 하는 것이 중요 합니다.
Q. 부동산 계약 일정 관련 문의 건 입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약 후 등기, 대출 실행, 이사 준비 등 일정을 고려하면 최소 4월~5월 중순경까지는 게약을 하는것이 좋을 듯 합니다. 기존 주택 매도 잔금일과 새로운 집으로 입주일을 맞추려면 빠르게 계약을 진행하고 새로운 집의 잔금 일정 등오 매도인 분과 해당 일정에 맞춰서 잘 조율해 두시는 것도 필요할 것으로 보입니다. 만약 계약이 늦어질게 될 경우 기존 주택 매도일과 새로운 집으로 이사 일정이 맞출 수도 있으며 이 경우 단기로 거주 가능한 곳들에 대해서도 미리 알아보시는 게 좋을 듯 합니다.아무리 늦어도 5월 중순까지는 새로운 집의 계약을 하고 중도금, 잔금 지급일정 등에 대해서도 협의를 해두시기 바랍니다.